Nowa ustawa deweloperska poszerzając zakres uprawnień nabywców, wprowadziła także dodatkowe przypadki, w których będą oni uprawnieni odstąpić od umowy, a więc całkowicie się z niej „wycofać”. Jednocześnie utrzymane zostały dotychczasowe przepisy w tym zakresie.

Uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy

Oprócz sytuacji wymienianych przez starą ustawę, na nowych zasadach nabywca może dodatkowo odstąpić od umowy:

1. gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) z innym bankiem w trybie i terminie, o których mowa w art. 10 ust. 1 – po dokonaniu przez bank zwrotu środków zgodnie z art. 10 ust. 3,
2. gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub zobowiązania do jej udzielenia – w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy,
3. w przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązku poinformowania nabywcy o zawarciu umowy MRP z innym bankiem – po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym,
4. w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11,
5. w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15,
6. jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.

Trzy ostatnie przypadki, a więc nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego, stwierdzenie przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej oraz zażądanie wykonania umowy przez syndyka, nie zostały opatrzone maksymalnym terminem, w którym nabywca może skorzystać ze swojego uprawnienia i odstąpić od umowy. Brak precyzyjnej regulacji w tym zakresie powoduje, że stan niepewności co do prawnej sytuacji stron może się utrzymywać przez bardzo długi czas. Teoretycznie, skoro uprawnienie nabywcy nie zostało ograniczone żadnym terminem, to może on skorzystać z niego nawet wiele miesięcy po stwierdzeniu wady w lokalu (w sytuacjach określonych w art. 41 ust. 11 oraz 15). Niedopatrzenie (jak się wydaje) ustawodawcy może w praktyce prowadzić do zmniejszenia stabilności i pewności obrotu gospodarczego. Z uwagi na silniejszą pozycję dewelopera w stosunku do nabywcy w praktyce trudno będzie wykazywać, że korzystając z prawa do odstąpienia od umowy po długim czasie nabywca nadużywa prawa (słynny art. 5 Kodeksu cywilnego).   

Bez zmian pozostał katalog sytuacji, w których to deweloper może odstąpić od umowy.

Skutki odstąpienia od umowy

Głównym skutkiem skorzystania przez którąkolwiek ze stron z uprawnienia do odstąpienia od umowy, jest traktowanie tej umowy tak, jakby nigdy nie została zawarta. Zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej wygasają, a strony przestają nią być co do zasady związane. W mocy utrzymują się niektóre postanowienia dotyczące rozliczeń i obowiązków stron po odstąpieniu od umowy (jak np. kary umowne zastrzeżone na wypadek odstąpienia). Strony powinny zwrócić sobie wszystko, co na mocy tej umowy do tej pory sobie wzajemnie świadczyły. Z ustawy jasno wynika, że nabywca nie może zostać obciążony żadnymi kosztami w związku z tym, że zdecydował się odstąpić od umowy – deweloper nie może zatem uzależniać możliwości odstąpienia od umowy od zapłaty jakiejkolwiek kwoty na jego rzecz.

Gdy chodzi o rozliczenia stron po odstąpieniu od umowy, na pierwszy plan wysuwa się obowiązek dewelopera zwrotu ceny już uiszczonej przez nabywcę. Powinien on niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni, zwrócić nabywcy te środki, które zdążył wcześniej wypłacić z MRP. Co istotne, deweloper nie powinien tych środków w żaden sposób pomniejszać, na przykład poprzez dokonanie potrącenia – nabywca powinien otrzymać dokładnie taką kwotę, jaką wcześniej wpłacił na MRP. Tę część środków, która nie została jeszcze wypłacona deweloperowi z MRP, zwraca nabywcy bank prowadzący MRP. Dodatkowym obowiązkiem dewelopera jest przekazanie do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego w terminie 30 dni informacji o zwrocie środków na rzecz nabywcy. Deweloper powinien uściślić, kiedy zwrot nastąpił oraz jaka dokładnie kwota została z powrotem przekazana nabywcy.  

Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

Dla skuteczności oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez nabywcę konieczne jest, aby spełniało ono pewne wymogi co do jego treści oraz formy. W treści oświadczenia nabywca musi wyrazić zgodę na to, aby stosowne roszczenia zostały wykreślone z księgi wieczystej, a oświadczenie powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Z dosłownego brzmienia ustawy wynika, że forma ta powinna być zachowana dla całego oświadczenia, ale w doktrynie dopuszcza się także możliwość złożenia dwóch odrębnych dokumentów, tj. oświadczenia o odstąpieniu w zwykłej formie pisemnej oraz odrębnej zgody na wykreślenie roszczeń w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków będzie powodować, że oświadczenie nabywcy nie wywoła skutku prawnego. Pomimo złożenia takiego oświadczenia, umowa będzie więc nadal wiązać strony.

Obowiązek wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie odpowiednich roszczeń z księgi wieczystej powstanie także wtedy, gdy to deweloper skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy w związku z niewywiązywaniem się przez nabywcę ze swoich umownych zobowiązań. Również i w tym przypadku zgoda powinna zostać wyrażona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Sytuacja, w której dochodzi do odstąpienia od umowy jest często mocno konfliktogenna – jedna ze stron zazwyczaj nie zgadza się z oceną prawną dokonaną przez drugą stronę i podważa skuteczność dokonanego odstąpienia. Nabywcy często więc nie są skłonni do udzielenia zgody na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej, co w zasadzie uniemożliwia deweloperowi dalsze rozporządzanie lokalem (wówczas konieczne jest wystąpienie przez dewelopera z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej). W praktyce deweloperzy starają się więc zabezpieczyć swój interes prawny wprowadzając dodatkowe mechanizmy do umów deweloperskich.

Jednym z takich instrumentów jest udzielenie przez nabywcę już w umowie deweloperskiej stosownego pełnomocnictwa, na podstawie którego możliwe będzie wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej (przy czym należy bardzo skrupulatnie podejść do tej kwestii, bo cieszy się ona olbrzymim „zainteresowaniem” ze strony UOKiK w przypadku ewentualnej kontroli). W takim przypadku należy szczegółowo opisać, w jakich sytuacjach deweloper będzie uprawniony do skorzystania z pełnomocnictwa i jak powinna przebiegać cała procedura. Drugim mechanizmem stosowanym przez deweloperów jest wprowadzenie do umowy deweloperskiej kar umownych na rzecz dewelopera.

Odstąpienie od umowy a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) ma chronić nabywcę na wypadek, gdyby pomimo skutecznego odstąpienia od umowy nie otrzymał on zwrotu środków od dewelopera w określonym w ustawie terminie. Nabywca może w takiej sytuacji złożyć stosowny wniosek o wypłatę należnych mu środków, wraz z którym powinien przedstawić oświadczenie o wysokości środków zwróconych mu przez dewelopera, a także oświadczenie o byciu świadomym odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Wniosek o wypłatę może podlegać weryfikacji przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), który będzie zapewniał techniczną obsługę DFG. Jeżeli nabywca odstąpił od umowy na skutek stwierdzenia wady istotnej lokalu lub domu jednorodzinnego, wtedy nabywca powinien przedłożyć pozyskaną opinię rzeczoznawcy budowlanego. Nie wydaje się jednak, aby UFG było upoważnione do analizowania i stwierdzania, czy wydana opinia jest słuszna i rzetelna – takiej oceny będzie mógł dokonywać jedynie sąd powszechny. Przedłożenie przez nabywcę opinii rzeczoznawcy ma zatem jedynie formalny charakter i będzie stanowić potwierdzenie, że nabywca postępował zgodnie z ustawową procedurą.

Autorka: Magdalena Komudzińska