„Zamrożenie” gospodarki wskutek pandemii koronawirusa spowodowało, że część osób mających podpisane umowy deweloperskie lub umowy przedwstępne, zaczęła się zastanawiać nad trafnością lub słusznością podjętej decyzji o zakupie lokalu. Niektórzy zaczęli się realnie obawiać o swoje dochody, a w związku z tym o możliwości spłaty kredytu, czy też o opłacalność inwestycji, zwłaszcza jeśli nabywana nieruchomość miała być przeznaczona pod wynajem i stanowić dodatkowe źródło dochodu. Powodem zamieszania był koronawirus, a więc zjawisko kwalifikowane jako siła wyższa. Więcej o sile wyższej w naszym artykule "Koronawirus a kontrakty handlowe". Czy zatem nabywca z umowy deweloperskiej lub kupujący z umowy przedwstępnej, może odstąpić od umowy powołując się na pandemię koronawirusa? A z drugiej strony, czy deweloper może odstąpić od umowy z nabywcą, jeśli ten opóźnia się z płatnością lub nie stawia się na akt notarialny?

Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej

Na wstępie należy wskazać, że możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej wskazane są w art. 29 ustawy deweloperskiej, co w praktyce oznacza trzy sytuacje uprawniające do odstąpienia od umowy przez dewelopera (opóźnienie w płatności, niestawianie się na odbiór lub do aktu notarialnego przeniesienia własności) oraz sześć okoliczności uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy (nieprzeniesienie prawa własności w terminie oraz pięć dotyczących nieprawidłowości w umowie lub w prospekcie). W przypadku dewelopera, możliwości te są jednak ograniczone, ponieważ nie będzie on mógł odstąpić od umowy, jeżeli niespełnienie świadczenia przez nabywcę spowodowane było zjawiskiem siły wyższej.

Kodeks cywilny a umowa deweloperska – umowne prawo odstąpienia

Na podstawie art. 395 § 1 k.c. strony mogą wprowadzić do umowy postanowienie nadające jednej lub obydwu stronom prawo do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu (tzw. umowne prawo odstąpienia). Jak to się ma do zapisów umowy deweloperskiej? Warto zauważyć, że zgodnie z art. 28 ustawy deweloperskiej, postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej (takie mniej korzystne postanowienia są wówczas nieważne). Pamiętać jednak przy tym musimy, że ustawa deweloperska powstała celem ochrony praw nabywcy w stosunkach z deweloperem. Zatem umowne prawo odstąpienia, jeśli pojawi się w umowie, jako dające więcej podstaw do odstąpienia niż ustawa deweloperska, będzie tym samym zarezerwowane wyłącznie dla nabywcy. W praktyce pojawiają się zatem w umowach deweloperskich postanowienia zapewniające nabywcom prawo do odstąpienia od umowy w określonym czasie, najczęściej jednak obarczone dodatkowym warunkiem, czyli zapłatą odstępnego.

A co w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 487-497 k.c.)?

Przepisy art. 487-497 k.c. regulują skutki niewykonywania umów wzajemnych (w tym poprzez możliwość odstąpienia od umowy). Choć jednak umowa deweloperska jest umową wzajemną, to zasady dotyczące niewykonania zobowiązania oraz możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje ustawa deweloperska (art. 29 ustawy). Postanowienia art. 29 ustawy deweloperskiej mają charakter przepisów szczególnych w stosunku do przepisu art. 491 § 1 k.c. i w zakresie, w jakim nakładają na dewelopera dodatkowe obowiązki i wyznaczają terminy przed skorzystaniem przez niego z prawa odstąpienia, wyłączają stosowanie bardziej liberalnych przepisów kodeksowych.

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Obiektywna niemożliwość świadczenia

W myśl powyższych rozważań, przepisy Kodeksu cywilnego mogłyby znaleźć zastosowanie wyłącznie do przypadków nieopisanych w ustawie deweloperskiej. W praktyce grę wchodziłoby zatem w zasadzie tylko odstąpienie od umowy przez nabywcę z powodu niemożliwości świadczenia dewelopera (art. 493 k.c.). Dlaczego analogiczne uprawnienie nie przysługiwałoby natomiast deweloperowi? Ponieważ głównym świadczeniem nabywcy jest zapłata ceny, a więc świadczenie pieniężne, a w odniesieniu do niego zdecydowanie trudniej jest mówić o niemożliwości jego spełnienia. W praktyce jednak przepis ten nie znajdzie zastosowania również w stosunku do nabywców, ponieważ w obecnej sytuacji trudno będzie mówić o niemożliwości wykonywania zobowiązań przez deweloperów (niemożliwość musi mieć charakter trwały).

A w sytuacji nadzwyczajnej zmiany okoliczności?

Klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności (art. 357¹ k.c. rebus sic stantibus), często jest podnoszona jako rozwiązanie na ewentualne komplikacje spowodowane niecodziennym zdarzeniem, jakim jest pandemia koronawirusa. Choć jednak jako przesłanka modyfikacji zobowiązania umownego, nieprzewidziana w ustawie deweloperskiej, teoretycznie mogłaby znaleźć zastosowanie, w praktyce jej znaczenie jest znikome. Klauzulę tę może bowiem zastosować wyłącznie sąd, co oznacza konieczność wystąpienia na drogę sądową (długotrwały proces i konieczność poniesienia kosztów) oraz wykazania, że spełnienie świadczenia dla jednej ze stron wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami albo groziło stronie rażącą stratą. Z uwagi na konieczność prowadzenia sporu sądowego, alternatywa ta nie wydaje się atrakcyjna dla nabywców.

Nabywca może, deweloper nie

Podsumowując, w obecnym stanie prawnym nabywca może, powołując się na siłę wyższą w postaci pandemii koronawirusa, opóźniać się z zapłatą ceny za lokal, odmawiać przystąpienia do jego odbioru lub podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. I jeżeli powyższe działanie było spowodowane siłą wyższą, deweloper nie może jednostronnie odstąpić od zawartej umowy.

Natomiast dla skorzystania przez nabywcę z prawa do odstąpienia od umowy wystarczające jest samo „opóźnienie” w przeniesieniu prawa, nieważne są przyczyny takiego opóźnienia (mogą one być całkowicie niezawinione i niezależne od dewelopera). Odstąpienie od umowy przez nabywcę możliwe jest zatem także w przypadku opóźnienia po stronie dewelopera spowodowanego siłą wyższą.

Należy jednak pamiętać o tym, że to nabywca zobowiązany jest, każdorazowo powołując się na okoliczności siły wyższej, wykazać negatywny wpływ tych okoliczności na jego indywidualną sytuację, która przyczynia się do odstąpienia od umowy. Jeżeli nie czyni zadość temu obowiązkowi, deweloper może domagać się wykazania związku przyczynowego pomiędzy tymi przesłankami.

Warto również zauważyć, że w niektórych okolicznościach stanu faktycznego, odstąpienie od umowy przez nabywcę z powodu opóźnienia dewelopera spowodowanego pandemią koronawirusa, może zostać ocenione z perspektywy nadużycia swojego uprawnienia i de facto jako działanie naruszające zasady współżycia społecznego, które nie korzysta z ochrony prawnej. Innymi słowy – wówczas takie odstąpienie byłoby nieskuteczne.

Wpływ siły wyższej na umowy przedwstępne – możliwość odstąpienia

Zaczynając rozważania o umowie przedwstępnej, warto podkreślić, że zgodnie z dominującym stanowiskiem w doktrynie, umowa ta nie jest umową wzajemną (zasadniczą treścią umowy jest bowiem „wyłącznie” zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, tzn. w przypadku nieruchomości – stawienia się stron u notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności). Oznacza to, że nie stosuje się do niej art. 487-497 k.c. regulujących skutki nienależytego wykonywania lub niewykonywania zobowiązań, w tym ustawowe prawo do odstąpienia od umowy.

Warto również podkreślić, że umowy przedwstępne będą raczej dotyczyły lokali niemieszkalnych, wobec czego będą miały zastosowanie w relacjach B2B, w których nie możemy mówić o stronie słabszej – konsumencie (na rynku mieszkaniowym jest to znikomy udział w rynku, gdyż dotyczy wyłącznie lokali gotowych).

Z uwagi na bardzo ogólny zakres regulacji art. 390 k.c. dotyczącego umowy przedwstępnej, największe znaczenie będzie miała treść umowy i to w niej należy przede wszystkim szukać postanowień, które opisują konsekwencje nieprawidłowego wykonania lub niemożliwości wykonania zobowiązania. W umowie zawieranej w obrocie profesjonalnym mogą się pojawiać klauzule zawierające definicję siły wyższej oraz wszelkiego rodzaju klauzule adaptacyjne, czyli takie, które stwarzają możliwość dostosowania umowy do nowych zmienionych warunków.

Również w kwestii odstąpienia taka możliwość musi zostać przewidziana w umowie (w stosunku do umowy przedwstępnej wyłączone jest właściwe dla umów wzajemnych ustawowe prawo do odstąpienia od umowy). Strona będzie bowiem uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej wyłącznie wówczas, gdy umowa przedwstępna przewiduje taką możliwość w postaci umownego prawa odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.) lub zadatku (art. 394 k.c.).

W przypadku umownego prawa odstąpienia należy zweryfikować treść danej klauzuli w umowie oraz sprawdzić, czy prawo do odstąpienia zostało skutecznie zastrzeżone. Dla skuteczności takiego postanowienia konieczne jest bowiem określenie terminu końcowego, w którym prawo to można wykonać.

Jeżeli natomiast chodzi o instytucję zadatku, warto podkreślić, że art. 394 k.c. nie jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, tak więc umowa może przewidywać w sposób odmienny zasady jego zwrotu lub wysokość, w jakiej powinien być zwrócony. W przypadku stosowania się do regulacji ustawowej warto zwrócić uwagę na §3 tego artykułu, który przewiduje, że jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Regulacja ta obejmuje nie tylko niemożliwość świadczenia, lecz każdą okoliczność skutkującą niewykonaniem umowy, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Podsumowując…

Od zawartej umowy, czy to deweloperskiej, czy przedwstępnej, nie tak łatwo odstąpić. Pandemia koronawirusa jako siła wyższa nie stwarza bowiem samodzielnej przesłanki uprawniającej do odstąpienia. W przypadku umowy deweloperskiej możliwości odstąpienia zostały bowiem przewidziane w ustawie, a dodatkowe – mogą być wskazane w umowie. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej, wręcz niemożliwe jest odstąpienie od umowy, jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości.

Nie można również uchylać się od innych obowiązków nałożonych umową, wykorzystując jako pretekst pandemię koronawirusa. Jeżeli bowiem wystąpiły okoliczności, które utrudniają wykonywanie zobowiązań umownych (np. utrata źródła dochodu), wpływ siły wyższej na swoją indywidualną sytuację należy odpowiednio wykazać.

Aby zatem określić, czy możliwe jest odstąpienie od umowy, oraz na jakich warunkach, konieczna jest wnikliwa analiza umowy.

Autor:

Magdalena Mila

Katarzyna Nowak