Wprowadzanie kar umownych do zawieranych umów deweloperskich (i nie tylko) jest praktyką niezwykle powszechną i trudno się temu dziwić – kary umowne zabezpieczają interesy stron, mobilizują do prawidłowego i terminowego wykonywania umowy, a w przypadku wystąpienia naruszeń ułatwiają wierzycielowi dochodzenie zapłaty określonej kwoty od dłużnika. 

Kara umowna ma stanowić zryczałtowane odszkodowanie na wypadek, gdyby jedna ze stron nie wywiązywała się ze swojego zobowiązania. Co istotne, kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym.

Jak powinny kształtować się kary umowne w umowie deweloperskiej? Jakie są w tym zakresie różnice pomiędzy „starą”, a nową ustawą deweloperską? Czy kara umowna powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć poniżej.

Kary umowne w „starej” ustawie deweloperskiej

Zgodnie ze „starą” ustawą, w umowie deweloperskiej strony powinny były zastrzec należne im kary umowne oraz określić wysokość przysługujących im odsetek. Wymagana była również symetria, tj. wysokość odsetek na rzecz dewelopera nie mogła być wyższa niż wysokość kar umownych należnych nabywcy. W przypadku opóźnienia dewelopera w przeniesieniu prawa własności lokalu w wyznaczonym terminie, roszczenie nabywcy o zapłatę kar umownych trwało nadal, nawet po odstąpieniu przez nabywcę od umowy.

Kara umowna za niedochowanie terminu w przeniesieniu własności

Najczęściej spotykaną i mającą największe znaczenie w praktyce jest kara umowna za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu prawa własności na rzecz nabywcy. Wynika to z faktu, że przeniesienie prawa własności jest głównym i najważniejszym zobowiązaniem po stronie dewelopera – deweloper natomiast z mocy samego prawa jest chroniony poprzez obowiązywanie odsetek ustawowych na wypadek, gdyby to nabywca opóźniał się ze swoim głównym świadczeniem, jakim jest zapłata ceny.

Niewprowadzenie takiej kary do umowy deweloperskiej może spotkać się z niezbyt przychylną oceną Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. W takiej sytuacji nasuwa się wniosek, że skoro tego typu kara umowna nie została zastrzeżona w umowie, to nabywca jest pozbawiony możliwości jej dochodzenia. Można jednak spotkać się z odmiennym, mniejszościowym stanowiskiem, które dopuszcza możliwość rekonstrukcji kary umownej wyliczanej w oparciu o wysokość zastrzeżonych odsetek na rzecz dewelopera (skoro odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych przysługujących nabywcy).

Kary umowne w nowej ustawie deweloperskiej

Z art. 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zadecydować o tym, czy chcą do umowy wprowadzać kary umowne czy też nie – nakazuje on określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały.

Warto jednak mieć na względzie dalszą część ustawy, a zwłaszcza art. 39 ust. 2 ustawy. Wprowadza on zupełnie nową instytucję prawną określoną jako rekompensata, która ma przysługiwać nabywcy w przypadku, gdy strony w umowie nie przewidzą kary umownej ani odsetek, a deweloper nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie. Wysokość rekompensaty ma odpowiadać wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Choć jest to mechanizm nieznany żadnej innej ustawie, to niezwykle przypomina on opisywaną wyżej propozycję rekonstruowania kary umownej na podstawie wysokości zastrzeżonych odsetek.

Warto w tym miejscu zasygnalizować niedbałość ustawodawcy, która może prowadzić do wypaczonej interpretacji powyższego przepisu – czytając art. 39 ust. 2 ustawy literalnie, można dojść do wniosku, że deweloper będzie zwolniony od obowiązku wprowadzania kary umownej oraz od zapłaty rekompensaty, jeśli umowa będzie przewidywać same odsetki na rzecz dewelopera. Stanowi on bowiem, że rekompensata należy się nabywcy tylko wtedy, gdy w umowie nie przewidziano kary umownej ani odsetek. Teoretycznie można więc uznać, że wprowadzenie do umowy odsetek (i to na rzecz dewelopera, a nie nabywcy!) pozwoliłoby deweloperowi uchronić się od obowiązku zapłaty rekompensaty. Biorąc jednak pod uwagę cele całej regulacji (a więc przede wszystkim ochronę praw nabywcy i jego środków) trzeba uznać, że uchylanie się od obowiązku zapłaty rekompensaty z powołaniem na przewidziane w umowie deweloperskiej odsetki byłoby obejściem ustawy.

Jak zastrzegać kary umowne? Praktyczne wskazówki

Choć kary umowne w umowach deweloperskich mają swoją specyfikę, to nie wolno jednocześnie zapominać o pewnych podstawowych zasadach ich zastrzegania.

W pierwszej kolejności trzeba pamiętać, że kara umowna może dotyczyć wyłącznie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym – nie można więc wprowadzać kary umownej za nieterminową zapłatę ceny przez nabywcę (właściwym środkiem są tutaj odsetki). Wynika z tego także zakaz zastrzegania kar umownych na wypadek odstąpienia od umowy, gdy do odstąpienia dochodzi właśnie w związku z brakiem zapłaty.

Najczęściej spotykana kara umowna, czyli ta przysługująca nabywcy za niedochowanie przez dewelopera terminu do przeniesienia prawa własności lokalu czy też domu jednorodzinnego, powinna być określona procentowo lub kwotowo za każdy dzień opóźnienia. Zapewni to adekwatność wysokości kary do stopnia i długości trwania okresu naruszenia. Trzeba także zadbać o to, aby zgodnie z ustawą kara umowna dla nabywcy nie była niższa niż odsetki przysługujące deweloperowi.

Strony mogą według własnego uznania wprowadzać do umowy deweloperskiej także inne kary umowne, jednak kary te zawsze muszą być symetryczne. Oznacza to, że jeśli deweloperowi ma przysługiwać kara umowna na przykład na wypadek nieterminowego przystąpienia przez nabywcę do odbioru lokalu, to identyczna kara musi być również zastrzeżona na rzecz nabywcy. Wysokość kary może się różnić tylko na korzyść nabywcy.

W umowie deweloperskiej nie powinno się jednak wprowadzać górnego limitu kar umownych z tytułu opóźnienia w przeniesieniu prawa własności, jako że prowadzi to do ograniczenia odpowiedzialności dewelopera.  Kara umowna wynagradzałaby nabywcy jedynie pewien z góry wyznaczony okres powstałego opóźnienia. Tego typu klauzule mogą zostać uznane za naruszające interes konsumenta nawet wtedy, gdy jednocześnie nabywcy zostanie przyznane uprawnienie do dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kar umownych.

Autorka: Magdalena Komudzińska