Nabywając nieruchomość rolną kupujący zobowiązują się do wypełnienia obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „Ustawa”) w tym m.in. do niezbywania i nieoddawania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości rolnej przez okres 5 lat. Omówienie poszczególnych obowiązków wiążących się z nabyciem ziemi rolnej znajduje się w naszym artykule: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/kupno-ziemi-rolnej-a-obowiazki-nabywcy. Często scenariusze pisane przez życie uniemożliwiają realizację pierwotnych planów dotyczących nabytej nieruchomości rolnej i zmuszają do podjęcia trudnych decyzji.

Z uwagi na zobowiązanie świeżo upieczonych właścicieli gruntu zawarte w akcie notarialnym, w celu zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

O samej procedurze uzyskiwania zgody zarówno na zbycie, jak i nabycie nieruchomości rolnej pisaliśmy już w artykule https://www.norekwspolnicy.pl/blog/zgoda-kowr-na-zbycie-i-nabycie-ziemi-rolnej.

Tym razem z kolei skupimy się na dokładnej analizie przesłanek ujętych w przepisie art. 2b ust. 3 Ustawy, które to determinują otrzymanie pozytywnej decyzji, a mianowicie – „uzasadnionym ważnym interesie” właściciela nieruchomości rolnej oraz ”interesem publicznym”.

Użyte przez ustawodawcę pojęcia są nieprecyzyjne i niedookreślone, co wywołuje liczne dyskusje zarówno wśród wnioskodawców, jak i samych urzędników. Ci pierwsi zastanawiają się, czy okoliczności, które pojawiły się w ich życiu zostaną uznane przez KOWR za „ważny interes”, bądź „interes publiczny”, ci drudzy zaś każdorazowo obciążeni są podjęciem decyzji i przesądzeniem o wystąpieniu „ważnego interesu”, bądź „interesu publicznego” jedynie na podstawie treści wniosku, bez wyraźnych wskazówek czy wytycznych ze strony ustawodawcy.

Z uwagi na tak sformułowany przepis przedmiotowa decyzja jest bardzo uznaniowa i w dużej mierze zależy od urzędnika, na którego biurko trafi wniosek.

Krok po kroku

Podejmując decyzję o zbyciu nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, a co za tym idzie, koniecznością przejścia procedury związanej z uzyskaniem zgody, należy rozsądnie podejść do uzupełnienia wniosku i przedstawienia swojej historii. To co dla właściciela nieruchomości rolnej jest oczywistym „ważnym interesem”, w ocenie urzędnika rozpatrującego wniosek może wcale nim nie być.

Wnioskodawca powołujący się na przesłankę ważnego interesu właściciela nieruchomości rolnej musi we wniosku jasno określić, na czym w jego przypadku polega „ważny interes”. To na wnioskodawcy spoczywa też ciężar udowodnienia tej szczególnej okoliczności, a w związku z tym istotne jest zgromadzenie i przedstawienie wszelkich dowodów potwierdzających zaistnienie danej okoliczności, a zwłaszcza dokumentów wskazujących na np. stan zdrowia, sytuację życiową czy ekonomiczną. Oprócz materiału dowodowego potwierdzającego przedstawioną historię, do wniosku należy dołączyć również dokumenty dotyczące nieruchomości rolnej tj. numer księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz uiścić opłatę skarbową w wysokości 10 złotych.

Ważny interes nabywcy – czyli jaki?

Przepisy Ustawy mówią o „ważnym interesie nabywcy”, a nie tylko o „interesie nabywcy”, nie ma więc wątpliwości, że chodzi o szczególnego rodzaju okoliczności, które uniemożliwiają nabywcy nieruchomości wywiązanie się z obowiązków ustanowionych w Ustawie i mogą przemawiać za wyrażeniem zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom.

Uzasadnieniem wyrażenia zgody może zatem być przykładowo wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, jakie zostały spowodowane działaniem czynników, na które nabywca nie mógł mieć wpływu i które były niezależne od sposobu jego postępowania. Taką nadzwyczajną okolicznością może być np. trwałe lub długotrwałe pogorszenie stanu zdrowia nabywcy, z którym wiąże się całkowita lub częściowa utrata jego zdolności do pracy w prowadzonym gospodarstwie rolnym. Co istotne, w takim przypadku KOWR bardzo często żąda przedłożenia historii choroby, zaświadczeń lekarskich, bądź innych dokumentów potwierdzających pogorszenie stanu zdrowia wnioskodawcy.

Kolejnymi argumentami przemawiającymi za wydaniem pozytywnej decyzji jest zaistnienie normalnych, typowych sytuacji życiowych, jakie mogą dotyczyć właściciela nieruchomości rolnej, a które w danym przypadku będą uzasadniać wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie tej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Przykładowo wskazać tu można na potrzebę zmiany miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości rolnej, która  miałaby charakter stały (względnie długotrwały). Powyższe wynikać może np. z faktu zawarcia związku małżeńskiego lub zmiany sposobu zarobkowania, z którym wiązać się będzie konieczność przeniesienia ośrodka życiowego do innej niż dotychczas miejscowości.

KOWR uznaje za „ważny interes” również okoliczności wynikające z trudnej sytuacji ekonomicznej właściciela nieruchomości związanej przykładowo z koniecznością zaspokojenia wierzycieli przy jednoczesnym braku możliwości spłaty z innych źródeł, bądź pilną potrzebą poniesienia wydatków związanych z ochroną swojego zdrowia lub zdrowia członków najbliższej rodziny (np. koszty leczenia). Jednakże, w takich sytuacjach trzeba wykazać, iż wnioskodawca nie ma innej możliwości zaspokojenia swoich potrzeb finansowych, bądź wykazać, że zbycie innych składników majątku mogłoby negatywnie wpłynąć na ogólną sytuację życiową lub ekonomiczną rodziny.

„Ważny interes” właściciela nieruchomości rolnej porównać można do ważnego interesu podatnika, o którym mowa w art. 67a par. 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej - jest on bowiem przesłanką związaną bezpośrednio z sytuacją danej osoby, przy czym nie może być utożsamiany jedynie z koniecznością wystąpienia zdarzeń losowych niezależnych od woli i sposobu działania podatnika, jako bezwzględnym warunkiem udzielenia ulgi w każdym przypadku. Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 roku (sygn. akt II FSK 3324/15) pojęcia ważnego interesu podatnika nie można ograniczać tylko i wyłącznie do sytuacji nadzwyczajnych, czy też zdarzeń losowych uniemożliwiających uregulowanie zaległości podatkowych, bopojęcie to funkcjonuje w zdecydowanie szerszym znaczeniu, uwzględniającym nie tylko sytuacje nadzwyczajne, ale również normalną sytuację ekonomiczną podatnika, wysokość uzyskiwanych przez niego dochodów oraz wydatków, a w tym względzie również wydatków ponoszonych w związku z ochroną zdrowia własnego lub członków rodziny.

Szczególną uwagę należy zwrócić na stanowisko KOWR w odniesieniu do innych, mniej „poważnych” argumentów ekonomicznych bardzo często wykorzystywanych przez wnioskodawców.

Uzasadnieniem wyrażenia zgody nie może być wystąpienie sytuacji, w której właściciel nieruchomości rolnej chce sprzedać nieruchomość z uwagi na korzystną cenowo ofertą, bądź uzna, iż korzystniejsze będzie sprzedanie nieruchomości i ulokowanie środków uzyskanych z tej sprzedaży w określony sposób. Jeśli zatem właściciel nieruchomości rolnej w ciągu 5 lat od dnia nabycia otrzyma korzystną ofertę dzierżawy, prawie pewne jest, iż używając jedynie ekonomicznego argumentu niestety nie uzyska zgody KOWR.

 A co z „interesem publicznym”?

Za wydaniem zgody przemawiać może również zaistnienie drugiej przesłanki - wystąpienia „interesu publicznego”, który uzasadnia wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom.

Przez „interes publiczny” należy rozumieć dyrektywę postępowania nakazującą mieć na uwadze respektowanie wartości wspólnych dla całego społeczeństwa lub danej społeczności lokalnej, takich jak sprawiedliwość, równość, bezpieczeństwo czy zaufanie obywateli do organów władzy publicznej.

„Interesem publicznym” może być zatem wystąpienie sytuacji, gdy wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innemu podmiotowi będzie się wiązać przykładowo z wykorzystaniem jej na cele publiczne, określone w art. 6 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Należy przy tym pamiętać, iż zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa, bądź państwowej lub samorządowej osobie prawnej (jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego) nie wymaga uzyskania omawianej zgody.

Drugą sytuacją, w której możemy mówić o istnieniu „interesu publicznego” jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym dana nieruchomość objęta ograniczeniami z art. 2b ust. 2 Ustawy w całości zostanie przeznaczona na cele inne niż rolne. Co istotne, do uchwalenia MPZP musi dojść po nabyciu nieruchomości rolnej przez wnioskodawcę.

Podsumowanie

W przeciwieństwie do zgody na nabycie nieruchomości rolnych, uzyskanie zgody na zbycie jest co do zasady trudne i stanowi procent zgód wydawanych przez KOWR. Właściciel nieruchomości rolnej decydujący się na wystąpienie z wnioskiem powinien zebrać jak najwięcej dokumentów potwierdzających zaistnienie „ważnego interesu” oraz przedstawić argumenty w taki sposób, aby urzędnik rozpatrujący wniosek nie powziął większych wątpliwości co do zasadności wyrażenia zgody na zbycie.

Autor: Adrianna Janicka