Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku, ale w pewnych przypadkach możliwe będzie jednak dokończenie przedsięwzięć deweloperskich na starych przepisach. Kto może liczyć na warunkowe stosowanie dotychczasowych przepisów? Od kiedy trzeba stosować nową ustawę deweloperską?

Wejście w życie ustawy

W przeważającej części nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, czyli w dniu 1 lipca 2022 roku.

Po upływie 30 dni od ogłoszenia, czyli 31 lipca 2021 roku weszły natomiast w życie przepisy dotyczące utworzenia i funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (nie dotyczy to obowiązku uiszczania składek na DFG). 

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Warunkowe stosowanie przepisów dotychczasowych – przepisy przejściowe – kluczowy (choć niejasny) art. 76 nowej ustawy

Ustawa przewiduje (art. 76 ust. 1) 2-letni okres, w którym możliwe będzie stosowanie przepisów dotychczasowych, przy czym wyłącznie pod warunkiem, że deweloper przed 1 lipca 2022 roku:

• rozpoczął sprzedaż oraz
• zawarł z nabywcą co najmniej jedną umowę deweloperską.

Warto wyjaśnić, że jako rozpoczęcie sprzedaży na podstawie ustawy należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych) oraz gotowości do zawierania umów deweloperskich czy też innych umów o przeniesienie własności podlegających regulacji ustawy. Z uwagi na trudności praktyczne z „uchwyceniem” tego momentu, ustawodawca dodał drugi warunek w postaci zawarcia umowy deweloperskiej (data aktu notarialnego jest praktycznie niepodważalna).

Dla takich przedsięwzięć deweloperskich (rozpoczęta sprzedaż i zawarta co najmniej 1 umowa deweloperska przed 1 lipca 2022 roku) przepisy dotychczasowe można będzie stosować do 1 lipca 2024 roku. 

Dodatkowo ustawa przewiduje (art. 76 ust. 2), że w ramach rozpoczętego (omawianego powyżej) przedsięwzięcia deweloperskiego, do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy, co do których w okresie tych dwóch lat nie nastąpiło przeniesienie prawa własności, stosuje się przepisy dotychczasowe przepisy (bez ograniczenia czasowego).

Pojawiła się wątpliwość, czy dotychczasowe przepisy można stosować jedynie do umów deweloperskich zawartych w okresie od 1 lipca 2022 roku do 1 lipca 2024 roku (co sugeruje zwrot „2 lat od dnia wejścia w życie”), czy także do umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2022 roku (a jednocześnie przed 1 lipca 2024 roku), czyli przed dniem wejścia w życie ustawy.

Literalne brzmienie przepisu sugerowałoby przyjęcie pierwszej koncepcji. Wydaje się jednak, że nie wypełnia ona rzeczywistej woli ustawodawcy (wręcz wydaje się, że ustawodawca popełnił w redakcji tego przepisu błąd - naszym zdaniem połknął słowo „do”, powinno być „do 2 lat od dnia wejścia w życie”). Skoro bowiem ustawa dopuszcza, że do niektórych umów zawartych po wejściu w życie ustawy nadal można będzie stosować przepisy dotychczasowe, to tym bardziej nie ma przeszkód, aby stosować je do umów zawartych wcześniej, przed wejściem w życie ustawy, kiedy jeszcze nie obowiązywała.

UOKiK będący autorem ustawy stoi jednak na odmiennym stanowisku (tj. opowiada się za dosłownym brzmieniem przepisu), w związku z czym może okazać się, że tę wątpliwość rozstrzygną dopiero sądy.

Przepisy nowej ustawy znajdą zastosowanie także wtedy, gdy przed dniem 1 lipca 2022 roku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego zostanie wydzielone zadanie inwestycyjne, a sprzedaż dotycząca tego zadania rozpocznie się już po wejściu w życie nowej ustawy, a więc po 1 lipca 2022 roku. Tym samym, zadania inwestycyjne są rozpatrywane indywidualnie, tj. rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie umowy deweloperskiej do jednego z etapów, nie umożliwi stosowania dotychczasowych przepisów do całej inwestycji.

Przykład:

Deweloper rozpoczął sprzedaż w dniu 1 lutego 2022 roku. Pierwszą umowę deweloperską z nabywcą zawarł w dniu 1 kwietnia 2022 roku. Do takiego przedsięwzięcia będzie mógł zatem stosować przepisy dotychczasowe do 1 lipca 2024 roku. Drugą umowę deweloperską zawarł w dniu 1 września 2022 roku, jednak odbiór i przeniesienie własności następuje dopiero w styczniu 2025 roku. Pomimo tego, że dwuletni okres przejściowy już upłynął, bezsprzecznie do umowy zawartej 1 września 2022 roku nadal będzie można stosować przepisy dotychczasowe (np. co do procedury odbiorowej, czy do umowy przeniesienia własności). Jeśli natomiast chodzi o umowę z dnia 1 kwietnia 2022 roku, to zgodnie ze stanowiskiem UOKiK (podważanym przez znaczną część komentatorów, również przez naszą Kancelarię), do tej umowy znajdą już zastosowanie nowe przepisy.

Stosowanie przepisów dotychczasowych z „niuansami” nowej ustawy deweloperskiej

Stosując w ww. przypadkach przepisy dotychczasowe, jednocześnie należy stosować także niektóre przepisy nowej ustawy, tj. regulujące:

• obowiązek niezwłocznego zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego w przypadku wypowiedzenia dotychczasowej umowy przez bank (art. 10 ust. 1 - 3)
• obowiązek poinformowania nabywcy o zawarciu z innym bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 11)
• uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy deweloper:
• nie zawrze nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w przypadku jej wypowiedzenia (art. 43 ust. 1 pkt 7)
• nie wypełni obowiązku informacyjnego wobec nabywcy (art. 43 ust. 1 pkt 9)

Wskazane powyżej elementy należy zatem uwzględnić w dotychczasowych umowach deweloperskich.

Inwestycje bez rachunków powierniczych tylko do końca lipca 2022 roku

Niezależnie od tego, czy stosować będziemy przepisy dotychczasowe czy przepisy nowej ustawy – w każdym z tych przypadków deweloperzy, którzy dotychczas nie prowadzili mieszkaniowych rachunków powierniczych, będą musieli je założyć.

Zgodnie z art. 76 ust. 3 ustawy deweloper, który w dniu wejścia w życie ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie takiego rachunku w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy, czyli najpóźniej w dniu 31 lipca 2022 roku.

Jak Państwo mogą się domyślać, niejasności w kontekście nowej ustawy deweloperskiej jest sporo, a zaczynają się już na etapie ustalania, do których inwestycji, czy umów, będzie można stosować przepisy dotychczasowe. W celu lepszego zrozumienia tej materii, zapraszamy na cykl poświęcony nowym przepisom. W kolejnym wpisie z tej serii omówimy zakres przedmiotowy ustawy, tj. do jakich umów znajdzie zastosowanie nowa regulacja oraz jakie podmioty będą zobowiązane ją stosować oraz w jakim zakresie (stosowanie w całości lub w części).

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur