Wraz z 1 stycznia 2019 roku zakończy się w Polsce użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które zostanie przekształcone w prawo własności. Na początku sierpnia 2018 roku Prezydent RP podpisał ustawę wprowadzającą nowe regulacje, co było zwieńczeniem trwających ponad dwa lata prac  legislacyjnych. Zważywszy, że w Polsce były miliony nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, z którym związane były rozmaite postępowania administracyjne, polegające na ustanawianiu użytkowania wieczystego, aktualizacji wysokości i egzekucji należności z tytułu opłat rocznych, uznać należy, że usunięcie użytkowania wieczystego z porządku prawnego było jak najbardziej pożądane. 

Przypomnijmy, uprawnienia właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego nieruchomości były prawie identyczne. Główną różnicą było to, że nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste pozostawała własnością odpowiednio gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, a użytkownik wieczysty zobowiązany był do uiszczania tzw. opłaty rocznej i korzystania z nieruchomości zgodnie z celem przeznaczenia użytkowania wieczystego. Opłata roczna mogła być podwyższana, gdy wzrastała wartość nieruchomości, przez co nie było pewności co do jej wysokości. Było to niewątpliwie dolegliwością dla użytkowników wieczystych.

Kogo obejmą nowe przepisy?

Nowa ustawa reguluje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gruntami zabudowanymi w rozumieniu ustawy będą grunty zabudowane budynkami wielolokalowymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, domami jednorodzinnymi, czy garażami lub miejscami postojowymi użytkowanymi w dniu 1 stycznia 2019 roku.

W toku konsultacji nad projektem wykreślono kontrowersyjne dla deweloperów zapisy, mówiące o możliwości przekształcenia jedynie prawa współużytkowania wieczystego gruntów oddanych w umowie na cele mieszkaniowe, czy braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego po dniu wejścia w życie ustawy.

Cele mieszkaniowe realizowane są również przez budowę domów jednorodzinnych, dlatego regulacją objęte zostaną również grunty zabudowane takimi budynkami. Ponadto ustawę stosować będzie się do gruntów, na których położone są garaże lub miejsca postojowe wykorzystywane w związku z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Przekształcenie będzie mogło być stosowane również do gruntów, które zostały zabudowane już po wejściu w życie ustawy, co jest dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania od deweloperów czy działki pod budowę domów jednorodzinnych. Ustawa dopuszcza bowiem tzw. „opóźnione przekształcenie” (opóźnione z tego względu, że nie dokonuje się go z chwilą wejścia w życie ustawy) i jasno wskazuje moment, w którym kupujący dojdą do pełnej własności gruntu. Jest to też dobra wiadomość dla deweloperów, którzy odkładając realizacje swoich inwestycji na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na okres po 1 stycznia 2019 roku nie muszą obawiać się, że tych gruntów ustawa nie obejmie.

Zasady przekształcenia

Momentem przekształcenia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu we współwłasność tego gruntu będzie chwila oddania nowego budynku do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego. 

Podstawą wpisu prawa własności gruntu do księgi wieczystej będzie zaświadczenie o przekształceniu wydawane przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa albo starostę w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa). Zaświadczenie takie organ wyda w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy. Sygnalizujemy, że nałożenie obowiązku działania w określonym terminie na urzędników w milionach spraw może spowodować znaczne opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń. Doprowadzi to do sytuacji, w których z mocy prawa zostaniemy właścicielami nieruchomości, lecz wpis w księdze wieczystej będzie możliwy po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy.

Istotną kwestią jest opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłaty za użytkowanie wieczyste były do tej pory znaczącym dochodem gmin, powiatów, województw, czy Skarbu Państwa, dlatego naciski na utrzymanie obowiązku dalszego ich ponoszenia były silne i to właśnie z tego powodu finalizacja prac nad ustawą była odwlekana.

Ustawodawca zaproponował kompromis, polegający na tym, że opłata za przekształcenie będzie płacona przez nowych właścicieli przez okres 20 lat w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej z użytkowanie wieczyste, a poszczególne jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa) mogą ustanowić bonifikaty za jednorazową zapłatę. Przy gruntach będących przed przekształceniem własnością Skarbu Państwa wysokość bonifikaty została wprost określona w przepisach ustawy. Wysokość bonifikaty za jednorazową, wcześniejszą zapłatę opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności wynosi od 60% do nawet 10%, w zależności od tego czy opłata zostanie wniesiona w pierwszym czy też w szóstym roku po przekształceniu. Opłatę należną za rok 2019 wnosić będzie się w terminie do dnia 29 lutego 2020 roku. Kolejne opłaty roczne wnoszone będą do dnia 31 marca każdego roku, co oznacza, że w lutym oraz marcu 2020 roku nowi właściciele nieruchomości będą obowiązani do wniesienia opłaty rocznej zarówno za rok 2019, jak i 2020.

Nowością, będzie wpis w dziale III księgi wieczystej informujący o obowiązku wnoszenia opłat za przekształcenie, ich wysokości i okresie wnoszenia tych opłat. Dzięki temu każdorazowy właściciel nieruchomości będzie miał świadomość ciążącego na nim obowiązku, co z pewnością pozytywnie wpłynie na ściągalność opłaty za przekształcenie.

Proponowane zmiany oceniamy zdecydowanie pozytywnie. Zyskają użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy bez konieczności dokonania skomplikowanej procedury nabędą własność nieruchomości, która po upływie 20 lat pozbawiona będzie obciążeń. Poprzez pozbawienie niektórych obowiązków zyska również cała administracja samorządowa i publiczna. Pytaniem jest tylko czy do szacowanej liczby 4 milionów wpisów do ksiąg wieczystych, które dokonane mają zostać po wejściu w życie ustawy przygotowane są sądy wieczystoksięgowe?

Autor: Franciszek Horała