Prospekt informacyjny to zestawienie danych, które deweloper już na gruncie starej ustawy miał obowiązek doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Do tej pory prospekt obejmował informacje dotyczące samego dewelopera i jego doświadczenia, informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, a także szczegółowe dane nabywanego lokalu. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła nowy wzór prospektu, który istotnie rozszerza zakres przekazywanych informacji. Co zmieniło się w prospekcie informacyjnym na nowej ustawie deweloperskiej? Komu i kiedy trzeba doręczyć prospekt? 

Zakres czasowy obowiązku sporządzenia i doręczenia prospektu informacyjnego

Momentem, od którego deweloper jest obowiązany posiadać sporządzony prospekt informacyjny dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego (podobnie jak w przypadku posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego, dalej jako „MRP”) jest chwila rozpoczęcia sprzedaży, co wynika bezpośrednio z art. 20 ust. 1 ustawy. W związku z brzmieniem art. 21 ust. 1 pojawiła się jednak wątpliwość, czy w przypadku zawierania umowy rezerwacyjnej jeszcze przed momentem rozpoczęcia sprzedaży (np. z tego powodu, że deweloper nie podpisał jeszcze umowy o MRP), deweloper jest zobowiązany doręczyć zainteresowanemu prospekt informacyjny. Artykuł 21 ust. 1 stanowi bowiem, że deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej (lub innej umowy objętej ustawą), lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Zdaniem wielu prawników, art. 21 ust. 1 stanowi lex specialis w stosunku do art. 20 ust. 1, a więc zgodnie z tym stanowiskiem, w przypadku zawierania umowy rezerwacyjnej (przed rozpoczęciem sprzedaży, bowiem deweloper nie jest jeszcze gotowy do zawierania umów deweloperskich), obowiązek sporządzenia prospektu powstanie wcześniej.

W naszej ocenie możliwa jest jednak również taka interpretacja przywołanych przepisów, zgodnie z którą deweloper nie doręcza prospektu, jeżeli wobec niego nie zaktualizował się (nie powstał) jeszcze obowiązek sporządzenia prospektu, bowiem deweloper nie rozpoczął jeszcze sprzedaży (a więc gdy nie jest jeszcze gotowy do zawierania umów deweloperskich). Tym samym, deweloper powinien doręczyć prospekt informacyjny przed zawarciem umowy rezerwacyjnej tylko wtedy, gdy rozpoczął już sprzedaż, a więc gdy wcześniej zaktualizował się wobec niego obowiązek sporządzenia prospektu. Jeśli do zawarcia umowy rezerwacyjnej dochodzi natomiast przed momentem rozpoczęcia sprzedaży (np. z tego powodu, że deweloper nie mógł jeszcze podpisać umowy deweloperskiej, bowiem nie miał zawartej umowy o MRP), wtedy deweloper nie musi doręczyć rezerwującemu nabywcy prospektu, a będzie musiał to uczynić „dopiero” przed podpisaniem umowy deweloperskiej (lub innej umowy objętej ustawą).

Zasady sporządzania prospektu informacyjnego

W prospekcie należy przedstawić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, zawierający co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów realizacji inwestycji, co oznacza minimum cztery, a maksymalnie dziesięć etapów. Pod rządami nowej ustawy deweloperskiej, w harmonogramie konieczne będzie także wskazanie terminu zakończenia każdego z wyznaczonych etapów.

Wzór prospektu stanowi załącznik do ustawy i został znacznie rozbudowany w stosunku do obecnie obowiązującego. Deweloper będzie musiał wskazać szeroki zakres informacji wynikających z obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, a także dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu inwestycji. Zupełnie nowym elementem prospektu, a budzącym sporo obaw i wątpliwości, jest konieczność podania informacji o obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, w szczególności generujących uciążliwości zapachowe, świetlne, czy też hałas.

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego, dla tego zadania należy sporządzić odrębny prospekt informacyjny.

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Obiekty w sąsiedztwie wpływające na warunki życia

Pojęcie sąsiedztwa nie zostało w żaden sposób zdefiniowane w ustawie, jednak posiłkując się interpretacją dokonywaną przez UOKiK należałoby uznać, że pojęcia tego nie należy utożsamiać z sąsiadującymi, bezpośrednio stykającymi się działkami. Należy raczej brać pod uwagę wszelkie działki lub jej fragmenty położone w okolicy terenu inwestycji, które wspólnie tworzą pewną urbanistyczną całość, a wyznaczenia tego obszaru należy dokonywać w każdym przypadku indywidualnie, biorąc pod uwagę okoliczności konkretnej sprawy. Pewną wskazówką (ale nie regułą) może być odwołanie do obszaru analizowanego, o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to obszar obejmować ma odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednak nie mniej niż 50 m.

Po wyznaczeniu obszaru sąsiedztwa dla danej inwestycji deweloper powinien przeanalizować, jakie obiekty znajdujące się w tym obszarze mogą generować uciążliwości dla nabywcy. Obowiązek zweryfikowania okolicy pod kątem możliwych niepożądanych obiektów został niejako „przerzucony” z nabywcy na dewelopera. Warto podkreślić, że to, co dla niektórych jest uciążliwością, dla innych będzie pożądanym udogodnieniem – przykładem może być bliskie położenie trasy tramwajowej i przystanków komunikacji miejskiej, czy również tak „hałaśliwe” obiekty jak przedszkole lub szkoła. Za wpływające na warunki życia i generujące uciążliwości zapachowe, świetlne, czy hałasowe należałoby z pewnością (bazując na przykładach ze starej ustawy) uznać obiekty takie jak: składowiska odpadów, oczyszczalnie ścieków, fermy trzody lub drobiu, lotniska, tory kolejowe lub tramwajowe, ruchliwe ulice, podświetlone reklamy i bilbordy, oświetlone nocą obiekty, fabryki, szpitale (z uwagi m.in. na częste przejazdy karetek). Warto równocześnie zauważyć, że w przypadku tej grupy obiektów, ustawodawca nie wprowadził limitu odległości, wielkości ani charakteru obiektu. W praktyce może to być zatem każdy obiekt, który w jakikolwiek sposób generuje pewną uciążliwość dla nabywcy, a więc nawet np. restauracja kuchni orientalnej.

Odpowiedzialność karna

Osoba zobowiązana do sporządzenia prospektu informacyjnego, w przypadku niewywiązania się z tego obowiązku pomimo rozpoczęcia sprzedaży, podlegać będzie karze grzywny. Natomiast jeśli osoba odpowiedzialna za informacje przekazywane w prospekcie informacyjnym poda dane nieprawdziwe lub zatai prawdziwe informacje, podlegać będzie grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Autorzy:

Magdalena Komudzińska

Magdalena Mazur