Coraz więc właścicieli nieruchomości otrzymuje oferty związane z dzierżawą gruntów pod instalacje wiatrowe. Największą przeszkodą w realizacji tego typu inwestycji OZE jest tzw. ustawa "odległościowa", w której ustawodawca wprowadził zasadę 10H. Wiele inwestycji wiatrowych jest blokowanych przez tę zasadę, dlatego też pośrednicy bądź sami inwestorzy są skłonni zapłacić więcej za dzierżawę gruntów, na których można wybudować instalacje wiatrowe. Dla właściciela gruntu jednym z najważniejszych postanowień umowy dzierżawy jest postanowienie dotyczące czynszu – jego wysokości, okresu oraz sposobu płatności. W jaki sposób mogą być sformułowane postanowienia umowy dotyczące czynszu, czy czynsz na przestrzeni całego okresu obowiązywania umowy może być różny w tym m.in. czy może być zwiększany, jak można zabezpieczyć płatność czynszu?  Na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć poniżej.

Czym jest czynsz w ogóle i jakie są warunki skutecznego określenia jego wysokości?

Czynsz - jako świadczenie płatne w zamian za oddanie w korzystanie przedmiotu dzierżawy - może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy. Czynsz nie musi być wobec tego zawsze i wyłącznie określony nominalną kwotą. Może być on też określony wzorem, do którego dane strony będą znały w przyszłości. Zdarza się też, że czynsz za pewien uzgodniony przez strony umowy okres, składa się nie z jednego a kilku elementów np. kwoty stałej, nominalnej oraz dodatkowo kwoty, jaka wyliczana jest na podstawie mechanizmu - wzoru, do którego dane podstawiane są w bieżących okresach. Przepisy nie narzucają też, czy czynsz powinien być płatny miesięcznie, kwartalnie czy rocznie. Strony umowy mają wobec tego dużą swobodę w zakresie uzgodnienia takich warunków umowy. Ważne jednak, żeby wysokość czynszu, za okres, za który jest on należny, była możliwa do obiektywnego wyliczenia tj. żeby mechanizm wyliczenia nie był uzależniony od uznania, zwłaszcza uznania wyłącznie jednej ze stron.    

Od kiedy płatny jest czynsz w umowach dzierżawy pod farmę wiatrową

Inwestor zawierając umowę dzierżawy zwykle pierwszy okres jej obowiązywania traktuje jako rezerwację gruntu, a nie docelową dzierżawę. Okres ten zwykle nie jeśli wliczany do 30-letniego okresu obowiązywania umowy. W tym pierwszym czasie – zwykle jest to okres wynoszący od 2 do 4 lat – inwestor bada grunt, przygotowuje wszelkie kwestie formalne, finansowe i techniczne związane z powstaniem inwestycji. W jego trakcie nie powstaje i nie funkcjonuje jeszcze planowana inwestycja. Często ten okres jest jednocześnie czasem, kiedy inwestor chce mieć prawo do jednostronnej rezygnacji z dalszych planów inwestycyjnych, bez żadnych dodatkowych konsekwencji (np. jeśli nie uda się uzyskać stosownych decyzji lub finansowania inwestycji). Za ten okres zwykle proponowany jest symboliczny czynsz, który rekompensować ma właścicielowi jedynie konieczność zarezerwowania gruntu dla podmiotu, z którym zawarł umowę.

Z punktu widzenia interesów właściciela gruntu należy starać się, by dzierżawca zobowiązany był do zapłaty docelowego czynszu już od momentu podpisania umowy. Zwłaszcza jeśli od chwili zawarcia umowy właściciel związany jest postanowieniami umowy i ma ograniczone możliwości w zakresie dysponowania i obciążania nieruchomości.  Często jednak umowy proponowane przez inwestorów tego zapisu nie przewidują.

Docelowy czynsz należny jest zwykle od dnia rozpoczęcia robót mających na celu powstanie inwestycji albo wręcz dopiero od momentu rozpoczęcia produkcji energii. Wtedy to inwestor jest pewien, że wszystkie warunki do realizacji inwestycji się spełniły – zbadał grunt pod kątem jego przydatności do planowanego zamierzenia, uzyskał niezbędne decyzje, dopełnił wszelkich formalności. Słowem - inwestycja się uda lub wręcz już udała. W przypadku, gdy momentem naliczenia docelowego czynszu ma być rozpoczęcie robót budowlanych to często strony odwołują się do daty pierwszego wpisu w dzienniku budowy. W przypadku gdy tą chwilą ma być rozpoczęcie produkcji energii o dacie tej informuje właściciela dzierżawca. Dla właściciela gruntu ważne jest, aby data, od której liczona jest wyższa, docelowa stawka czynszu była obiektywnie możliwa do zweryfikowania, aby nie była zależna od wyłącznej woli dzierżawcy.     

Mechanizmy płatności czynszu określane umowami dzierżawy gruntów pod farmy wiatrowe

Umowy proponowane przez inwestorów często przewidują tylko czynsz nominalny uzależniający jego wysokość od liczby turbin jakie znajdują się na nieruchomości. Często wtedy postanowienia określają po prostu czynsz jako iloczyn liczby turbin jakie powstaną i wprost wskazanej nominalnej kwoty netto. Kwota ta powiększana jest o VAT według obowiązującej stawki.  

Ponieważ możliwy jest też scenariusz ustalenia wysokości czynszu metodą mieszaną to w umowach proponowanych przez inwestorów pojawiają się obok postanowienia dotyczącego z góry określonej kwoty lub kwoty za jedną turbinę, mechanizmy dotyczące dodatkowej wysokości czynszu uwzględniające % od ilość energii wytworzonej i sprzedanej przez inwestora w danym okresie rozliczeniowym. Jakkolwiek sama intencja uzależnienia wysokości części czynszu od wytworzonej lub sprzedanej energii jest korzystna dla właściciela i stanowi jakiś rodzaj dodatkowej „premii” za pożytki uzyskane z nieruchomości, to niestety takie postanowienia nierzadko są bardzo mało precyzyjne i trudno oszacować na ile możliwa będzie weryfikacja faktycznej wysokości czynszu przez samego właściciela gruntu. Dane dotyczące wytworzonej mocy energii czy jej sprzedaży przez określony podmiot są bowiem znane jedynie temu podmiotowi, nie są one publiczne. Dla określenia finalnej kwoty właściciel w takim wypadku potrzebował będzie informacji pochodzącej od inwestora, nierzadko trudnej do zweryfikowania przez właściciela.

Strony chcąc zminimalizować ryzyko niedookreślenia wysokości czynszu mogą próbować odwołać się do dokumentów lub innych nośników danych (np. liczników) potwierdzających stan wytworzonej mocy energii albo obiektywnych wskaźników dotyczących jej wartości w danym czasie. Postanowienia te jednak powinny być każdorazowo przedmiotem indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami umowy.  Ważne, aby mechanizm był jasny dla obu stron umowy i eliminował ryzyko jednostronnego ustalenia jego wysokości.  

Jednocześnie jest niezwykle istotne, aby rozliczenie zostało dokonane jedynie w pieniądzu, a jego przedmiotem nie była sama energia elektryczna. W przeciwnym wypadku zaktualizować by się mogły po stronie inwestora obowiązki wynikające z ustawy Prawo energetyczne w zakresie dystrybucji energii elektrycznej.

Waloryzacja

Umowy dzierżawy pod działalność OZE są zawierane na czas oznaczony, nie dłuższy niż 30 lat, a zwykle 29 lat. Tak długi okres obowiązywania umowy rodzi ryzyko, że ustalenia poczynione przez strony na początku współpracy nie będą rynkowe po kilku czy kilkunastu latach jej obowiązywania. Ryzyko takie dotyczy m.in. wysokości uzgodnionego czynszu. Z tego powodu bardzo ważnym z punktu widzenia właściciela gruntu jest zawarcie w umowie dzierżawy postanowienia dotyczącego waloryzacji wysokości czynszu. Waloryzacja powinna zostać oparta o wskaźnik uzgodniony przez strony, ale publicznie dostępny, publikowany cyklicznie przez podmiot dający gwarancję istnienia przez okres obowiązywania umowy.     

Zabezpieczenie płatności czynszu

Obok postanowień określających wysokość czynszu bardzo ważne dla właściciela gruntu są również postanowienia dotyczące zabezpieczenia prawidłowej, terminowej płatności czynszu. Zabezpieczeniem takim może być kaucja lub gwarancja bankowa. Zwykle kaucja uzgadniana jest na poziomie rocznego czynszu. Proponowana gwarancja zwykle ma charakter gwarancji bezwarunkowej, nieodwołalnej i płatnej na pierwsze żądanie. Ważne, aby umowa gwarantowała z jednej strony możliwość łatwego skorzystania z zabezpieczenia przez właściciela, a z drugiej strony automatyczny zwrot zabezpieczenia na wypadek zakończenia (w tym wcześniejszego zakończenia) umowy na rzecz inwestora.  

Podsumowując - przepisy dają dużą swobodę w kształtowaniu postanowień dotyczących czynszu, w tym jego wysokości, sposobu płatności, okresu, za który jest należny czy kwestii zabezpieczenia. Warto dokładnie przemyśleć, jak ma on zostać ukształtowany w tym w szczególności przy uwzględnieniu zwykle bardzo długiego okresu obowiązywania umowy dzierżawy.

Autor: Agata Pawlak-Jaszczak