Umowy BTS (build to suite)

Umowa BTS (build to suite) pozwala na dostosowanie powierzchni do indywidualnych potrzeb najemcy. Ścianka, przeszklenie, openspace, antresola, schody, szatnia, pokój rozrywki, kuchnia czy stołówka w odniesieniu do biur, a np. ponadformatowa wysokość pomieszczeń, pomieszczenie chłodni, serwerownia, akumulatorownia lub inne pomieszczenia na specyficzne urządzenia w odniesieniu do hal produkcyjno–magazynowych, to dziś standard w zakresie przygotowania powierzchni na potrzeby konkretnego najemcy. Umowa BTS umożliwia optymalnie wykorzystanie najmowanej powierzchni, zgodnie z potrzebami i oczekiwaniami najemcy. Daje także wynajmującemu dużo większą pewność co do intencji najemcy, wszak dedykowanego biura, magazynu, czy hali nie zmienia się co pięć lat.

Umowy zawierane pomiędzy przyszłym najemcą a wynajmującym są dużo bardziej skomplikowane, a ich negocjacje dużo bardziej wymagające niż zwykłe umowy najmu. Zawierają bowiem, obok klasycznych postanowień umowy najmu, również postanowienia dotyczące etapu projektowania i budowy tj. przygotowania obiektu na potrzeby najemcy.  Schemat takiej współpracy często narzucany jest przez wynajmującego, który przygotowuje wzór zawieranej umowy.  

Jeśli zastanawiasz się nad rozpoczęciem rozmów dotyczących najmu powierzchni produkcyjnej lub magazynowej w formule BTS, jesteś w ich trakcie lub masz już zawartą taką umowę i potrzebujesz wsparcia w jej prawidłowym wykonaniu, to oferujemy Ci naszą pomoc w następujących obszarach:

1) wskazanie i minimalizację potencjalnego ryzyka np. pomoc w ułożeniu zasad realizacji i użytkowania powierzchni specyficznych takich jak np. chłodnie, sortownie czy hale produkcyjne:

2) przygotowanie i negocjacje warunków umowy z pracownią architektoniczną;

3) negocjacji wstępnych, komercyjnych warunków umowy oraz przyjęcia oferty lub zawarcia wstępnych dokumentów takich jak list intencyjny czy HoT (head of terms);

4) negocjacji warunków umowy najmu w formule build to suite, w tym w szczególności:

• warunków dotyczących dokonywania nakładów (aranżacji powierzchni) i partycypacji w kosztach z tym związanych, odpowiedzialności za prawidłowe dostosowanie powierzchni na potrzeby najemcy,
• odpowiedzialności za projekt i wytyczne najemcy na etapie budowy,
• wydania powierzchni ze szczególnym uwzględnieniem procedur zgłaszania i naprawy wad,
• zasad płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych tzw. service charge, w tym uwzględnienia okresów bezczynszowych oraz zasad indeksacji,
• weryfikacja zabezpieczeń płatności (np. gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej, kaucji/poręczenia spółki matki),
• zakresu obowiązków wynajmującego, w tym odpowiedzialności za prawidłowe utrzymanie powierzchni,
• prawa wcześniejszego wypowiedzenia umowy lub odstąpienia od niej,
• cesji praw z umowy oraz praw podnajmu,
• zasad rozliczenia nakładów po zakończeniu okresu najmu;

5) analizy zawartej już umowy najmu w kontekście prawidłowego jej wykonywania lub możliwości jej wypowiedzenia;

6) negocjacji aneksów do już zawartych umów najmu.