12 czerwca bieżącego roku weszły w życie nowe przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zmieniające procedurę uzyskania zgody na zbycie nieruchomości rolnych. Wprowadzony został m.in. system teleinformatyczny, za pomocą którego możliwe będzie umieszczanie ogłoszeń o zamiarze sprzedaży ziemi. Z sytemu skorzystają nie tylko sprzedający ale i  kupujący, którzy będą mogli za pośrednictwem nowego rozwiązania odpowiadać na ogłoszenia.

Dotychczasowa procedura zbywania gruntów rolnych

Zarówno dotychczasowe przepisy jak i obecnie obowiązujące przewidują, że co do zasady nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha możliwe jest jedynie przez rolnika indywidualnego. Jeśli nabywca takiej nieruchomości nie jest rolnikiem indywidualnym to nabycie dla swojej skuteczności wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zgoda taka wydawana jest albo na wniosek zbywcy albo na wniosek potencjalnego nabywcy nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej. Aby ją uzyskać konieczne jest spełnienie szeregu wymogów określonych Ustawą (czytej także: Nieruchomości rolne – wybrane ograniczenia w obrocie). 

Obowiązki sprzedającego

Na zbywcy nieruchomości rolnej, który składa wniosek o wydanie zgody na zbycie nieruchomości rolnej podmiotowi, który nie jest rolnikiem indywidualnym, ciąży m.in. obowiązek wykazania, że żaden rolnik, ani inny podmiot wskazywany przez Ustawę, nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości. Dopiero wtedy, możliwa jest sprzedaż ziemi innej osobie – w tym także niebędącej rolnikiem.

Dotychczas…

W praktyce, do tej pory wyglądało to tak, że zbywca nieruchomości umieszczał ogłoszenie o chęci sprzedaży gruntu w Urzędzie Gminy, na lokalnej tablicy ogłoszeń, albo w dowolny, zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób. Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży musiało zawierać minimalne elementy oferty tj. określenie nieruchomości, proponowaną cenę sprzedaży, warunki istotne dla transakcji nabycia oraz być widoczne przez okres przynajmniej 30 dni. Następnie, jeśli żaden rolnik indywidualny z gminy miejsca położenia gruntu nie był zainteresowany nabyciem, to zbywca we wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej składał oświadczenie, zgodnie z którym żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany nabyciem ziemi. W ten sposób wykazywano brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiący uzasadnienie złożenia wniosku o zgodę na nabycie gruntu podmiotowi, który rolnikiem nie jest.

Nowe rozwiązania

Nowelizacja Ustawy nakłada na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa obowiązek obsługi portalu, na którym zamieszczane będą ogłoszenia o zamiarze zbycia nieruchomości. Z kolei zainteresowani, będą mogli odpowiadać na ogłoszenia w ten sam sposób.

Ustawa reguluje także minimalną treść ogłoszenia. Zgodnie z nowym art. 2a ust. 4d, ogłoszenie zawiera przynajmniej:

• oznaczenie nieruchomości - z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;
• opis budynków i innych składników majątkowych, wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;
• informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu - informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
• cenę nieruchomości rolnej;
• termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym.

Widzimy zatem, że nowe uregulowania nakładają na zbywcę obowiązek dużo bardziej szczegółowego opisu nieruchomości, w tym jej stanu prawnego. Wobec powyższego przed umieszczeniem ogłoszenia właściciel nieruchomości dużo precyzyjniej niż dotychczas będzie musiał przygotować treść ogłoszenia.

Z kolei odpowiedź na ogłoszenie musi zawierać co najmniej proponowaną cenę zakupu, imię i nazwisko rolnika, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały.

Co ważne, zgodnie z nowym art. 2a ust. 4c pkt 1 Ustawy – jeżeli proponowana cena była niższa o ponad 5% od ceny określonej w ogłoszeniu i nie została zaakceptowana przez zbywcę, wówczas zgodnie z Ustawą uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie nie została złożona. A contrario, jeśli w odpowiedzi na ogłoszenie podano cenę niższą o maksymalnie 5 % to uważa się taką odpowiedź za wiążącą.

Szukasz prawnika od nieruchomości rolnych?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Obowiązek naprawienia szkody

Ustawa w nowym brzmieniu wskazuje wprost, że umieszczenie ogłoszenia oraz odpowiedzi na nie uważane są za oświadczenie woli o tym, że strony mają zamiar dokonać transakcji.

Dlatego też, zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:

• podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy,
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.

Podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, jest z kolei obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:

• zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy;
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie

Jeśli podmiot poszkodowany będzie chciał dochodzić naprawienia szkody będzie musiał wykazać brak zamiaru odpowiednio zbycia lub nabycia gruntu, ale też wysokość szkody, którą poniósł na skutek niezawarcia umowy. Tak jak w przypadku KOWR wydaje się to być względnie łatwe, tak podmiot liczący na zawarcie umowy (niezależnie od tego czy będzie to zbywca czy odpowiadający na ogłoszenia potencjalny nabywca) wykazanie szkody może okazać się trudniejsze.

Maksymalne ceny nieruchomości rolnych

Kolejną bardzo ważną zmianą, jest ingerencja ustawodawcy w swobodę kształtowania ceny gruntu rolnego. Do tej pory, kwota za którą była sprzedawana nieruchomość była ustalana wyłącznie przez strony transakcji. O jej wysokości decydował rynek. Wyjątek stanowiły rażąco wygórowane, bądź zaniżone ceny.

Wraz z nowelizacją zostały wprowadzone kryteria maksymalnej ceny. Teraz, aby uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości nie może przewyższać o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie, podawanych przez Główny Urząd Statystyczny.

Wyjątkiem, wyłączającym powyższe regulacje jest sytuacja, w której zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie.

Można spodziewać się zatem, że ogłoszenia zawierały będą ceny niewiele niższe niż 150 % wartości średniej ceny gruntów podawanej przez Główny Urząd Statystyczny albo zbywcy zlecać będą sporządzanie operatów, które wykazywać będą wyższe ich wartości.

Jak skorzystać z portalu

Ogłoszenia można już zamieszczać na stronie erolnik.gov.pl. W tym celu, niezbędne jest posiadanie aktualnego Profilu Zaufanego.

Co ważne, korzystanie z portalu jest bezpłatne i obowiązkowe. Tym samym, w przypadku zamieszczenia ogłoszenia przez zbywcę nieruchomości w dotychczasowy sposób – np. w Urzędzie Gminy, wymóg wykazania braku możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi nie zostanie spełniony, a co za tym idzie nie uzyska on zgody KOWR na zbycie nieruchomości rolnej podmiotowi, który nie jest rolnikiem indywidualnym zamieszkującym gminę położenia gruntu.