Niedawno w Poznaniu Prezydent Miasta wydał Zarządzenie nr 103/2024/P, które opisuje procedurę postępowania przy zawieraniu tzw. umów partycypacyjnych. Istotą tego rodzaju umów jest nałożenie na inwestora (dewelopera) obowiązku budowy lub przebudowy układu drogowego w związku z realizacją przez niego inwestycji niedrogowej (np. mieszkaniowej). Prawną podstawą do podpisywania umów partycypacyjnych jest art. 16 ustawy o drogach publicznych, który jednak w praktyce jest niestety bardzo często błędnie interpretowany [Czytaj: Kiedy deweloper realizujący inwestycję musi wybudować drogę]. Kluczowy do zapamiętania w tym kontekście jest wniosek – pomiędzy inwestycją niedrogową a partycypacją (koniecznością budowy lub przebudowy układu drogowego) musi zachodzić bezpośredni związek.

W tej publikacji nie będę poruszał ani analizował kwestii zgodności przyjętych rozwiązań z przepisami prawa (mam w tym zakresie istotne wątpliwości). Skupię się natomiast na prezentacji („krok po kroku”) procedury działania przy zawieraniu umów partycypacyjnych na podstawie Zarządzenia – różni się ona nieco w zależności od tego, czy inwestycja niedrogowa (np. mieszkaniowa) będzie realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy czy też teren inwestycji objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tereny objęte decyzjami WZ:

1) złożenie przez inwestora do WUiA wniosku o decyzję WZ,

2) wystąpienie przez WUiA do ZDM o opinię dotyczącą obsługi komunikacyjnej i dostępu do drogi publicznej dla planowanej inwestycji niedrogowej,

3) wydanie przez ZDM opinii dotyczącej w szczególności konieczności partycypacji:

a) SCENARIUSZ I: w przypadku, gdy konieczność partycypacji zostanie stwierdzona przez sam ZDM (np. brak układu drogowego) – wówczas w opinii ZDM kierowanej do WUiA zostanie zawarta informacja o konieczności partycypacji i wystąpienia przez inwestora do zespołu partycypacyjnego,

b) SCENARIUSZ II: w przypadku, gdy o konieczności partycypacji będzie miał zdecydować zespół partycypacyjny – wówczas w opinii ZDM kierowanej do WUiA zostanie zawarta informacja o konieczności wystąpienia przez inwestora do zespołu partycypacyjnego,

4) wydanie przez WUiA decyzji WZ, która będzie uwzględniać opinię ZDM o treści zależnej od danego scenariusza (I lub II),

5) wystąpienie przez inwestora do zespołu partycypacyjnego z wnioskiem o uzgodnienie zakresu partycypacji (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 2 do Zarządzenia):

a) w SCENARIUSZU I: zespół partycypacyjny określa zakres partycypacji (rzeczowej lub finansowej) – w tym wypadku sama konieczność partycypacji jest stwierdzana już wcześniej przez ZDM (np. brak układu drogowego) w opinii kierowanej do WUiA,

b) w SCENARIUSZU II zespół partycypacyjny:

• ustala w pierwszej kolejności, czy zachodzi konieczność partycypacji (zespół partycypacyjny może stwierdzić brak przesłanek do partycypacji),
• a w przypadku stwierdzenia konieczności partycypacji – określa zakres partycypacji (rzeczowej lub finansowej),

6) wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o zawarcie umowy partycypacyjnej:

a) w przypadku partycypacji rzeczowej – do ZDM (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 3 do Zarządzenia),

b) w przypadku partycypacji finansowej – do WGN (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 4 do Zarządzenia),

7) zawarcie umowy partycypacyjnej (jest to „warunek” wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o PnB),

8) wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o PnB.

Tereny objęte MPZP:

1) wystąpienie przez inwestora do zespołu partycypacyjnego z wnioskiem o uzgodnienie zakresu partycypacji (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 2 do Zarządzenia),

2) zespół partycypacyjny:

a) ustala w pierwszej kolejności, czy zachodzi konieczność partycypacji (zespół partycypacyjny może stwierdzić brak przesłanek do partycypacji),

b) a w przypadku stwierdzenia konieczności partycypacji – określa zakres partycypacji (rzeczowej lub finansowej),

3) wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o zawarcie umowy partycypacyjnej:

a) w przypadku partycypacji rzeczowej – do ZDM (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 3 do Zarządzenia),

b) w przypadku partycypacji finansowej – do WGN (zgodnie ze wzorem – załącznik nr 4 do Zarządzenia),

4) zawarcie umowy partycypacyjnej (jest to „warunek” wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o PnB),

5) wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o PnB.

Niestety Zarządzenie nie określa żadnych terminów ani ram czasowych załatwienia sprawy (w praktyce negocjowanie umowy partycypacyjnej jest procesem długotrwałym), a w konsekwencji nie daje żadnych gwarancji w zakresie przeprowadzenia tego procesu w rozsądnym z punktu widzenia planowania inwestycji terminie. Zarządzenie nie stwarza również możliwości obiektywnego sparametryzowania wielkości i zakresu potencjalnej partycypacji w budowie lub przebudowie układu drogowego spowodowanej planowaną inwestycją niedrogową (inwestor nie jest w stanie wcześniej oszacować wysokości swojego zaangażowania finansowego).

Autor: Jacek Łubecki