28 sierpnia 2023 r. Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (dalej: „Nowelizacja”), w tym ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”). 20 września 2023 roku Nowelizacja została ogłoszona w Dzienniku Ustaw i wejdzie w życie z upływem 14 dni od dnia ogłoszenia tj. 5 października 2023 roku. W uzasadnieniu Nowelizacji wskazano, iż zmiany mają przede wszystkim na celu doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym. Poniżej przedstawiamy i sygnalizujemy, w naszej ocenie, najistotniejsze zmiany.

Wyłączenie stosowania przepisów UKUR

Do tej pory przepisy UKUR nie miały zastosowania w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha – bez względu na powierzchnię występujących na niej użytków rolnych. Oznaczało to, iż jeżeli przedmiotem obrotu była nieruchomość rolna o powierzchni większej niż 0,3 ha, to konieczne było stosowanie przepisów UKUR dotyczących np. prawa pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) czy obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej. Przyjmowano, iż nawet jeśli rolny charakter gruntu (użytki rolne) występuje w niewielkim stopniu, to „rozlewa się” on na całą nieruchomość, co skutkuje koniecznością traktowania gruntu jako w całości podlegający ograniczeniom ustawowym.

W skutek Nowelizacji, przepisy UKUR nie znajdą zastosowania w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Dla ustalenia powierzchni użytków rolnych wiążące są dane widniejące w ewidencji gruntów.

Dla przykładu – w obecnym brzmieniu przepisów UKUR nabywając nieruchomość rolną o powierzchni 0,8 ha (z czego zgodnie z ewidencją gruntów jedynie 0,2 ha stanowią użytki rolne) istnieje obowiązek stosowania przepisów UKUR. Po wejściu w życie Nowelizacji do takiej nieruchomości nie będzie wymogu stosowania UKUR, a co za tym idzie, nabywcę przykładowej nieruchomości nie będą obciążać obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, a KOWR nie będzie przysługiwać prawo pierwokupu.

Powyższą zmianę należy ocenić pozytywnie – dzięki takiemu rozwiązaniu usprawni się obrót nieruchomościami, które jedynie w niewielkim stopniu składają się z użytków rolnych i w praktyce rzadko kiedy istnieje możliwość ich rolnego wykorzystania.

Procedura nabycia i zbycia nieruchomości rolnej

Przesłanki uzasadniające nabycie nieruchomości rolnej

Do tej pory, wydanie na wniosek zbywcy nieruchomości rolnejo powierzchni powyżej 1 ha przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na nabycie takiej nieruchomości na przykład  przez osobę fizyczną niebędącą rolnikiem indywidualnym czy spółkę prawa handlowego uwarunkowane było wykazaniem, iż:

• zbywca nie miał możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikom indywidualnym (co wiąże się z koniecznością wystawienia na min. 30 dni ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości na portalu erolnik.gov),
• nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Nowelizacja rozszerzyła katalog przesłanek o dodatkowy wymóg – cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej widniejącym na portalu erolnik.gov.

Wprowadzone rozwiązanie ma przede wszystkim na celu wyeliminowanie sytuacji, w których ceny wskazane w ogłoszeniach są sztucznie zawyżane jedynie po to, by zniechęcić rolników indywidualnych do zakupu takiej nieruchomości i uniknąć potencjalnego „rozbicia” transakcji toczącej się w tle tj. uniemożliwienia nabycia nieruchomości rolnej przez docelowego nabywcę niebędącego rolnikiem indywidualnym.

Odpowiedź na ogłoszenie

W obecnym stanie prawnym, by móc uznać, iż przesłanka warunkująca uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha została spełniona, żaden rolnik indywidualny nie może złożyć odpowiedzi na ogłoszenie dotyczące takiej nieruchomości widniejące na portalu erolnik.gov lub w oddziale KOWR. Przyjmuje się, iż złożenie odpowiedzi na ogłoszenie uniemożliwia przeprowadzenie pierwotnie planowanej transakcji z nabywcą niebędącym rolnikiem indywidualnym, nawet jeśli zgłaszający się rolnik indywidualny finalnie nie przystąpi do nabycia nieruchomości rolnej.

Nowelizacja liberalizuje powyższe – uważa się, że warunek braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym jest spełniony, gdy co prawda rolnik indywidualny złożył odpowiedź na ogłoszenie, lecz okoliczności wskazują, że utracił on zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej. Przy ocenie okoliczności, czy rzeczywiście doszło do utraty zainteresowania, KOWR będzie badać w szczególności zachowanie potencjalnego nabywcy np. nieprzystąpienie do podpisania aktu notarialnego, pomimo wezwania.

Doprecyzowanie brzmienia przepisu należy uznać za pozytywną zmianę, gdyż do tej pory sam fakt złożenia odpowiedzi (niezależnie od tego, czy rolnik indywidualny następczo stracił zainteresowanie nabyciem) zamykał stronom możliwość zawnioskowania o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR i przeprowadzenie transakcji sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz podmiotu niebędącego rolnikiem indywidualnym.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej i wyjątki od reguły

Zgodnie z naczelną zasadą UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Od powyższej zasady ustawodawca przewidział pewne wyjątki–obowiązki nabywcy nieruchomości rolnejnie znajdują zastosowania w stosunku do nieruchomości rolnych szczegółowo wymienionych w art. 2b ust. 4 UKUR.

Nowelizacja przewiduje drobną, lecz znaczącą zmianę, bowiem nowa treść tego przepisu wskazuje, iż obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej nie znajdują zastosowania w stosunku do nieruchomości szczegółowo wymienionych w art. 2b ust. 4 UKUR.

Do tej pory istniał pogląd, iż jeżeli właściciel gruntu po nabyciu nieruchomości rolnej, w trakcie trwania 5 letniego okresu wiążącego się z obowiązkami nabywcy nieruchomości rolnej, uzyskał pozwolenie na budowę, to nieruchomość przestawała mieć charakter nieruchomości rolnej i wobec tego, obowiązki nabywcy przestały być dla właściciela wiążące – mógł swobodnie rozporządzać nieruchomością (już nie rolną).

Zmiana wprowadzona Nowelizacją ma na celu wyeliminowanie takich sytuacji, gdyż poprzez usunięcie z przepisu określenia "rolnych" automatycznie jasne staje się, iż obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej powstają w momencie nabycia, a zmiana charakteru gruntu w trakcie trwania 5 letniego okresu nie zwalania właściciela gruntu z ich przestrzegania.

Odnosząc się do zmian poszczególnych okoliczności wyłączających obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej należy wskazać, iż Nowelizacja poszerzyła definicję„osoby bliskiej” dodając do istniejącego katalogu rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę.

Ponadto, zgodnie z Nowelizacją obowiązki wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR nie dotycząw przypadku zaistnienia zupełnie nowej okoliczności tj. zbywania nieruchomościw toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Zmodyfikowany został również przepis dotyczącynieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha – po wejściu w życie Nowelizacji kluczowe będzie, czy w dniu nabycia nieruchomość była położona w granicach administracyjnych miasta.

Ponadto, Nowelizacja rozszerzyła katalog okoliczności zwalniających z obowiązków nabywcy nieruchomości rolnejw stosunku donieruchomości:

1. co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne (co jest niezwykle istotne, gdyż do tej pory uchwalenie takiego MPZP stanowiło wyłącznie przesłankę do uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie nieruchomości, a nie zwalniało automatycznie właściciela z ustawowych obowiązków i zakazów),
2. nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej lub nabyte w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa,
3. nabytejprzez zasiedzenie,
4. nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej.

Doprecyzowanie przez ustawodawcę brzmienia części wspólnej art. 2b ust. 4 UKUR z pewnością ograniczy dowolność w interpretacji intencji ustawodawcy i uszczelni obrót nieruchomościami rolnymi. Z kolei poszerzenie katalogu okoliczności zwalniających z obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej, w szczególności w przypadku uchwalenia MPZP przeznaczającego nieruchomość rolną na cele inne niż rolne,w praktyce ułatwi obrót nieruchomościami rolnymi.

Termin ważności zgód Dyrektora Generalnego KOWR

Nowelizacja wprowadza novum w postaci terminu ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, czy też jej wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie. W brzmieniu znowelizowanych przepisów uzyskana zgoda będzie ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

Jest to niezwykle istotna zmiana, gdyż jeżeli w tym czasie beneficjent zgody nie dokona czynności, na którą uzyskał zgodę, toze względu na możliwość zmiany okoliczności faktycznych, konieczne będzie przeprowadzenie przez KOWR ponownej weryfikacja przesłanek i uzyskanie nowej zgody.

Nabywanie nieruchomości rolnych przez KOWR a spółki

Co z przekształceniem?

Do tej poryreguła głosząca, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny, nie ma zastosowania m.in. w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego– co oznacza, iż we wskazanych wyżej przypadkach zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej nie jest wymagana.

Wskutek nowelizacji przepisów UKUR przyjmuje się, że przekształcenie spółki handlowej w inną spółkę handlową nie stanowi nabycia w rozumieniu przepisów UKUR. Powyższe potwierdza zmiana brzmienia art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b) i c) UKUR oraz art. 2a ust. 3 pkt 11 UKUR.

Zgodnie z  nowelizacją „nabycie nieruchomości rolnej” oznacza przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego którym jest  m.in. podział albo łączenie spółek handlowych oraz przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych. Wskutek nowelizacji z wyliczenia czynności prawnych będących nabyciem w rozumieniu UKUR usunięto okoliczność przekształcenia spółek handlowych.

Z kolei art. 2a ust. 3 pkt 11 UKUR (czytany łącznie z art. 2a ust. 4 UKUR) przed nowelizacją wskazywał, iż nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia i łączenia spółek handlowych nie wymaga posiadania statusu rolnika indywidualnego ani uzyskania zgody na nabycie. Po nowelizacji art. 2a ust. 3 pkt 11 UKUR (czytany łącznie z art. 2a ust. 4 UKUR)  wskazuje, iż nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału i łączenia spółek handlowych nie wymaga posiadania statusu rolnika indywidualnego ani uzyskania zgody na nabycie. Sformułowanie „łączenia” zostało usunięteco prowadzi do wniosku, iż intencją ustawodawcy jest wyłączenie okoliczności przekształceniaspółek handlowych spod reżimu UKUR, a nie tylko zwolnienie okoliczności przekształcenia spółki handlowej z obowiązku uzyskania zgody na nabycie. Jednocześnie nowelizacja wprowadziła nowy przepis, który wprost wskazuje, iż zgoda na nabycie nie jest wymagana w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych.

Z lektury uzasadnienia nowelizacji wynika, że zmiana miała na celu wyłączenie przekształcenia spółki prawa handlowego w spółkę prawa handlowego (np. spółkę jawną w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) z katalogu czynności, które objęte są kontrolą KOWR. A to dlatego, że przekształcenie prowadzi jedynie do zmiany formy prawnej spółki, a zatem nie dochodzi do nabycia nieruchomości przez nowy podmiot. W następstwie przekształcenia spółka pozostaje ta sama. W zakresie praw i obowiązków, które przysługiwały spółce przekształconej, należy mówić o zasadzie kontynuacji, a nie sukcesji uniwersalnej jak w przypadku połączenia czy podziału. W konsekwencji trudno w tym przypadku mówić o nabyciu nieruchomości rolnej. Skoro nieruchomość nie jest w takim przypadku nabywana, w zasadzie nie jest potrzebne w tym kontekście wprowadzanie wyjątku od wymogu aby nabywcą był wyłącznie rolnik indywidualny, w przypadku przekształcenia spółki handlowej w inną spółkę handlową.

Podsumowując - najnowsze zmiany UKUR oznaczają, iż przekształcenie spółki handlowej w inną spółkę handlową nie jest rozumiane jako nabycie nieruchomości rolnej i nie wymaga uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnych.

Zmiana stanowi rewolucję dla przekształcających się spółek, bowiem skoro przekształcenie nie stanowi nabycia w rozumieniu UKUR, to spółka przekształcona wskutek reorganizacji nie nabędzie nowych obowiązków nabywcy nieruchomości rolnych wynikających z art. 2b UKUR tj. m.in. 5-letniego zakazu zbywania, a co najwyżej będzie kontynuować obowiązki posiadane przez spółkę przekształcaną (pierwotnego nabywcę nieruchomości rolnej). Idąc dalej,przed nowelizacją KOWR działający w imieniu Skarbu Państwaw przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych mógł złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości objętej jedną z ww. czynności prawnych. Jak wspomniano wyżej wskutek nowelizacji UKUR w zakresie uprawnień KOWR usunięto okoliczność przekształcenia spółek handlowych. Powyższe oznacza, iż w przypadku przekształcenia spółki handlowej w inną spółkę handlową KOWR nie przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych objętych przekształceniem, a spółka przekształcona nie ma obowiązku dokonania zgłoszenia przekształcenia do KOWR. Uprawnienie to KOWR będzie jednak posiadać w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Prawo pierwokupu KOWR co do udziałów i akcji w spółce kapitałowej

Przepisy sprzed Nowelizacji przyznawały KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Nowelizacja poszerzyła prawo pierwokupu KOWR co do udziałów i akcji w spółce dominującej (w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych), w przypadku, gdy spółka ta posiada udziały lub akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Jest to zmiana, która w istotny sposób poszerzy ingerencję KOWR w obrót udziałami i akcjami spółek. Powyższe wiązać się będzie z koniecznością przeprowadzenia dokładnej analizy weryfikującej, czy zakup udziałów nie będzie podlegać prawu pierwokupu Skarbu Państwa. Wobec powyższego, przeprowadzanie transakcji może być bardziej czasochłonne i skomplikowane.

W procesie due dilligence niezbędne będzie sprawdzenie czy spółka posiada nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, czy posiada udziały lub akcje w spółkach zależnych i w konsekwencji czy spółki zależne posiadają nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Nowelizacja do katalogu wyjątków, co do których prawo pierwokupu KOWR nie ma zastosowania, dodaje okoliczność zbywania udziałów i akcji w celu ich umorzenia. Umowa sprzedaży udziałów i akcji zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu KOWR będzie nieważna. 

Analogiczne zmiany zostały wprowadzone w przypadku uprawnienia KOWR działającego  na rzecz Skarbu Państwa do nabycia udziałów i akcji.

Wydzierżawianie gruntów na cele związane z pozyskiwaniem energii odnawialnej (fotowoltaika, wiatraki, biogazownie)

W ramach Nowelizacji, zmianie uległy również przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Poszerzony został katalog podmiotów, którym KOWR może w pierwszej kolejności, wydzierżawić, a nawet sprzedać grunty rolne– są to inwestorzy w OZE (spółki oraz grupy kapitałowe). KOWR będzie mógł decydować komu oddaje w dzierżawę lub sprzedaje grunty rolne, co więcej – Nowelizacja rozszerzyła katalog gruntów wobec których nie obowiązuje zasada, iż nieruchomości rolne Zasobu są rozdysponowywane w pierwszej kolejnościna powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.

Wyłączeniem objęte zostały nieruchomości rolne w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków klasy VI i VIz, wydzierżawianych na cele związane z wytwarzaniem energii elektrycznej z odnawialnych źródeł (i znajdujących się poza granicami obszarów, na których utworzono, ustanowiono lub wyznaczono formy ochrony przyrody).

Jak wskazano w uzasadnieniu do Nowelizacji, opisywana zmiana ma na celu umożliwienie KOWR realizowania zadań ustawowych związanych z wspieraniem aktywnych działań na rzecz OZE, poprzez wydzierżawianie nieruchomości Zasobu na cele związane z pozyskiwaniem energii elektrycznej, przede wszystkim z instalacji fotowoltaicznych.

Intencją ustawodawcy, która nadała względnie liberalizujący kierunek Nowelizacji, było doprowadzenie do bardziej efektywnego i szybszego obrotu nieruchomościami rolnymi na rynku. Czy faktycznie Nowelizacja stanowi istotny punkt zwrotny, który wpłynie na dynamikę obrotu nieruchomościami rolnymi? Już niedługo się o tym przekonamy.

Autor:

Magdalena Liberska

Adrianna Janicka