W praktyce często mamy do czynienia z sytuacją, w której nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Stan taki utrudnia nam swobodne korzystanie z nieruchomości oraz może w znacznym stopniu utrudniać jej późniejsze zbycie. Remedium na taką sytuację stanowi ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, a konkretnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Wątpliwości pojawiają się natomiast w sytuacji, gdy nieruchomość sąsiednia, przez którą ma przebiegać nasza droga została oddana wcześniej w użytkowanie wieczyste. Rodzi się wówczas pytanie: które prawo powinno zostać obciążone służebnością drogi koniecznej – prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego?

Treść wspomnianego wcześniej art. 145 § 1 Kodeksu Cywilnego na pierwszy rzut oka sugeruje, iż służebnością drogi koniecznej obciążone może zostać prawo własności. W przepisie tym zostało bowiem użyte sformułowanie „od właścicieli gruntów sąsiednich”. Pozostałe przepisy nie wskazują natomiast wprost na możliwość obciążenia służebnością prawa użytkowania wieczystego. Czy wobec tak, wydawałoby się jednoznacznych regulacji Kodeksu cywilnego, istnieje możliwość obciążenia służebnością drogi koniecznej prawa użytkowania wieczystego? 

Co do zasady, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Dokonując zaś analizy charakteru prawnego użytkowania wieczystego, wskazać należy, że jeżeli chodzi o zakres wynikających z niego uprawnień, stanowi ono drugie, po prawie własności, najsilniejsze prawo do dysponowania gruntem, a jednocześnie jest prawem bardzo zbliżonym do prawa własności. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje bowiem uprawnienie do rozporządzania swoim prawem oraz korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Ponadto, prawo użytkownika wieczystego do dysponowania nieruchomością jest skuteczne wobec wszystkich podmiotów obrotu prawnego, w tym także właściciela nieruchomości. Powoduje to, że w sytuacji gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, prawa właściciela, w tym prawo do dysponowania nieruchomością i jej obciążania, ulegają całkowitemu ograniczeniu na rzecz użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste stanowi instytucję pośrednią między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. To pozwala, przy trudnościach interpretacyjnych, w wypadkach nieunormowanych w przepisach dotyczących użytkowania wieczystego, na stosowanie przede wszystkim przepisów dotyczących prawa własności tym art. 145 Kodeksu cywilnego przewidującego możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej. Za powyższym stanowiskiem przemawia cel i funkcja przepisów regulujących instytucję służebności.

Wobec powyższego rodzi się pytanie jak należy rozstrzygnąć konkurencję pomiędzy prawem własności a użytkowaniem wieczystym? Które prawo powinno zostać obciążone?

Służebność drogi koniecznej obciąża nieruchomość, lecz jej wykonywanie dotyczy gruntu. Grunt przekazany w użytkowanie wieczyste, z uwagi na szeroki zakres tego prawa, pozostaje w wyłącznej dyspozycji użytkownika wieczystego, który wobec osób trzecich zajmuje praktycznie pozycję właściciela, którego prawo jest wówczas w bardzo szerokim zakresie ograniczone już na rzecz użytkownika wieczystego. W konsekwencji, w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej, z największymi ograniczeniami musi się liczyć właśnie użytkownik wieczysty, a nie właściciel, co ostatecznie przesądza o tym, że w przypadku konkurencji tych dwóch praw, obciążone służebnością powinno zostać użytkowanie wieczyste, a nie prawo własności.

Należy mieć jednak na uwadze, że użytkowanie wieczyste jest prawem o charakterze czasowym, a wraz z jego wygaśnięciem wygasają także ustanowione na nim obciążenia w tym także służebność drogi koniecznej (wynika to z art. 241 Kodeksu cywilnego). W konsekwencji, dla wnioskodawcy – właściciela nieruchomości domagającego się ustanowienia służebności drogi koniecznej, rozstrzygnięcie to może okazać się niekorzystne, gdyż będzie nietrwałe. W każdym przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego, a wraz z nim ustanowionej służebności rodzi się konieczność ponownego jej ustanowienia w drodze umowy bądź w postępowaniu sądowym. Pojawia się wobec tego pytanie, czy dopuszczalne jest, w celu trwałego uregulowania stosunków, ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste? Co do zasady odpowiedź na tak postawione pytanie musi być negatywna. Wskazać jednak należy, iż czasami dopuszczalne jest obciążenie prawa własności, jednakże tylko w przypadku, gdy umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego zawiera szczegółowe postanowienia pozwalające na obciążanie prawa własności i regulujące kwestie wynagrodzenia z nim związanego, co w praktyce jest niezwykle rzadko spotykane.

Na koniec warto też wiedzieć, że nawet gdy złożymy wniosek o ustanowienia służebności drogi koniecznej na prawie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, sąd może obciążyć finalnie właśnie prawo użytkowania wieczystego. Sytuacja taka jest możliwa, gdyż postępowanie o ustanowienie służebności toczy się w trybie nieprocesowym, w którym zasada związania sądu żądaniem wniosku podlega znacznemu złagodzeniu. W praktyce, w przypadku, gdy użytkownik wieczysty przystąpi do postępowania i zgłosi żądanie ustanowienia służebności na jego prawie i zasądzenia stosownego wynagrodzenia, dochodzi do rozszerzenia granic orzekania. W konsekwencji, sąd rozpoznający sprawę może ustanowić służebność drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego, a nie na prawie własności oraz zasądzić odpowiednie wynagrodzenie za jej ustanowienie na rzecz użytkownika wieczystego. Warto wiedzieć, że takie rozstrzygnięcie nie będzie wówczas wydane z naruszeniem granic żądania.

Podsumowując, wskazać należy, iż w omawianej dziś sytuacji służebnością drogi koniecznej zostanie obciążone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, niezależnie od tego, które prawo wnioskodawca wskazywał we wniosku.

Autor:

Olga Sawastian-Lipska