Zainteresowanie zieloną energią wzrasta. W związku z tym coraz więcej podmiotów chce stać się deweloperami na rynku farm fotowoltaicznych. Nie ma znaczenia czy podmiot już dysponuje gruntem, czy też dopiero go poszukuje. Często takimi deweloperami chcą stać się też firmy zupełnie spoza branży energetycznej, które chcą korzystać z OZE, by redukować swoje własne rachunki za energię. Entuzjazm z jakim podmioty chcą realizować projekt lub choć przygotować go w sposób, który umożliwi jego sprzedaż zewnętrznemu inwestorowi oraz skala planowanych działań jest często imponująca. Proces realizacji projektu nie jest jednak łatwy nie tylko z uwagi na uwarunkowania samych nieruchomości. Nie ułatwiają go przede wszystkim skomplikowane procedury uzyskiwania decyzji oraz zmieniające się przepisy. Jak zatem wygląda standardowa droga rozwoju farmy fotowoltaicznej w obowiązujących realiach? Na którym etapie trzeba zachować szczególną czujność?

Nieruchomość

Kwestią, od której zaczyna się każdy projekt jest zapewnienie trwałego tytułu do odpowiedniej nieruchomości. O tym czy dana nieruchomość jest „odpowiednia” decyduje wiele jej cech. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że nieruchomością nadającą się pod realizację tego typu projektów z formalnego punktu widzenia będzie niezabudowana działka, o złej lub słabej klasie bonitacyjnej gruntu (innej niż klasy gruntu od I do IIIb), dla której w studium oraz (jeśli obowiązuje) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazane zostało przeznaczenie umożliwiające tego typu inwestycję, nie obejmująca swoimi granicami specjalnych stref ochronnych. Oczywiście finalnie dla możliwości realizacji farmy o różnych parametrach znaczenie ma więcej kwestii takich jak jej powierzchnia, dostęp do drogi publicznej, infrastruktura która znajduje się na niej i w najbliższym otoczeniu czy położenie. Te wymienione powyżej stanowią bazę, od której należy zacząć rozpatrując lokalizację projektu z formalnego punktu widzenia.

Tytuł do wybranej nieruchomości

Oczywiście świetnym tytułem jest własność, która pozwala na dysponowanie nieruchomością w sposób nieograniczony (z zastrzeżeniem przepisów prawa, o czym poniżej). Jest to jednak tytuł generujący koszt jego nabycia zazwyczaj na samym początku procesu, kiedy jeszcze nawet nie wiadomo czy na końcu tej drogi możliwa będzie realizacja projektu. Z tego też powodu, niezależnie od wątpliwości teoretycznych, najbardziej popularnym i praktycznym w realizacji instalacji OZE tytułem prawnym jest dzierżawa gruntu. Dzierżawa wiąże się z ograniczeniami dotyczącymi m.in. okresu jej obowiązywania, okoliczności uzasadniających jej wypowiedzenie, sposobu korzystania z nieruchomości oraz wysokości i sposobu płatności czynszu i innych opłat. Jeśli jednak warunki umowy dzierżawy dostosowane będą do celu jakim jest realizacja i eksploatacja instalacji PV czyli uwzględniać będą długookresowy charakter inwestycji, bez możliwości jej raptownego wypowiedzenia po stronie właściciela, prawo dzierżawcy do dysponowania gruntem na cele budowlane, prawo przeniesienia praw z umowy na podmiot trzeci (przyszłego ewentualnego inwestora), właściwy  sposób wykorzystania nieruchomości, często zmianę jej przeznaczenia czy rozłożenie między stronami umowy obowiązków związanych z należnościami publicznoprawnymi (w tym podatkami od nieruchomości) to jest to wystarczający tytuł do nieruchomości aby rozpocząć planowanie procesu inwestycyjnego.

Decyzja środowiskowa

Pierwszym dokumentem, niezbędnym w przypadku większości farm fotowoltaicznych, będzie decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji czyli tzw. decyzja środowiskowa. Jest ona wymagana w przypadku, gdy inwestycja w znacznym stopniu będzie wpływać na środowisko naturalne, a jej powierzchnia zabudowy, w tym zabudowy infrastrukturą towarzyszącą, przekracza 0,5 ha (na terenach objętych ochroną) lub 1 ha (w pozostałych przypadkach). Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest możliwe bez przeprowadzania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Potrzeba jej przeprowadzenia zależy tylko i wyłącznie od decyzji organu prowadzącego dane postępowanie. W przypadku inwestycji w niewielkim stopniu przekraczających parametry dla których konieczne jest uzyskanie decyzji ocena oddziaływania na środowisko może nie być wymagana.

Warunki zabudowy

Powstanie farmy fotowoltaicznej, tak jak co do zasady każdej innej inwestycji, może nastąpić na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo w przypadku jego braku, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca nie przewidział możliwości zwolnienia z uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku budowy instalacji odnawialnych źródeł energii, która zakwalifikowana będzie jako budowa obiektu budowlanego. Nie wyłączył też tej możliwości w ogóle w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania.  

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku farmy fotowoltaicznej możliwe jest po jednoczesnym spełnieniu następujących warunków: (i) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (ii) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu starych miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. poz. 139 , z późn. zm.)), (iii) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przypadku decyzji o warunkach zabudowy dla farm fotowoltaicznych nie ma zastosowania tzw. zasada dobrego sąsiedztwa jak i nie jest wymagane wykazanie dostępu do drogi publicznej dla terenu inwestycji.

Pozwolenie na budowę

Zgodnie z obowiązującym brzmieniem przepisów prawa budowalnego nie wymaga się uzyskania pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW. Każda większa tego typu inwestycja wymaga wobec powyższego uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę może dotyczyć obiektów lub ich zespołów, które mogą samodzielnie funkcjonować. W związku z wątpliwościami dotyczącymi możliwości samodzielnego funkcjonowania instalacji bez przyłącza do tej instalacji najbezpieczniej jest objąć projektem składanym wraz z wnioskiem o pozwolenia na budowę od razu oba te elementy,  niezależnie od tego, że budowa samych przyłączy elektroenergetycznych wymaga jedynie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę.

Jednym z dokumentów składanych wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę jest oświadczenie o dysponowaniu gruntem na cele budowlane. Takie oświadczenie może zostać złożone przez właściciela. Podmiot nie będący właścicielem gruntu, aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, musi zapewnić sobie tytuł do dysponowania gruntem na cele budowlane tj. uzyskać stosowną zgodę od właściciela. Warto pamiętać aby zapewnić sobie taką zgodę już na etapie zawierania umowy dzierżawy.

W kontekście decyzji pozwolenia na budowę należy pamietać, że decyzja ta wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Skutek w postaci wygaśnięcia decyzji następuje z mocy samego prawa. Gdyby we wspomnianym okresie doszło jednak do formalnego wszczęcia robót budowlanych do wygaśnięcia decyzji nie dojdzie. Ważne wobec tego, żeby w powyższym okresie rozpocząć wykonywanie wynikających z niej uprawnień. To często może okazać się trudne z uwagi na konieczność uzyskania jeszcze jednego dokumentu w formalnym procesie planowania inwestycji.

Szukasz prawnika od fotowoltaiki?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Warunki przyłączenia do sieci

Instalacja fotowoltaiczna, by móc funkcjonować, co do zasady powinna być przyłączona do sieci elektroenergetycznej. Czynność przyłączenia dokonywana jest w oparciu o przedstawione przez zobowiązanego operatora systemu elektroenergetycznego warunki przyłączenia instalacji do sieci oraz następczą umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. Uzyskanie warunków odbywa się na wniosek złożony przez inwestora do operatora sieci. Ze złożeniem wniosku wiąże się konieczność uiszczenia zaliczki na poczet opłaty za przyłączenie do sieci w wysokości 30 zł za każdy kilowat mocy przyłączeniowej określonej we wniosku o wydanie warunków przyłączenia. Przedsiębiorstwo energetyczne ma publicznoprawny obowiązek zawarcia umowy o przyłączenie do sieci. Co ważne - w pewnych sytuacjach jednak może ono odmówić przyłączenia danej instalacji. Może ono przede wszystkim odmówić wydania warunków przyłączenia dla instalacji w przypadku braku technicznych lub ekonomicznych warunków przyłączenia. Brak warunków technicznych przyłączenia należy rozumieć jako techniczną przeszkodę o charakterze trwałym nie dającą się usunąć, pomimo podjęcia prób w tym celu. Odnosi się to zarówno do obecnej sytuacji przedsiębiorstwa energetycznego jak i jego planów na przyszłość. Co do przeszkód ekonomicznych, zagadnienie to ma charakter sporny oraz niejednoznaczny, natomiast o braku „ekonomicznych” warunków, o których mowa, można mówić wtedy, gdy koszty przyłączenia konkretnego podmiotu do sieci odbiegają rażąco od kosztów ponoszonych przez przedsiębiorstwo przyłączające w przypadkach typowych. W tym względzie konieczna wydaje się jednak analiza konkretnych sytuacji.

W przypadku, gdy odmowy z powołaniem się braku technicznych warunków przyłączenia wynikających z braku niezbędnych zdolności przesyłowych sieci, przedsiębiorstwo energetyczne określa planowany termin oraz warunki wykonania niezbędnej rozbudowy lub modernizacji sieci, a także określa termin przyłączenia. W przypadku natomiast uzasadnienia odnoszącego się do braku technicznych lub ekonomicznych warunków przyłączenia w zakresie mocy przyłączeniowej określonej we wniosku o określenie warunków przyłączenia instalacji, przedsiębiorstwo powiadamia podmiot ubiegający się o przyłączenie o wielkości dostępnej mocy przyłączeniowej, dla jakiej mogą być spełnione te warunki.

Podstawową przyczyną coraz większej liczby odmów wydania warunków przyłączenia do sieci jest brak warunków technicznych przyłączenia. W całej procedurze jest to wobec tego chyba najbardziej problematyczny dla inwestorów etap przygotowania inwestycji.

Podsumowanie

Przygotowanie od strony formalnoprawnej realizacji inwestycji fotowoltaicznej nie jest procesem bardzo skomplikowanym aczkolwiek czasochłonnym i wymagającym zaangażowania środków zanim jeszcze rozpoczną się realne prace budowlane. Niestety najbardziej newralgicznym etapem jest ostatni z nich tj. uzyskanie warunków przyłączenia do sieci, kiedy po uzyskaniu wszystkich uprzednich decyzji i dokonaniu niezbędnych czynności, po miesiącach zaangażowania w projekt może okazać się, że ze względów technicznych nie będzie możliwe uzyskanie warunków przyłączenia do sieci.   

Autor: Agata Pawlak-Jaszczak