Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej jako „DFG”) to całkowicie nowa instytucja, nieznana dotychczas obowiązującej ustawie deweloperskiej. DFG wzorowany jest na innych, funkcjonujących już funduszach, takich jak Turystyczny Fundusz Gwarancyjny. DFG stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „UFG”) i to właśnie UFG zapewnić ma działanie i obsługę całego systemu DFG.

Przepisy dotyczące utworzenia i funkcjonowania DFG weszły w życie 31 lipca 2021 roku. Dokładna wysokość stawki procentowej na DFG została ustalona w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r., a więc wraz z nową ustawą deweloperską.

Intencją ustawodawcy było zapewnienie wszystkim nabywcom takiego samego poziomu ochrony wpłacanych przez nich środków, niezależnie od wybranego przez dewelopera rodzaju MRP dla danej inwestycji oraz wprowadzenie zestawu instrumentów, które będą się wzajemnie uzupełniać. DFG stanowić ma istotny element zapewniający skuteczność systemu ochrony środków nabywców.

Warto przypomnieć, że obowiązkiem odprowadzania składek na DFG objęte są jedynie te umowy, do których ustawa znajdzie zastosowanie w całości.

Zasady działania DFG

Zasady funkcjonowania DFG zostały określone w rozdziale 8 ustawy. Środki DFG będą pochodzić przede wszystkim ze składek odprowadzanych przez deweloperów. Od każdej wpłaty dokonanej na MRP deweloper musi odprowadzić składkę – dotyczy to zarówno wpłat dokonywanych przez nabywców bezpośrednio na MRP, jak i kwoty opłaty rezerwacyjnej przekazywanej przez dewelopera na MRP w przypadku podpisania umowy deweloperskiej (lub innej umowy objętej ustawą), zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy. Deweloper ma obowiązek wyliczyć wysokość składki i odprowadzić ją do banku prowadzącego MRP w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty kwoty na MRP. Należy podkreślić, że składka nie jest odprowadzana na MRP, nie może również pochodzić ze środków zgromadzonych na MRP – ma być przekazana jedynie do tego samego banku, który taki MRP prowadzi. Bank odprowadza składkę do DFG w terminie 7 dni od wpłaty składki przez dewelopera. Taki mechanizm ma zapewne ułatwić bankowi przeprowadzenie kontroli przy dokonywaniu wypłaty środków z MRP, podczas której obowiązany jest zweryfikować, między innymi, okoliczność odprowadzenia składki na DFG przez dewelopera.

Co istotne, składka raz przekazana na DFG w żadnym wypadku nie podlega zwrotowi, nawet gdyby doszło do rozwiązania umowy, czy też odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. Składka stanowić będzie iloczyn obowiązującej stawki procentowej oraz wartości dokonanej wpłaty. Wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży. Tym samym, stawka obowiązująca w dniu zawierania pierwszej umowy deweloperskiej determinować będzie jej wysokość dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego, chociażby przedsięwzięcie trwało następnie kilka lat. Ustawa określa maksymalną wysokość stawki procentowej, która nie może przekraczać:

• 1% - w przypadku otwartego MRP albo
• 0,1% - w przypadku zamkniętego MRP.

W rozporządzeniu z dnia 21 czerwca 2022 r. ustalone zostały następujące wysokości stawki procentowej:

• 0,45% w przypadku otwartego MRP,
• 0,1% w przypadku zamkniętego MRP.

Wyliczeń składki należy dokonywać zgodnie z uchwalonym rozporządzeniem.

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Co zabezpiecza DFG?

Środki zebrane na DFG zabezpieczać mają środki nabywców przede wszystkim na wypadek upadłości dewelopera. Chodzi o wszystkie sytuacje, w których deweloper może uzyskać zgodę na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, czy też odstąpić od umowy zawartej z nabywcą, w związku z prowadzonym postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym. DFG ma jednak zabezpieczać także ewentualne ryzyko niewypłacalności banku w zakresie nieobjętym świadczeniem pieniężnym gwarantowanym przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Dodatkowo nabywca może zgłosić się z roszczeniem do DFG w sytuacji, gdy odstąpił od umowy na podstawie ustawy i nie otrzymał zwrotu środków od dewelopera.

W przypadku dokonania przez DFG zwrotu na rzecz nabywcy, roszczenie nabywcy wobec dewelopera lub banku o zwrot wypłaconych kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, przechodzi z mocy prawa na UFG, także po ogłoszeniu upadłości dewelopera lub banku.

Ewidencja DFG

Ustawa wprowadziła także Ewidencję DFG prowadzoną w systemie teleinformatycznym, w której gromadzone będą liczne dane dotyczące deweloperów i banków prowadzących MRP, prowadzonych przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych, umów objętych MRP i DFG, odprowadzanych składek, a także wypłat z DFG. Dane do Ewidencji DFG mają być przekazywane przede wszystkim przez banki oraz deweloperów, a w przypadku roszczenia nabywcy o zwrot środków w związku z odstąpieniem od umowy – przez tego nabywcę. UFG będzie także uprawnione do otrzymywania danych z rejestru PESEL. Z powyższego wynika, że DFG będzie zbierał na szeroką skalę dane o deweloperach oraz nabywcach, a więc innymi słowy – kto, od kogo, jaką nieruchomość, za jaką cenę oraz w jakim terminie, kupuje.

W przypadku gdy deweloper nie wywiąże się w terminie z obowiązku przekazania danych do Ewidencji, UFG poinformuje o tym bank, a ten, zgodnie z przepisami ustawy, wstrzyma wypłatę środków z MRP do czasu przekazania danych do Ewidencji DFG.

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur