Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nowego lokum, nabywcy często potrzebują dodatkowego czasu do namysłu, a dla niektórych ten czas jest wręcz niezbędny, aby uzyskać kredyt. Z drugiej strony deweloper, który ma już gotową ofertę, ale nie może jeszcze zawrzeć umowy deweloperskiej (np. czeka na finansowanie lub na otwarcie rachunku powierniczego) chciałby coś „zaoferować” zainteresowanym już nabywcom. Przez lata obowiązywania ustawy deweloperskiej, praktyka wypracowała rozwiązanie, które idealnie się do tego celu nadaje – umowę rezerwacyjną. Zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą, na określony czas, często za niewielką opłatą (w stosunku do wartości przedmiotu umowy), rezerwowała określony lokal nabywcy. Jednocześnie strony nie były mocno „związane” taką umową i w razie zmiany zdania, mogły się rozejść bez większych konsekwencji.

Od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna zostanie objęta regulacją ustawową. Czy przepisy prawne ugruntują dotychczasową praktykę, czy też będziemy mieć do czynienia z dość nową, nieznaną dotychczas umową? Zapraszamy do lektury poniższego wpisu, po której dowiedzą się Państwo, jakie niuanse przygotował dla nas ustawodawca.

Umowa rezerwacyjna, czyli?

Umowa rezerwacyjna została zdefiniowana w art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej jako umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Po powyższej definicji widzimy, że umowa rezerwacyjna pozostanie w takim kształcie, w jakim dotychczas była przez większość rozumiana w praktyce. Ustawodawca zastrzega jednak, że dla ważności takiej umowy konieczne jest zachowanie formy pisemnej.

Treść umowy rezerwacyjnej

Ustawodawca wymienił także elementy, które obowiązkowo muszą się znaleźć w treści umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy, umowa rezerwacyjna powinna określać:

1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli została przewidziana przez strony;
4. okres, na jaki lokal albo dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni użytkowej, powierzchni i układu pomieszczeń.

Podsumowując powyższe elementy, nie ma w nich nic nadzwyczajnego, co dotychczas nie znajdowałoby się (z naszego doświadczenia) w takich umowach.

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. Co istotne, jeśli rezerwujący ubiega się o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Element umowy, wydawałoby się, oczywisty, ale tu już nasuwają się pierwsze wątpliwości – czy nabywca biorący kredyt może się domagać od dewelopera aneksu wydłużającego ważność umowy rezerwacyjnej? A jeśli tak, to czy umowę taką można wydłużać w nieskończoność? Banki udzielające kredytów wymagają przedstawienia szeregu dokumentów, a szybkość procedowania wniosków kredytowych w dużej mierze zależy od reakcji nabywcy na kolejne wymagania banku. Nietrudno sobie wyobrazić bardzo niefrasobliwego nabywcę, który przedkłada dokumenty najpóźniej jak może, a wskutek tego po 4 miesiącach od złożenia wniosku, wciąż nie uzyskał decyzji kredytowej od banku.

Biorąc pod uwagę treść oraz cel przepisów ustawy (czas niezbędny do uzyskania kredytu), wydaje się, że deweloper będzie zobowiązany przedłużać takiemu nabywcy umowę rezerwacyjną.  Na podstawie przytoczonego powyżej przykładu widać niestety, że ustawa nie wyklucza nadużyć ze strony nabywców w sytuacji, gdyby dłuższe procedowanie wniosku kredytowego spowodowane było wyłącznie ich zaniedbaniami. Naszym zdaniem wskazane jest zatem, aby już w umowie rezerwacyjnej określić, czy nabywca zamierza finansować zakup kredytem, czy też ze środków własnych. Pozwoli to już na wstępie ustalić, czy nabywca potrzebuje wydłużonego okresu rezerwacji, a w konsekwencji – czy deweloper z takim wydłużeniem musi się liczyć („zablokowanie” lokalu na dłuższy czas bez gwarancji, że nabywca ten lokal kupi).

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Opłata rezerwacyjna

Strony mogą ustalić, że rezerwujący jest zobowiązany do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W praktyce trudno wyobrazić sobie umowę rezerwacyjną bez takiej opłaty, stanowiącej dla dewelopera niezbędne zabezpieczenie i ekwiwalent czasowego wstrzymania oferty sprzedaży danego lokalu czy domu jednorodzinnego.

Niuansem wprowadzonym ustawą jest określenie maksymalnej wysokości takiej opłaty, która nie będzie mogła przekroczyć 1 % ceny (brutto) lokalu.  

Ustawodawca uregulował również dalsze „losy” wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, w sytuacji kontynuowania przez strony współpracy, tj. zawarcia umowy deweloperskiej. W dotychczasowej praktyce mogliśmy się spotkać z przeróżnymi konfiguracjami, np. opłaty za rezerwację (wpłacanej na konto dewelopera i niezaliczanej na poczet ceny; zaliczanej na poczet ceny i przelewanej na rachunek powierniczy, czy nawet wpłaty w charakterze kaucji – zwrotnej lub bezzwrotnej.

Na mocy nowej ustawy deweloperskiej, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej bądź innej umowy objętej regulacją ustawy (patrz wpis: Nowa ustawa deweloperska – do jakich umów i kto musi ją stosować) opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia, a deweloper będzie miał obowiązek przekazać opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy najpóźniej w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Jeśli w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej zmianie ulegnie prospekt informacyjny, deweloper powinien powiadomić o tym rezerwującego i wyraźnie wskazać, czego dotyczą zmiany.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Kwestia zwrotu opłaty rezerwacyjnej bardzo często staje się źródłem sporu między deweloperem a rezerwującym. Wobec tego w nowej ustawie deweloperskiej szczegółowo (choć dość nieprecyzyjnie) określono, w jakich sytuacjach powstanie obowiązek zwrotu opłaty, a także przewidziano przypadki, w których deweloper będzie musiał zwrócić opłatę w podwójnej wysokości (dotychczas rozwiązanie dość rzadko stosowane przez deweloperów). Takie uregulowanie opłaty rezerwacyjnej upodabnia ją do instytucji zadatku (art. 394 k.c.).

Opłata rezerwacyjna (jej jednokrotność) jest zwracana niezwłocznie, gdy:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości aktualizuje się, gdy:

• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – w domyśle chodzi o „główne” zobowiązanie, czyli czasowe wyłączenie z oferowania danego lokalu, niemniej jednak chociażby ze względu na sankcję zwrotu podwójnej opłaty, warto zadbać o to, by umowa nie przewidywała innych zobowiązań,
• umowy z art. 3-4 ustawy (umowy sprzedaży) zostały poprzedzone umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W tym miejscu warto zasygnalizować, iż zgodnie z dosłownym brzmieniem przepisu, obowiązek zwrotu dwukrotności opłaty dotyczy wyłącznie nieprzystąpienia (z uwagi na wady lokalu) do umów sprzedaży, poprzedzonych umową rezerwacyjną. Co natomiast dzieje się z opłatą rezerwacyjną w sytuacji, gdy zawierana jest umowa rezerwacyjna, następnie umowa deweloperska, a dopiero później umowa przenosząca (do której nie dochodzi)? Nabywca podejmujący decyzję o zakupie na etapie budowy (a więc gdy zawiera umowę deweloperską) jest narażony na znacznie większe ryzyko wystąpienia wad w lokalu niż nabywca kupujący gotowy lokal. Trudno jednak rozstrzygnąć, czy jest to celowy zabieg ustawodawcy (z uwagi m.in. na procedurę usuwania wad – o tym w jednym z kolejnych wpisów poświęconych nowej ustawie), czy zwykłe przeoczenie.

Wątpliwości dotyczące umowy rezerwacyjnej w nowej ustawie deweloperskiej

Fakt, że umowa rezerwacyjna stała się umową nazwaną, wtłacza ją w nowe, dość sztywne ramy prawne i ogranicza swobodę stron co do możliwości dowolnego redagowania jej postanowień. Objęcie umowy rezerwacyjną przepisami ustawy miało oczywiście na celu zapewnienie nabywcy większego poziomu ochrony – przy czym, co wskazywaliśmy już chociażby w wątpliwościach dotyczących zwrotu opłaty rezerwacyjnej – nie zawsze ta ochrona jest konsekwentna.

W przepisach dotyczących umowy rezerwacyjnej, wątpliwości nie brakuje. Ciekawym zagadnieniem jest chociażby to, czy wobec konieczności wskazania ceny w umowie rezerwacyjnej, musi być ona wiążąca i niezmienna? Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, jednak wydaje się, że możliwe jest takie sformułowanie postanowień umowy, które umożliwi deweloperowi podwyższenie ceny w określonych sytuacjach, a w efekcie umowa deweloperska będzie mogła zostać zawarta po innej cenie niż ta wskazana pierwotnie w umowie rezerwacyjnej.

Należy również pamiętać, że w umowie rezerwacyjnej deweloper nie musi (a wręcz nie powinien – chociażby z uwagi na ryzyko zwrotu podwójnej opłaty w przypadku niewywiązywania się z zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej) przyjmować na siebie większej liczby zobowiązań, w szczególności zobowiązywać się do zawarcia umowy deweloperskiej. Po pierwsze, jako kolejne z zobowiązań, powoduje konsekwencję w postaci dodatkowego ryzyka (zwrot dwukrotności opłaty), a po drugie zobowiązanie o tej treści jest przedmiotem umowy przedwstępnej do umowy deweloperskiej. Taka umowa, przypomnijmy, wymaga zachowania formy aktu notarialnego – regulacja obowiązuje również na mocy „starej” ustawy – w praktyce niespotykane są zatem umowy przedwstępne do umów deweloperskich.

W dalszych wpisach pochylimy się nad zagadnieniami nowej ustawy deweloperskiej dotyczącymi mieszkaniowych rachunków powierniczych, prospektu informacyjnego i obowiązków informacyjnych dewelopera oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur