Realizacja przez właściciela gruntu instalacji OZE może odbyć się w kilku formułach (czytaj więcej na blogu >). Jedną z nich jest zawarcie przez właściciela gruntu umowy o współpracy z profesjonalnym podmiotem z branży, która to umowa zakłada wspólną realizację inwestycji OZE.

W przypadku większości umów o współpracę celem stron jest sprzedaż projektu. Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest założenie spółki projektowej, na którą kontrahent będzie uzyskiwał szereg decyzji administracyjnych oraz warunki przyłączenia do sieci. W zależności od tego, w jakim stopniu kontrahent chciałby być zaangażowany we wspólne przedsięwzięcie i na ile właściciel gruntu będzie chciał przekazać kontrolę nad spółką, możliwe jest ułożenie kilku wariantów struktury korporacyjnej takiej spółki. W takim przypadku to spółka projektowa będzie dzierżawcą nieruchomości należącej do właściciela gruntu. Dzięki temu możliwe będzie przeprowadzenie transakcji zbycia udziałów w spółce bez konieczności przenoszenia decyzji na nabywcę i obrotu tytułem do nieruchomości.

Co powinno znaleźć się w umowie o współpracy? Jakie oświadczenia powinien złożyć kontrahent? W jaki sposób uregulować kwestię rozliczeń? Za co powinien być odpowiedzialny właściciel gruntu, a za co kontrahent? Jak właściciel gruntu powinien zabezpieczyć się na wypadek braku możliwości realizacji inwestycji OZE? Na te pytania odpowiemy w poniższym artykule.

Oświadczenia stron

Najważniejszym oświadczeniem właściciela gruntu jest oświadczenie dotyczące posiadania przez niego prawidłowego tytułu prawnego do nieruchomości w postaci prawa własności.

Po stronie kontrahenta oświadczenia zwykle są znacznie bardziej rozbudowane i dotyczą w szczególności posiadanych przez niego umiejętności, wiedzy, doświadczenia, know-how, zasobów ludzkich oraz finansowych. Kontrahent powinien złożyć również oświadczenia w zakresie posiadanego ubezpieczenia. W tym miejscu mogą znaleźć się też informacje o referencjach kontrahenta i zrealizowanych przez niego dotychczas projektach instalacji OZE.

Właściciel gruntu powinien zwrócić uwagę na sposób reprezentacji kontrahenta i niezbędne zgody korporacyjne, jeśli zawiera umowę ze spółką prawa handlowego.

Warto zadbać o to, aby dokumenty potwierdzające złożone oświadczenia stanowiły załączniki do umowy.

Przedmiot umowy

Określenie przedmiotu umowy o współpracy stanowi jeden z najważniejszych aspektów. Strony powinny precyzyjnie wskazać, jaki jest cel ich działań i co zamierzają wspólnie osiągnąć. Tylko dzięki dokładnemu określeniu przedmiotu umowy możliwe będzie w przyszłości zweryfikowanie, czy umowa została prawidłowo wykonana. Jest to indywidualna kwestia zależna od ustaleń i oczekiwań stron, niemniej jednak najczęściej w tego typu umowach przedmiotem umowy jest realizacja wspólnego przedsięwzięcia polegającego na zaprojektowaniu inwestycji OZE, przygotowaniu kompleksowej dokumentacji, uzyskaniu wszelkich wymaganych, ostatecznych, wykonalnych zgód, pozwoleń, decyzji, uzgodnień potrzebnych do realizacji inwestycji na nieruchomości i warunków przyłączenia inwestycji do sieci energetycznej, do tzw. etapu ready to build. Najczęściej te działania realizowane są przez spółkę projektową, a sprzedaż jej udziałów stanowi główny cel współpracy stron.Zdarza się, że celem stron nie jest sprzedaż projektu, lecz wybudowanie inwestycji OZE i sprzedaż energii. Niezależnie od tego, na co umówią się strony, postanowienia dotyczące przedmiotu umowy powinny być na tyle jasne, aby były możliwe do jednoznacznej interpretacji na którymkolwiek etapie jej realizacji.

Harmonogram i kosztorys

To jaki zakres działań będzie objęty umową o współpracy zależy przede wszystkim od przedmiotu umowy – wyraźnie określonego wspólnego celu stron. W przypadku, gdy właściciel gruntu nie przeprowadzał we własnym zakresie audytu nieruchomości i nie wie, czy i jaki rodzaj instalacji OZE będzie możliwy do zrealizowania na jego gruncie, pierwszy etap prac skupia się przeważnie na przeprowadzeniu przez kontrahenta wstępnej analizy nieruchomości pod względem jej potencjału,możliwych ryzyk i zagrożeń w kontekście planowanego przedsięwzięcia. Celem analizy jest umożliwienie stronom podjęcia decyzji co do tego, czy zamierzają zaangażować się w dalszą współpracę. Następnym krokiem jest przeważnie sporządzenie przez kontrahenta - na bazie przeprowadzonej analizy - kosztorysu obejmującego wszystkie etapy realizacji przedsięwzięcia. Umowa powinna przewidywać co w przypadku, gdy koszty pierwotnie wskazane w kosztorysie wzrosną albo w toku współpracy pojawią się nowe, nieprzewidziane w kosztorysie wydatki. W kosztorysie powinna znaleźć się również informacja, które czynności będą wykonywane przez kontrahenta osobiście, a które z pomocą podwykonawców (o ile właściciel gruntu wyraża na to zgodę).

Wraz z kosztorysem kontrahent powinien przedstawić harmonogram prac przewidujący terminy realizacji poszczególnych etapów tzw. „kamieni milowych”. Dzięki temu właściciel gruntu będzie mieć możliwość zweryfikowania, czy zobowiązania kontrahenta wykonywane są terminowo i jakie ewentualne opóźnienie trzeba wziąć pod uwagę.

Postanowienia dotyczące kosztorysu i harmonogramu powinny przewidywać również co stanie się w przypadku, gdy kontrahent nie wykona prawidłowo swoich zobowiązań, albo wykona je w terminie innym niż określony w harmonogramie.

Bardzo ważne są postanowienia dotyczące zasad rozliczeń między stronami. Strony mogą uregulować kwestię rozliczeń wedle własnych oczekiwań – tak jak wspominaliśmy w poprzednim artykule, umowa o współpracy jest umową nienazwaną, co oznacza, iż co do zasady strony mogą uregulować łączący je stosunek prawny w ramach tzw. swobody umów. Popularnym i zarazem praktycznym rozwiązaniem jest dokonywanie rozliczeń za każdy prawidłowo wykonany etap realizacji projektu wskazany w harmonogramie i kosztorysie.

Prawa i obowiązki stron

Postanowienia dotyczące obowiązków kontrahenta powinny przede wszystkim regulować zakres czynności, które będą przez niego dokonywane w ramach współpracy oraz kwestię odpowiedzialności. Z uwagi na to, iż przepisy dotyczące instalacji OZE dynamicznie się zmieniają, katalog obowiązków kontrahenta nie powinien być zamknięty i nie powinien stanowić wyliczenia konkretnych czynności, lecz obejmować powinien możliwie szeroko wykonanie wszelkich działań niezbędnych do realizacji inwestycji OZE na nieruchomości. Przy określaniu zakresu obowiązków kontrahenta pomocny może okazać się harmonogram zawierający kluczowe etapy realizacji wspólnego projektu.

Strony powinny ustalić, czy będą korzystać z wykonawców, kto będzie zlecał im prace ia jakich zasadach odbywać się będą rozliczenia z nimi.Ważne z punktu widzenia właściciela gruntu jest również zapewnienie sobie praw autorskich do projektu.

Po stronie właściciela gruntu powinno pojawić się zobowiązanie do współdziałania z kontrahentem, udzielenia niezbędnych pełnomocnictw i jeśli celem stron jest sprzedaż projektu – założenia spółki projektowej, na którą będą uzyskiwane wszelkie decyzje i za pośrednictwem której strony będą realizowały wspólne przedsięwzięcie. W takim przypadku właściciel gruntu powinien być zobowiązany do zawarcia ze spółką projektową umowy dzierżawy, która będzie zapewniała jej tytuł prawny do nieruchomości niezbędny do pozyskania decyzji dla inwestycji OZE.

Sprzedaż projektu

Umowa powinna zawierać postanowienia, dotyczące tego na jakim etapie realizacji projektu możliwa jest jego sprzedaż, kto odpowiedzialny będzie za znalezienie nabywcy oraz w jakim stopniu strony będą partycypować w zysku ze sprzedaży udziałów.

Często spotykane są również postanowienia o przyznaniu kontrahentowi wyłączności na poszukiwanie nabywcy, co wiąże się z prowizją za jego znalezienie. W takim wypadku właściciel gruntu powinien określić okres wyłączności i warunki ewentualnych dodatkowych rozliczeń w ramach success fee.

Wypowiedzenie

Co jeśli w trakcie współpracy właściciel gruntu albo kontrahent nie będzie chciał, bądź mógł kontynuować realizacji projektu? Z uwagi na fakt, iż umowa o współpracy nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, strony powinny uregulować kwestię ewentualnego rozwiązania współpracy. Umowa powinna zawierać postanowienia umożliwiające stronom wypowiedzenie umowy w przypadku zaistnienia ważnych powodów np. niewywiązywania się którejkolwiek ze stron ze swoich zobowiązań czy zmiany sytuacji ekonomicznej właściciela gruntu. Umowa powinna również przewidywać, co w takim przypadku stanie się z założoną spółką projektową.

Umowa o współpracy jest umową nieuregulowaną w Kodeksie cywilnym, co z jednej strony daje możliwość dowolnego ukształtowania stosunku prawnego w ramach swobody umów, a z drugiej wymaga od stron zadbania o to, aby wszystkie kluczowe dla współpracy aspekty zostały w umowie uregulowane. Z uwagi na powyższe oraz fakt, iż realizacja inwestycji OZE wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi, przed podpisaniem umowy warto skonsultować ją z profesjonalnym doradcą prawnym.

Bardzo często poszczególne postanowienia umowy o współpracy są przedmiotem długich negocjacji między stronami – zarówno właściciel gruntu jak i kontrahent chcą jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy i osiągnąć korzyści z realizacji wspólnego projektu OZE.

Nasza kancelaria wspiera klientów zarówno na etapie stworzenia umowy o współpracy od podstaw, jak i na etapie negocjacji między stronami. 

Autor:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak-Jaszczak