Proces stopniowego przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność trwa od 1 stycznia 2019 r. Wówczas to prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Kolejny etap reformy tego prawa dotyczy pozostałych gruntów, znajdujących się w użytkowaniu wieczystym, których jest w Polsce jeszcze ponad 405 tysięcy. Nowe przepisy, zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii mają wejść w życie już w 2023 r. Jakich zmian można się spodziewać?

W jaki sposób będzie można przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

Prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów z mocy prawa – nie wymagało ono dla swojej skuteczności dokonania przez dotychczasowych użytkowników wieczystych jakichkolwiek czynności. Tym razem jest inaczej – aby doszło do przekształcenia, użytkownik wieczysty danej nieruchomości gruntowej będzie musiał wystąpić do jej dotychczasowego właściciela (jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa) z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości. Będzie ono dla dotychczasowego właściciela gruntu wiążące. Projektodawca nowelizacji nie przewiduje jednak nałożenia na użytkowników wieczystych obowiązku występowania z takim żądaniem, chcąc dać wybór tym przedsiębiorcom, którzy mogą mieć co do gruntu inne plany inwestycyjne.

Decyzję co do przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w jej własność będzie trzeba jednak podjąć stosunkowo szybko – zgodnie z projektem ustawy, termin na zgłoszenie żądania w tym przedmiocie ma wynosić jedynie rok od dnia wejścia w życie nowelizacji.

Ile trzeba będzie zapłacić za przekształcenie użytkowania wieczystego?

Nabycie własności gruntu przez dotychczasowego użytkownika będzie odpłatne. Cena nieruchomości nabywanej od Skarbu Państwa ma wynosić 20-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste w przypadku jednorazowej zapłaty całości ceny, a w przypadku rozłożenia płatności ceny na raty – 25-krotność tej opłaty. Zgodnie z obowiązującymi przepisami wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosi od 0,3% do 3% jej ceny w zależności od przeznaczenia danego gruntu (ustalanej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości). Oznacza to, że użytkownik wieczysty zainteresowany nabyciem gruntu na własność, nie zapłaci więcej niż 60% lub 75% jego wartości – w zależności od tego, czy zdecyduje się uiścić całą cenę jednorazowo, czy też rozłożyć ją na raty. Warto w tym miejscu zauważyć, że rozłożona na raty niespłacona część ceny podlegać będzie oprocentowaniu według stopy referencyjnej dla pomocy publicznej, ustalanej zgodnie z komunikatami Komisji Europejskiej.

Projektodawca przewidział natomiast więcej swobody w kształtowaniu cen gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. W tym przypadku cena za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może wynosić nie mniej niż 20-krotność wspomnianej wyżej opłaty i nie więcej niż wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości.  Dodatkowo, samorządy powinny przyznawać bonifikaty w przypadku nabycia gruntu na własność przy jednorazowej zapłacie ceny, jeżeli ma on być przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Przekształcenie użytkowania wieczystego a pomoc de minimis

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność będzie się wiązać z udzieleniem nabywcy nieruchomości pomocy publicznej. Wymaga to zatem spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy pomiędzy wartością gruntu a jego ceną. Jeżeli jednak wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis (200 tysięcy EUR brutto na przestrzeni 3 lat, a w przypadku przedsiębiorstw z sektora drogowego transportu towarów – 100 tysięcy EUR), pomocy udziela się do limitu, a ponad ten limit ustala się dopłatę do wartości gruntu. Dopłatę tę uiszcza nabywca nieruchomości, przy czym może ona zostać również rozłożona na raty, na okres maksymalnie 20 lat. Raty te również podlegają oprocentowaniu.

Wyjątek od reguły

Projekt nowelizacji przewiduje jeden wyjątek od zasady odpłatności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Dotyczy on użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych, którzy są nimi co najmniej od 13 października 2005 r. i nie skorzystali do tej pory z roszczenia o przekształcenie tego prawa we własność. W ich przypadku utrzymana zostanie zasada zaliczania wartości prawa użytkowania wieczystego na poczet ceny nabycia nieruchomości. Ograniczony będzie jednak czas na wystąpienie z roszczeniem o przekształcenie użytkowania wieczystego w oparciu o tę zasadę – będzie można je zgłosić najpóźniej do 31 grudnia 2025 r.

Możliwość żądania zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez użytkownika wieczystego zostanie także wyłączona w stosunku do gruntów, które znajdują się w użytkowaniu wieczystym krócej niż 10 lat. To samo dotyczy sytuacji, w której użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie oddającej grunt w użytkowanie wieczyste.

Ponadto roszczenia o przekształcenie nie będzie można złożyć w stosunku do: gruntów niezabudowanych, wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego, pozostających w użytkowaniu wieczystym portów i przystani morskich, a także gruntów, co do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Szanse i ryzyka

Niewątpliwą zaletą proponowanego rozwiązania jest umożliwienie przedsiębiorcom uwolnienia się od ponoszenia corocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Jest to szczególnie istotne ze względu na fakt, że opłaty te mogą być aktualizowane wraz ze zmianą wartości rynkowej nieruchomości (co w praktyce oznacza często trudny do przewidzenia wzrost tych opłat). Wzmocni to zatem poczucie stabilizacji dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Wątpliwości budzi natomiast krótki termin, w jakim użytkownik wieczysty będzie mógł się zwrócić z żądaniem nabycia nieruchomości na własność. Podjęcie takiej decyzji wiąże się bowiem ze znacznymi konsekwencjami finansowymi dla przedsiębiorcy i wymaga gruntownej analizy opłacalności takiego przedsięwzięcia. Przez to istnieje ryzyko, że nie wszyscy będą mogli skorzystać z oferowanej możliwości. Ponadto skorzystanie przez przedsiębiorców z pomocy de minimis przy nabyciu własności gruntów, dotychczas znajdujących się w użytkowaniu wieczystym będzie oznaczać brak lub znaczne ograniczenie możliwości skorzystania z tej pomocy w ciągu następnych 3 lat. Z drugiej strony, jeżeli dany przedsiębiorca wykorzystał już kwotę przypadającą mu z tego tytułu, to koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność będzie dla niego znacznie wyższy.

Projekt nowelizacji nie został jeszcze skierowany do prac w Sejmie, z zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika jednak, że ma się to wydarzyć w stosunkowo krótkim czasie. Być może w toku dyskusji parlamentarnych kwestie budzące obecnie wątpliwości zostaną wyjaśnione lub skorygowane. Niemniej jednak warto śledzić postępy prac nad kolejnym etapem reformy użytkowania wieczystego, gdyż na pewno będzie miała ona znaczący wpływ na działalność wielu przedsiębiorców.

Autor: Agnieszka Pelc