Mieszkaniowe rachunki powiernicze są podstawowym instrumentem mającym zapewnić nabywcy nieruchomości ochronę jego środków. Wpłaty nabywców nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, ale właśnie na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, który sprawuje kontrolę nad sposobem wydatkowania tych środków przez dewelopera oraz weryfikuje postęp robót budowlanych. Pieniądze nabywcy nie trafią więc do dewelopera, jeżeli opóźnia się on z budową lub jeśli bank stwierdzi inne istotne nieprawidłowości w realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Nowa ustawa deweloperska miała na celu rozszerzenie ochrony środków wpłacanych przez nabywców na poczet ceny lokalu. Nowelizuje ona zasady wpłat i wypłat środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych, przyznając bankom szeroki zakres uprawnień kontrolnych.

Likwidacja otwartych rachunków z gwarancjami

Obecna ustawa przewiduje cztery rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych (dalej jako „MRP”):

• zamknięty MRP,
• otwarty MRP i gwarancja ubezpieczeniowa,
• otwarty MRP i gwarancja bankowa,
• otwarty MRP.

Wbrew początkowym obawom, spowodowanym zapowiedziami ze strony UOKiK, nie zlikwidowano otwartych rachunków powierniczych. Ze względu na to, że otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze powiązane z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową znajdowały bardzo małe zastosowanie w praktyce, ustawodawca w nowej ustawie deweloperskiej pozostawił jedynie otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy.  

Kiedy rozpoczyna i kończy się obowiązek prowadzenia MRP?

Początek obowiązku prowadzenia MRP przez dewelopera rozpoczyna się wraz z rozpoczęciem sprzedaży, które w ustawie zostało zdefiniowane jako „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2”. Moment rozpoczęcia sprzedaży uległ zatem zmianie – dotychczas momentem tym było podanie informacji o oferowaniu lokali do publicznej wiadomości. Nowa definicja została uzupełniona o warunek gotowości dewelopera do zawierania umów deweloperskich. W praktyce jednak nie zmienił się moment, od którego deweloper musi posiadać MRP. Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej, deweloper „rozpoczynający sprzedaż” musi już posiadać rachunek powierniczy – dopiero bowiem wtedy jest gotowy do zawierania umów deweloperskich. Pod rządami obecnie jeszcze obowiązującej ustawy deweloperzy także zawierali umowę o prowadzenie MRP przed podpisaniem pierwszej umowy deweloperskiej, wobec czego można uznać, że obowiązek ten będzie realizowany w tym samym czasie, co obecnie.

W nowej ustawie zmienił się moment, w którym MRP może zostać zamknięty, przy czym zmiana ta dotyczy jedynie otwartych MRP. Obecna ustawa nie wyznaczała co prawda granicznego terminu obowiązku posiadania otwartego MRP, jednak w praktyce wypłata ostatnich środków z otwartego MRP oraz jego zamknięcie następowało po stwierdzeniu zakończenia ostatniego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Banki prowadziły w tym zakresie zróżnicowaną praktykę: niektóre wymagały jedynie zakończenia budowy, inne – uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nowa ustawa deweloperska wydłuża okres, w którym posiadanie MRP będzie konieczne: zgodnie z art. 16 ust. 2, w ramach każdej z umów deweloperskich bank wypłaci środki z otwartego MRP za ostatni etap dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na danego nabywcę prawo własności. Deweloper będzie mógł zamknąć MRP dopiero wtedy, kiedy wykona wszelkie obowiązki i przeniesie prawa ze wszystkich zawartych umów deweloperskich lub innych umów objętych ustawą, np. przedwstępnych – w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku zamkniętych MRP środki w całości były wypłacane dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności (w praktyce niektóre banki akceptowały wyłącznie skan). Podobnie będzie pod rządami nowej ustawy, z tym zastrzeżeniem, że – zgodnie z dosłownym brzmieniem ustawy – konieczne będzie przedstawienie wypisu, a nie odpisu (w praktyce – kopii) zawartego aktu notarialnego. Także w przypadku wypłaty środków z otwartego MRP za ostatni etap konieczne będzie przedłożenie wypisu aktu. Deweloper powinien zatem zadbać w kancelarii notarialnej o dodatkowy wypis aktu notarialnego w celu jego przedłożenia do banku prowadzącego MRP. 

Warto podkreślić, że w przypadku zamknięcia MRP po przeniesieniu praw ze wszystkich zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych (na co ustawa zezwala), deweloper nie będzie mógł już zawierać umów przedwstępnych na gotowe, niesprzedane jeszcze lokale – do umów przedwstępnych ustawa wymaga bowiem prowadzenia MRP. Możliwe będzie jednak zawieranie umów rezerwacyjnych, które nie podlegają wówczas pod obowiązek przekazywania wpłat na MRP, a następnie umów sprzedaży. W takim przypadku pojawia się jednak wątpliwość, czy nabywcy korzystający z kredytowania, będą w stanie pozyskać je wyłącznie w oparciu o umowę rezerwacyjną, która w żaden sposób nie zobowiązuje przecież stron do zawarcia umowy sprzedaży (ewentualnie – w oparciu o inny dokument, niemogący być jednak umową przedwstępną).

Przepisy przejściowe nowej ustawy przewidują, że deweloper, który w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu 1 lipca 2022 r. realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie jest powadzony MRP, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie MRP w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy.

Na marginesie warto zasygnalizować, że w środowisku prawniczym pojawił się pogląd, iż umowy przedwstępne do umów sprzedaży przenoszących własność gotowych lokali nie będą objęte regulacją nowej ustawy deweloperskiej, co wynika z (dość kontrowersyjnej) wykładni, że art. 2 ust. 3 ustawy, mówiący o stosowaniu przepisów do umów przedwstępnych, odwołuje się jedynie do art. 2 ust. 1 i 2, a nie odsyła już do art. 3. Na podstawie literalnego brzmienia przepisów można by więc wnioskować, że objęte ustawą deweloperską będą jedynie umowy przedwstępne do umów sprzedaży o skutku wyłącznie zobowiązującym, natomiast ustawy (ani w całości, ani w części) nie będzie się stosować do umów przedwstępnych do klasycznych umów sprzedaży (o podwójnym skutku). Jako Kancelaria stoimy jednak na stanowisku, że należy dokonywać wykładni celowościowej i trzeba brać pod uwagę założenia ustawodawcy oraz cel nowej regulacji. W uzasadnieniu ustawy wprost wskazano, że art. 2 ust. 1 miał dotyczyć wszystkich umów zobowiązaniowych zawieranych przez dewelopera z nabywcą, mających na celu przeniesienie własności lokalu. Wyraźną intencją było zatem objęcie ustawą umów przedwstępnych sprzedaży gotowych lokali. We wszystkich miejscach odwołujących się do umów przedwstępnych przyjmujemy, że umowy przedwstępne, są – zgodnie z intencją ustawodawcy – objęte obowiązkiem stosowania ustawy w całości. Przyjęcie przeciwnego poglądu naszym zdaniem prowadziłoby do obejścia przepisów ustawy. Wątpliwości tej można było uniknąć poprzez bardziej precyzyjne sformułowanie treści ustawy. 

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Zasady wpłat na MRP

Nowa ustawa deweloperska przewiduje odmienny mechanizm dokonywania wypłat z MRP, który ściśle wiąże wysokość wpłat dokonywanych przez nabywców z faktyczną realizacją poszczególnych etapów robót przez dewelopera. Warto podkreślić, że płatność powinna nastąpić nie tylko po zakończeniu danego etapu, ale dopiero (także) po powiadomieniu nabywcy przez dewelopera o tym fakcie – na papierze lub innym trwałym nośniku. Jako trwały nośnik należy rozumieć taki materiał lub narzędzie, które umożliwia przechowywanie informacji i ich odtwarzanie w niezmienionej postaci. W projekcie ustawy wskazano, że deweloper może przekazywać informacje nie tylko na papierze, ale także za pośrednictwem poczty elektronicznej. Zaleca się, aby zawiadomienie o zakończonym etapie przesyłać jako załącznik (najlepiej w formacie PDF) – w przypadku przesłania takiej informacji jedynie w treści wiadomości mailowej mogłoby pojawić się wątpliwości, czy będzie to spełniać wymóg formy trwałego nośnika.

Powiązanie obowiązku zapłaty z faktyczną realizacją budowy ma wykluczyć sytuacje, w których nabywca będzie zobowiązany do zapłaty kolejnej części ceny, pomimo że etap powiązany z daną transzą płatności jest jeszcze w trakcie budowy, a terminy zakończenia ulegają wydłużeniu. Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o zakończeniu etapu (nawet jeśli etap ten faktycznie został już wykonany), nabywca ma prawo wstrzymać się z zapłatą danej części ceny, nawet choćby nastąpił już termin wskazany w harmonogramie płatności i umowie, a taka sytuacja nie będzie mogła być postrzegana jako opóźnienie nabywcy w płatnościach.

Zasady wypłat z MRP

Jak wskazano powyżej, wypłata całości środków z zamkniętego MRP nastąpi w całości dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności.

W przypadku otwartego MRP, wypłaty, tak jak dotychczas, będą następowały sukcesywnie w toku realizacji przedsięwzięcia, przy czym pierwsza wypłata nastąpi nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, co związane jest z 30-dniowym terminem na odstąpienie od umowy przez nabywcę (zob. art. 43 ust. 2 nowej ustawy). Po upływie tego terminu oraz po stwierdzeniu zakończenia danego etapu inwestycji, bank wypłaci deweloperowi kwotę stanowiącą iloczyn procentu kosztów danego etapu oraz ceny lokalu/ domu jednorodzinnego. Kolejne transze będą wypłacane po stwierdzeniu zakończenia następnych etapów. Środki za ostatni etap zostaną wypłacone z otwartego MRP po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności.

Kontrola ze strony banków prowadzących MRP

Nowa ustawa deweloperska znacznie rozszerzyła zakres kontroli banków przed każdą wypłatą środków z MRP. Na mocy ustawy kontrola będzie obejmować między innymi:

• tytuł do nieruchomości i pozwolenie na budowę,
• sprawdzenie, czy przeciwko deweloperowi nie wszczęto postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego,
• zgodność planowanego przeznaczenia oraz wydatkowania wypłacanych środków ze sposobem określonym w art. 13 ustawy,
• niezaleganie przez dewelopera z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne,
• uregulowanie przez dewelopera wymagalnych i bezspornych zobowiązań pieniężnych wobec wykonawców i podwykonawców,
• dokonanie wpłaty składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w odpowiedniej wysokości,
• niezaleganie przez dewelopera ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy na podstawie ustawy odstąpili od umowy.

Niektóre z powyższych okoliczności (pkt 3 – w zakresie planowanych wydatków, 4, 5 oraz 7) będą weryfikowane na podstawie oświadczeń dewelopera. Banki będą mogły ponadto dokonywać szerszej kontroli, jeśli wynika to z zawartej umowy o prowadzenie MRP (deweloperzy powinni zatem większą wagę przywiązywać do treści oferowanych przez banki umów o prowadzenie MRP). W przypadku niezłożenia wymaganego oświadczenia przez dewelopera lub stwierdzenia istnienia nieprawidłowości, bank wstrzyma wypłatę środków.

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur

Jacek Łubecki