Innowacyjność, elastyczność i lokalizacja to główne czynniki determinujące podjęcie decyzji o zawarciu umowy najmu. Obiekty dostępne na rynku „od ręki” rzadko spełniają specyficzne oczekiwania i wymagania potencjalnego najemcy. Dokonanie niezbędnych zmian i dostosowanie istniejącej powierzchni na potrzeby konkretnego klienta może okazać się trudne, a często zwyczajnie niemożliwe. Stąd często planowanie magazynu zacząć trzeba na etapie jego budowy. W tym miejscu pojawia się formuła build to suit. Na umowę w modelu BTS (build to suit) decydują się głównie firmy, które szukając obiektu idealnego dla prowadzonej przez siebie działalności, oczekują zastosowania niecodziennych lub trudnych rozwiązań. To wygodna opcja dla najemców poszukującym indywidualnego podejścia i możliwości aktywnego udziału w projektowaniu powierzchni magazynowych czy produkcyjnych oraz zaplecza biurowo-socjalnego.

BTS, czyli Najemca zamawia, a Wynajmujący buduje

Linia produkcyjna, chłodnia, laboratorium, przeładunek kompletacyjny (cross-docking), czy magazyn wysokiego składowania – to jedynie przykłady z „listy życzeń” najemców, które mogą okazać się niemożliwe do spełnienia przez właściciela standardowej hali magazynowo – produkcyjnej. Możliwość zaprojektowania budynku z uwzględnieniem wyżej wskazanych aspektów i rodzaju prowadzonej działalności, jest na tyle istotne, że stanowi kryterium przesądzające w sprawie i często skłania do zawarcia umowy w formule BTS.

Tak jak już pisaliśmy w naszym poprzednim artykule dotyczącym umów BTS (https://www.norekwspolnicy.pl/blog/biura-szyte-na-miare-umowa-built-to-suit-biura), umowy te charakteryzują się specyficzną konstrukcją, w której wyróżnić można dwie części: część poświęconą zagadnieniom związanym z zaprojektowaniem, wybudowaniem i wyposażeniem obiektu oraz część opisującą wzajemne obowiązki stron wynikające z wieloletniej umowy najmu. Druga z wyżej wskazanych części została przez nas opisana w odrębnym artykule (https://www.norekwspolnicy.pl/blog/umowa-najmu-magazynu-o-czym-pamietac). Tym razem zajmiemy się analizą części „deweloperskiej” w kontekście powierzchni magazynowo–produkcyjnych.

Wachlarz możliwości

Formułą BTS interesują się nie tylko przedsiębiorcy o ugruntowanej pozycji i szerokich perspektywach, ze specyficznymi wymaganiami dotyczącymi powierzchni i zagospodarowania, ale również właściciele firm, którzy nie chcą dzielić powierzchni magazynowej z innym, czy też podporządkować się ograniczeniom wynikającym z określonej struktury czy kubatury obiektu.

Firmy, które nie chcą angażować własnych środków na zakup działki i budowę hali magazynowo - produkcyjnej, decydując się na BTS znacznie oszczędzają. Przede wszystkim ponoszą niższe koszty inwestycyjne, a na kolejnym etapie również eksploatacyjne, gdyż obiekt „szyty na miarę” będąc w 100% dostosowany do potrzeb najemcy i do specyfiki jego branży jest finalnie tańszy w eksploatacji.

Magazyny czy hale produkcyjne szyte na miarę umożliwiają racjonalne zagospodarowanie przestrzeni użytkowej i wykorzystanie przestrzeni składowania, optymalizację produkcji i procesów technologicznych oraz większą efektywność rozwiązań technicznych zastosowanych w danym obiekcie. Wszystkie te czynniki wpływają z kolei na poprawę efektywności pracy i procesów działalności firmy.

Kluczowa jest również planowana wielkość powierzchni komercyjnej, gdyż to przeważnie od niej uzależniony jest okres najmu. W formule BTS każdy metr powierzchni jest przemyślany i precyzyjnie zaplanowany, co z kolei przekłada się na racjonalizację kosztów związanych z budową. Od samego początku to najemca decyduje o podziale powierzchni na poszczególne części – np. magazynową, produkcyjną, socjalną i biurową.

Szukasz prawnika od nieruchomości?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Czy aby na pewno same korzyści?

Współpraca stron w modelu BTS opiera się przeważnie na długoletniej umowie najmu. Okres najmu zagwarantować ma deweloperowi zwrot poniesionych w związku z inwestycją kosztów i zysk. Podpisując umowę BTS najemca musi być świadomy, iż będzie poniekąd „związany” z wymarzonym obiektem wybudowanym na zamówienie przez dłuższy czas.

Za wyborem przez najemcę umowy BTS przemawia wiele korzyści, jednakże druga strona – deweloper/wynajmujący – musi liczyć się oczywiście z pewnym ryzykiem realizacji obiektu dedykowanego konkretnemu klientowi. Z uwagi na to, iż obiekt dostosowany jest stricte pod konkretny podmiot, deweloper przeważnie wymaga od najemcy przedstawienia gwarancji, dokonania odpowiednich zabezpieczeń (np. uiszczenia kaucji), a także udokumentowania swojej działalności i aktualnej sytuacji finansowej. Powyższe ma na celu zabezpieczenie inwestycji i samego dewelopera. Najemca musi być zatem przygotowany na nieco większe zaangażowanie w umowę, aniżeli ma to miejsce przy klasycznym najmie.

Nadto istnieje ryzyko, iż w pewnym momencie dojdzie do zakończenia współpracy i deweloper nie będzie w stanie szybko wynająć specyficznej powierzchni nowemu najemcy. Powyższe przekłada się na nieco wyższe (na pierwszy rzut oka) stawki czynszu w obiektach „szytych na miarę” pod konkretnego najemcę, aniżeli w standardowych magazynach.

BTS nie tylko dla „gigantów”

Umowy w formule BTS sprawdzają się nie tylko w branży produkcyjnej. Często zdarza się, że firmy usługowe posiadają własne nieruchomości, lecz nie będąc deweloperem, trudno jest im podjąć ryzyko samodzielnej realizacji inwestycji. Przykład?

Podmiot z branży medycznej był właścicielem działki położonej w centrum dużego miasta wśród rzędu wysokich, zabytkowych kamienic. Zwrócił się do dewelopera specjalizującego się w realizacji inwestycji usługowo-mieszkalnych z prośbą o pomoc i odpowiednie wykorzystanie potencjału nieruchomości. Tak oto na działce należącej pierwotnie do klienta, rękoma dewelopera, powstał budynek, którego pierwsze trzy piętra zostały w pełni przystosowane do wymagań i profilu działalności firmy, w tym m.in. powstały w nim sale operacyjne i specjalistyczne gabinety lekarskie, zaś w pozostałej części budynku powstały inne lokale usługowe oraz mieszkalne. Długoterminowy najem pomieszczeń uwzględniał m.in. fakt, że pierwotnie nieruchomość należała do najemcy.  

Ile to wszystko potrwa?

Decydując się na obiekt w formule BTS najemca powinien brać pod uwagę czas, jaki jest niezbędny dla zaprojektowania i przygotowania obiektu. W przypadku gotowych, standardowych hal magazynowo - produkcyjnych korzystanie z nich jest możliwe praktycznie od razu po podpisaniu umowy najmu. W przypadku umów BTS należy uwzględnić czas potrzebny na przygotowanie dokumentacji projektowej, uzyskanie wszelkich pozwoleń i decyzji oraz wybudowanie obiektu o określonym standardzie. Należy liczyć się z tym, że proces ten może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy.

Umowa i współpraca stron w formule BTS to szereg możliwości dla obu stron umowy i większe perspektywy. Mając jednak na uwadze większy niż przy standardowej umowie najmu zakres kwestii wymagających uzgodnienia jej treść jest często dużo bardziej skomplikowana i wymaga bardzo indywidualnego dostosowania.

Autor:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak-Jaszczak