Zarówno na gruncie starej, jak i nowej ustawy deweloperskiej odbiór lokalu ma ten sam cel – pozwala nabywcy ocenić, czy lokal został wykonany zgodnie z zawartą umową i czy spełnia jego oczekiwania. Regulacja dotycząca procedury odbiorowej została jednak znacząco rozszerzona w nowej ustawie. Wiele pytań i obaw budziło wprowadzenie pojęcia wady istotnej oraz jednoczesne pozostawienie go bez jednoznacznej definicji czy też wskazówek co do interpretacji.  

Procedura odbioru

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego powinien zostać przeprowadzony po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu), a jednocześnie przed przeniesieniem prawa własności lokalu/domu. „Odbiór” dokonany przed pozwoleniem na użytkowanie nie wywołuje skutków prawnych w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Nabywca musi być obecny przy odbiorze – nie jest możliwe dokonanie jednostronnego odbioru przez dewelopera. Obowiązek przeprowadzenia odbioru dotyczy wyłącznie lokalu lub domu jednorodzinnego, bez nieruchomości wspólnej. Postanowienia umowne, które zmieniają ustawową regulację dotyczącą odbiorów na mniej korzystną dla nabywcy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Protokół odbioru

Nowa ustawa deweloperska wskazuje dwa obowiązkowe elementy, które muszą znaleźć się w protokole z przeprowadzonego odbioru:

• odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej,
• uznanie albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Nawet gdy nabywca odmówi dokonania odbioru, powinien on podpisać się pod sporządzonym protokołem. W protokole należy również wymienić i opisać wszystkie wady oraz zastrzeżenia zgłaszane przez nabywcę.

Stanowisko dewelopera wobec stwierdzonych wad

Deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad. Powinien on na papierze lub innym trwałym nośniku poinformować nabywcę, czy uznaje wadę, czy też odmawia jej uznania – w drugim przypadku deweloper powinien również wyjaśnić nabywcy przyczynę tej odmowy.

Brak odpowiedzi ze strony dewelopera w terminie 14 dni będzie oznaczał tak zwane milczące uznanie wad.

Terminy na usuwanie wad

W nowej ustawie deweloperskiej przewidziano trzy terminy na usunięcie wad przez dewelopera:

1. Podstawowy – 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru (a nie od dnia uznania wad – termin 14 dni na ustosunkowanie się zawiera się w 30 dniach na usunięcie wady),
2. Wydłużony – wyznaczany przez dewelopera (wraz z uzasadnieniem opóźnienia), jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie on wad w terminie podstawowym; termin wydłużony nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy,
3. Ostateczny – wyznaczany przez nabywcę, jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wydłużonym albo nie wskaże takiego terminu (po jego bezskutecznym upływie nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera – wykonanie zastępcze).

Wada istotna

W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzone zostało pojęcie wady istotnej. Jej stwierdzenie uprawnia nabywcę do odmowy dokonania odbioru, a w konsekwencji może też prowadzić do powstania po stronie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Ustawa nie precyzuje jednak, jak pojęcie wady istotnej należy rozumieć. Jest to klauzula generalna, która ma prowadzić do tego, aby każdy przypadek był indywidualnie oceniany i rozpatrywany. Z jednej strony zrozumiałe jest, że nie sposób przewidzieć wszystkich możliwych stanów faktycznych, z drugiej jednak – brak jakiejkolwiek definicji i wytycznych co do interpretacji może dawać pole do licznych konfliktów z nabywcami.

UOKiK w swoich stanowiskach wyjaśnił jedynie, że jego zdaniem wada istotna to taka wada, która „uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości”. UOKiK powołuje się także na dorobek orzecznictwa i doktryny na gruncie innych przepisów prawa cywilnego odwołujących się do wad istotnych. Istotne przy tym jest, że wada istotna może być zarówno usuwalna, jak i nieusuwalna. W jednym z udzielonych wywiadów UOKiK jako przykład wady istotnej podał wady konstrukcyjne dotyczące dachu, ścian, instalacji zewnętrznych i wewnętrznych.

Oceny istotności wady należy zatem dokonywać w każdym przypadku indywidualnie, mając na uwadze nie tylko zwykłe przeznaczenie nieruchomości, ale też subiektywne odczucia i oczekiwania konkretnego nabywcy. Przyznanie nabywcom tak szerokich uprawnień, nieograniczonych obiektywnymi kryteriami, może prowadzić do nadużyć ze strony nabywców.

Uprawnienia nabywcy w przypadku stwierdzenia wady istotnej

Co robić, jeśli nabywca w trakcie odbioru zgłasza wadę istotną? Pierwszym obowiązkiem dewelopera jest ustosunkowanie się do tego zgłoszenia już w protokole odbioru – w tym przypadku nie obowiązuje ogólny 14-dniowy termin na odpowiedź. Nabywca może odmówić odbioru lokalu tylko wtedy, gdy deweloper odmawia uznania wady istotnej. Jeśli deweloper zgadza się z tym, że wada istotna istnieje, nabywca zostaje pozbawiony możliwości odmowy dokonania odbioru lokalu.

Jeżeli deweloper uznaje wadę istotną, wtedy zastosowanie znajdą ustawowe terminy na usunięcie wady (PODSTAWOWY – WYDŁUŻONY – OSTATECZNY), przy czym w przypadku upływu ostatecznego terminu nabywca będzie mógł także odstąpić od umowy deweloperskiej.

Ustawodawca przewidział natomiast bardziej rozbudowaną i skomplikowaną procedurę odbiorową na wypadek, gdyby deweloper odmówił uznania wady istotnej. W takim przypadku nabywca może odmówić dokonania odbioru, w związku z czym strony wyznaczają kolejny termin, który powinien być na tyle długi, aby deweloper był w stanie w tym czasie usunąć zgłoszoną wadę. Sprawa może szczęśliwie zakończyć się już na tym etapie, jeśli deweloper mimo odmowy uznania wady za istotną usunie ją, a nabywca zdecyduje się odebrać lokal w ramach powtórnego odbioru.

Zakładając jednak mniej optymistyczny scenariusz, podczas drugiego odbioru nabywca ponownie zgłosi istnienie wady istotnej. Ustawodawca wprowadził przy tym dalsze wymagania co do możliwości powtórnej odmowy odbioru przez nabywcę: aby skorzystać z tego uprawnienia, nabywca musi w terminie miesiąca od dnia odmowy wystąpić z wnioskiem do rzeczoznawcy budowlanego o sporządzenie opinii dotyczącej istnienia wady istotnej.

W przypadku gdy rzeczoznawca budowlany stwierdzi, że wada istotna rzeczywiście istnieje, wtedy nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej, a koszty sporządzonej opinii w całości obciążą dewelopera. Jeśli jednak opinia rzeczoznawcy będzie korzystna dla dewelopera, wtedy za opinię będzie musiał zapłacić sam nabywca. Ponadto jak się wydaje, w przypadku gdy rzeczoznawca budowlany nie potwierdzi istnienia wady istotnej, wtedy odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w ramach powtórnego odbioru będzie uznana za nieskuteczną. Nabywca będzie zatem zobowiązany do dokonania odbioru lokalu i wywiązania się z zawartej umowy deweloperskiej, bez możliwości odstąpienia od niej.

Wątpliwości wynikające z nowej procedury odbiorowej

Warto zauważyć, że w świetle nowej ustawy deweloperskiej, do zlecenia przygotowania opinii dotyczącej istnienia wady istotnej uprawniony jest wyłącznie nabywca. Deweloper nie ma możliwości w żaden sposób odnieść się do przedłożonej ekspertyzy ani przedstawić kontropinii. Wynika z tego, że nawet w przypadku, gdy opinia z której nabywca wywodzi swoje uprawnienia jest wyraźnie nieprawidłowa i nierzetelna, ustawa nie przewiduje żadnej formalnej ścieżki umożliwiającej deweloperowi podważenie czy też obalenie takiej ekspertyzy.

Ukształtowanie procedury odbiorowej w opisany powyżej sposób może zatem skutkować nadużywaniem uprawnień przez nabywców i powstawaniem opinii, które nie będą znajdować odzwierciedlenia w rzeczywistości. To zaś może prowadzić do nadmiernego odstępowania od umów deweloperskich przez nabywców. Jednocześnie w związku z brakiem definicji wady istotnej, aż do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, deweloperzy będą w stanie niepewności co do interpretacji konkretnych przypadków pojawiających się w praktyce.

Procedura odbioru przy umowach sprzedaży

Zgodnie z art. 3 nowej ustawy deweloperskiej, niewielką część nowej regulacji dotyczącej procedury odbiorowej należy stosować także do umów sprzedaży gotowych lokali (po pozwoleniu na użytkowanie). Wymagane jest, aby odbiór odbył się w obecności nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. Z odbioru strony powinny sporządzić protokół i opisać wszystkie wady zgłoszone przez nabywcę. Jeżeli nabywca odmawia odbioru w związku ze zgłoszoną wadą istotną, taka informacja musi zostać odnotowana w protokole wraz ze stanowiskiem dewelopera, który może uznać lub odmówić uznania wady istotnej. Pozostała regulacja dotycząca odbiorów nie znajdzie zastosowania do umów sprzedaży gotowych lokali. 

Warto pamiętać o tym, że odbiór w rozumieniu ustawy deweloperskiej nie jest tożsamy z wydaniem i przekazaniem lokalu na rzecz nabywcy – odbiór musi mieć miejsce przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale klucze do lokalu deweloper może przekazać dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność i po uiszczeniu całej ceny przez nabywcę.

Autorka: Magdalena Komudzińska