Brak doświadczenia czy uprawnień niezbędnych dla zrealizowania projektu OZE nie oznaczają, iż właściciel gruntu nie może spróbować samodzielnie podjąć się takiego zadania. Z pomocą często przychodzą wyspecjalizowane podmioty, które chętnie uczestniczą w takim procesie.

Przed przystąpieniem do realizacji inwestycji OZE rekomendujemy, aby w pierwszej kolejności przeprowadzić audyt nieruchomości i zweryfikować, czy jest ona odpowiednia to znaczy, czy jej uwarunkowania prawne (np. obciążenia w księdze wieczystej, data nabycia), planistyczne (np. przeznaczenie gruntu w aktach prawa miejscowego na cele związane z OZE) i techniczne (np. odległość od GPZ, nasłonecznienie, dostęp do drogi publicznej) umożliwiają wybudowanie instalacji OZE. O tym jak wybudować farmę fotowoltaiczną na gruntach rolnych pisaliśmy w naszym poprzednim artykule: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/budowa-farmy-fotowoltaicznej-na-gruncie-rolnym.

Gdy pierwszy etap mamy za sobą i wiemy już, że nasz grunt jest „odpowiedni”, zaczynają pojawiać się pytania - w jakiej formule i w jaki sposób zrealizować inwestycję związaną z instalacjami OZE? Czy konieczne jest zawiązanie spółki? Czy właściciel nieruchomości może samodzielnie uzyskiwać decyzje administracyjne? W jakiej formie nawiązać współpracę z podmiotami specjalizującymi się w instalacjach OZE, aby bezpiecznie zrealizować projekt? W jaki sposób określić zasady rozliczeń? Te zagadnienia poruszamy w poniższym artykule.

Dzierżawa

Obecnie najczęściej spotykaną i najpopularniejszą formą realizacji inwestycji OZE na gruncie jest jego dzierżawa na rzecz inwestora – zwykle jest to spółka, która planuje zrealizować na należącej do właściciela nieruchomości własną instalację OZE w postaci farmy fotowoltaicznej, magazynów energii czy farmy wiatrowej. O tym jak krok po kroku wybudować farmę fotowoltaiczną pisaliśmy w naszym poprzednim artykule: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/budowa-farmy-fotowoltaicznej-krok-po-kroku.

W takim przypadku właściciel gruntu najczęściej nie uczestniczy w realizacji projektu, to znaczy - nie jest formalnie zaangażowany w proces inwestycyjny i nie angażuje swoich środków finansowych, ale nie jest też bezpośrednim beneficjentem instalacji OZE. Właściciel w takim wypadku „użycza” swój grunt inwestorowi i zza kulis, w niezbędnym zakresie, wspiera go w uzyskiwaniu wymaganych decyzji, a następnie realizuje swoje zobowiązania zawarte w umowie dzierżawy, w zamian za czynsz dzierżawny.

Jeśli umowa dzierżawy odpowiednio zabezpiecza interesy obu stron, a w tym przypadku w szczególności interesy wydzierżawiającego, to jest to dobre rozwiązanie dla tych właścicieli gruntu, którzy nie chcą osobiście angażować się w realizację inwestycji OZE. O tym co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy również pisaliśmy na naszym blogu: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/umowa-dzierzawy-gruntu-rolnego-pod-farme-fotowoltaiczna https://www.norekwspolnicy.pl/blog/umowa-dzierzawy-gruntu-rolnego-pod-farme-wiatrowa.

Jeśli zaś właściciel gruntu chciałby zrealizować własny projekt, to w takim przypadku rozwiązaniem jest wybór ścieżki inwestycyjnej.

Umowa o współpracy

Kodeks cywilny nie przewiduje obecnie dla realizacji inwestycji OZE regulacji dotyczących umowy o wskazanej, narzuconej treści. Strony mogą co do zasady uregulować łączący je stosunek prawny w ramach tzw. swobody umów i zawrzeć umowę nienazwaną, czyli taką, która będzie łączyć w sobie pewne elementy i regulacje przewidziane w Kodeksie cywilnym dla kilku różnych umów nazwanych. Przykładem takiej umowy nienazwanej może być szeroko rozumiana umowa o współpracy.

Stronami w umowie o współpracy są: właściciel nieruchomości, który posiada „odpowiedni” grunt pod inwestycję OZE i najczęściej dysponuje kapitałem niezbędnym do przygotowania projektu oraz podmiot posiadający doświadczenie, umiejętności i know – how pozwalające na realizację wspólnego przedsięwzięcia w postaci projektu związanego z instalacjami OZE. W takim modelu współpracy strony są tak samo zaangażowanymi w projekt partnerami, którym zależy na wspólnym osiągnięciu celu, przy czym cel ten może zostać różnie przez strony określony. Celem współpracy może być uzyskanie częściowej, bądź pełnej dokumentacji dla projektu OZE, a następnie jego sprzedaż w formule ready to build innemu podmiotowi (więcej o transakcji na naszym blogu: https://www.norekwspolnicy.pl/blog/sprzedaz-farmy-fotowoltaicznej-ready-to-build), albo uzyskanie pełnej dokumentacji dla inwestycji, a następnie jej realizacja – wybudowanie instalacji OZE i obrót energią.

Istotne jest, aby umowa o współpracy zawierała precyzyjne określenie przedmiotu umowy (a więc wskazanie celu, do którego będą dążyć strony), uregulowanie praw i obowiązków stron, harmonogram przedstawiający etapy realizacji wspólnego przedsięwzięcia, kosztorys, postanowienia regulujące zakresy odpowiedzialności oraz warunki umożliwiające ewentualne zakończenie współpracy.

Jeżeli celem stron jest sprzedaż projektu, to w umowie powinny znaleźć się również postanowienia dotyczące tego, na kogo powinny być uzyskiwane decyzje administracyjne i warunki przyłączenia oraz w jaki sposób dojdzie do sprzedaży projektu – instalacji OZE w formule ready to build. W takim przypadku, aby uniknąć czynności związanych z przenoszeniem decyzji między podmiotami, strony często decydują się na założenie spółki projektowej, która będzie beneficjentem wszystkich decyzji administracyjnych. Taka spółka będzie również stroną umowy dzierżawy gruntu należącego do właściciela, na którym docelowo ma powstać instalacja OZE. W takim przypadku nie dochodzi do obrotu gruntem, którego prawo własności zostaje przy właścicielu, lecz finalnie w ramach projektu sprzedawany jest pakiet uzyskanych decyzji niezbędnych do realizacji inwestycji OZE wraz z tytułem prawnym w postaci odpowiednio sformułowanej dzierżawy gruntu.

Szczególną uwagę należy poświęcić postanowieniom dotyczącym rozliczeń między stronami i tego, kto będzie ponosić koszty realizacji projektu. Sposobów rozliczeń jest wiele i każdorazowo należy dobrać je do indywidualnych oczekiwań i możliwości stron.

Również w sytuacji, w której celem współpracy stron jest nie tyle sprzedaż projektu ready to build, ale wybudowanie instalacji OZE i obrót energią, założenie spółki jest dobrym rozwiązaniem. Dzięki temu strony mogą wspólnie zarządzać projektem, który jest przez nią realizowany. O wyborze formy prawnej oraz treści umowy spółki decydują zawsze indywidualne uwarunkowania uzgadniane pomiędzy wspólnikami (często współpracującymi stronami), uwzględniające okoliczności biznesowe, organizacyjne jak i podatkowe.

Podsumowując, umowa o współpracy będzie dobrym rozwiązaniem dla stron, które chcą być traktowane w umowie partnersko i proporcjonalnie do zaangażowania czerpać korzyści bezpośrednio z zysku pochodzącego ze sprzedaży projektu a może nawet sprzedaży energii.

Umowa o świadczenie usług

Alternatywnie właściciele gruntów mogą korzystać z podmiotów oferujących wykonanie szeregu usług związanych z instalacjami OZE – od przeprowadzenia audytu i zweryfikowania, czy na nieruchomości możliwe jest wybudowanie instalacji OZE, a następnie dokonania podziału geodezyjnego, przez przygotowanie dokumentacji i uzyskanie decyzji administracyjnych oraz warunków przyłączenia, aż po dostawę i montaż instalacji OZE na nieruchomości – na zasadach świadczenia usług. W takim scenariuszu strony zawierają najczęściej umowę lub szereg umów, w których wykonawca wykonuje określony zakres usług na rzecz właściciela grunt. Model ten nie przewiduje partnerstwa i dążenia do realizacji wspólnego celu, lecz zapewnia właścicielowi gruntu świadczenie usług przez profesjonalne podmioty z branży.

Właściciel gruntu może, w zależności od swoich potrzeb i oczekiwań, zawrzeć jedną umowę o świadczenie kompleksowych usług związanych z realizacją instalacji OZE z jednym podmiotem, albo realizować projekt etapowo i część czynności wykonać samodzielnie, a jedynie część z pomocą innych, różnych podmiotów.

Tego rodzaju umowy zawierane są przeważnie wtedy, gdy właściciel gruntu chce zrealizować instalację OZE na nieruchomości i korzystać z niej na własne potrzeby, albo sprzedawać energię. Powyższe nie wyklucza możliwości zawarcia umowy o świadczenie usług również w przypadku, gdy właściciel na jakimkolwiek etapie realizacji projektu chciałby dokonać jego sprzedaży. Zasadnicza różnica między umową o współpracy a świadczeniem usług związana jest z zakresem obowiązków stron, odpowiedzialnością i większym udziałem, zaangażowaniem kontrahenta w realizację wspólnego celu (oraz prawie zawsze zyskiem ze sprzedaży udziałów), aniżeli ma to miejsce w przypadku umowy o świadczenie usług.

W umowie o świadczenie usług należy zwrócić szczególną uwagę na zakres obowiązków wykonawcy, kosztorys, sposób zapłaty wynagrodzenia, harmonogram prac wykonawcy oraz zakres jego odpowiedzialności. To wszystkie powinno stanowić zakres bardzo szczegółowo opisany w umowie. Warto pamiętać o tym, aby dokumenty techniczne, zakres oferty czy inne materiały związane ze świadczeniem usług przedstawione właścicielowi przez wykonawcę stanowiły załączniki do umowy jako wiążące ich dokumenty.

Często spotykaną metodą rozliczenia jest uiszczanie przez właściciela gruntu wynagrodzenia na rzecz wykonawcy po ukończeniu danego etapu określonego w kosztorysie i harmonogramie (np. po uzyskaniu decyzji środowiskowej albo uzyskaniu warunków przyłączenia do sieci) oraz w przypadku sprzedaży projektu – tzw. sucess fee stanowiące procent ceny sprzedaży udziałów w spółce projektowej. Na rynku funkcjonują również takie umowy, w których wykonawca oczekuje płatności za dany etap z góry, jeszcze przed przystąpieniem do prac i uzyskaniem poszczególnych decyzji administracyjnych czy pozwoleń. W takim scenariuszu właściciel gruntu powinien pamiętać o odpowiednich zapisach regulujących kwestię zabezpieczenia zwrotu środków w przypadku niezrealizowania przez wykonawcę swoich zobowiązań.

Podsumowując, jeżeli właściciel gruntu nie szuka partnera, lecz wykonawcy, który zrealizuje dla niego projekt instalacji OZE, to jedna kompleksowa umowa lub wiele umów o świadczenie usług będzie dobrym wyborem.

Podsumowanie

Niezależnie od tego w jakiej formule inwestor będzie finalnie realizować inwestycję OZE, należy pamiętać o tym, że umowa powinna odzwierciedlać intencje stron i uzgodnione cele.

Możliwość ukształtowania stosunku prawnego w ramach swobody umów daje stronom dużą przestrzeń, by dopasować umowę do indywidualnych potrzeb i oczekiwań.

Zarówno umowa o współpracy, jak i o świadczenie usług powinna zawierać również postanowienia dotyczące terminu realizacji przedmiotu umowy. Właściciel nieruchomości mając harmonogram działań może przewidzieć z dużym wyprzedzeniem wszystkie etapy, koszty i bierze pod uwagę możliwe zmiany okoliczności.

Realizacja projektu OZE trwa długo niezależnie od formuły współpracy, a to co zostanie określone w umowie, będzie mieć znaczenie dla realizacji projektu, jego sprzedaży, rozliczenia zysków lub sprzedaży energii za wiele miesięcy.

Z uwagi na fakt, że umowy związane z realizacją inwestycji OZE są często złożone i zawierają skomplikowane postanowienia, a jednocześnie wiążą się z dużym nakładem finansowym i często koniecznością zawiązania nowych podmiotów, przed podpisaniem takiej umowy należy zawsze dokładnie przeanalizować jej kluczowe aspekty.

Autor:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak Jaszczak