Z roku na rok odnotowujemy skokowy wzrost zainteresowania fotowoltaiką. Według europejskiego stowarzyszenia branży fotowoltaicznej SolarPower Europe, Polska niedługo może zająć czwarte miejsce w Unii Europejskiej pod względem inwestycji w PV. Pozyskiwanie energii słonecznej, to duży i konieczny krok w transformacji energetycznej całego kraju – odchodzenie od węgla stanowi jedno z największych wyzwań, przed którymi przyjdzie nam stanąć. Coraz liczniejsze inwestycje, stwarzają dla właścicieli nieruchomości gruntowych szanse na pewny i stabilny dochód pochodzący z dzierżawy gruntu. W ostatnim czasie obserwujemy też zmianę podejścia firm zajmujących się budową farm fotowoltaicznych. Dzięki coraz większej konkurencji w branży, proponowane właścicielom nieruchomości umowy dzierżawy są nieco bardziej wyważone, uwzględniając interesy obu stron. Niestety, wciąż zdarzają się sytuacje, w których profesjonalne podmioty starają się stosować postanowienia umowne, które mogą powodować niekorzystne dla właściciela  gruntu, daleko idące konsekwencje. Pamiętając, że taka umowa powinna przynosić obopólne korzyści i nikt tu nie jest już stroną słabszą lub silniejszą, poniżej przedstawione zostało zaledwie kilka podstawowych zagadnień, o których warto pamiętać przestępując do negocjacji projektu umowy otrzymanego od inwestora. 

Okres umowy a okres płatności czynszu

Umowy dzierżawy dotyczące instalacji PV są umowami zawieranymi na długi okres. Standardowo nie przez cały ten okres inwestor ma zamiar płacić uzgodniony, docelowy czynsz. Jednym z podstawowych postanowień umowy dzierżawy gruntu jest bowiem ustanowienie okresu przejściowego, czyli czasu pomiędzy zawarciem umowy i wydaniem gruntu dzierżawcy a uruchomieniem farmy fotowoltaicznej. Obecnie obowiązujące przepisy stwarzają konieczność przejścia wielu czasochłonnych etapów procedury administracyjnej, aby na nieruchomości możliwa była realizacja inwestycji PV.  Najczęściej, w tym pierwszym okresie właściciel gruntu  otrzymuje symboliczny czynsz, który najczęściej wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie. O ile zrozumiałym jest, że uzyskiwanie stosownych pozwoleń może trwać, to nieprecyzyjnie sformułowane zapisy umowy dzierżawy niosą ryzyko dla właściciela. Przede wszystkim, nie mamy wpływu na to z jaką pieczołowitością dzierżawca ubiega się o stosowne dokumenty, tym samym to nie od nas zależy, czy i kiedy procedura się zakończy,  kiedy dzierżawca faktycznie zacznie produkcję energii, a wydzierżawiający otrzyma czynsz w pełnej wysokości.

Zdarzają się sytuacje, kiedy pomimo uczciwego i sumiennego działania, inwestor nie uzyska stosownych pozwoleń. Wówczas właściciel gruntu postawiony jest w wyjątkowo niekorzystnej sytuacji. Z jednej strony właściciel przez kilka miesięcy lub lat (tyle trwają procedury administracyjne potrzebne do uruchomienia farmy), otrzymuje symboliczny czynsz, a ostatecznie wszystkie starania nie przynoszą oczekiwanego rezultatu. Warto wobec tego wyraźnie  określić uprawnienia stron umowy dzierżawy jeśli farma nie zostanie zrealizowana w określonym terminie w tym w szczególności określić maksymalne terminy, od których należna będzie docelowa wysokość czynszu.

Zabezpieczenia regularnych płatności

Umowa dzierżawy kreuje po stronie inwestora twarde zobowiązanie do zapłaty czynszu w określonej wysokości, w określonych okresach (najczęściej rocznych), często waloryzowanego o odpowiednie wskaźniki. Co jednak jeśli dzierżawca przestanie płacić czynsz? Rzadko projekty umów przedstawiane przez inwestorów zawierają postanowienia dotyczące odpowiedniego zabezpieczenia płatności takich należności czynszowe. Jakimś rozwiązaniem może być kaucja, która już na początku obowiązywania umowy płatna jest na rzecz właściciela gruntu. W wypadku zaległości w płatnościach wydzierżawiający uprawniony byłby wtedy nie tylko do wezwania do zapłaty, ale w międzyczasie do skorzystania z kwoty kaucji. Innym mechanizmem, pewnie mniej chętnie wykorzystywanym przez inwestorów z uwagi na koszt uzyskania takiego zabezpieczenia, jest przedstawienie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Są to przykładowe rozwiązania, które stosowane są standardowo przy umowach najmu lub dzierżawy, nie tylko gruntów pod opisywana tutaj działalność. 

Ograniczenia w korzystaniu i obciążaniu gruntu

Standardowo oferowane umowy przewidują postanowienie, zgodnie z którym właściciel w okresie trwania umowy nie jest uprawniony do korzystania z gruntu, czy też obciążania go – na przykład hipoteką. Takie restrykcyjne postanowienia umów również mogą, a wręcz powinny być negocjowane przez właściciela nieruchomości, który zawartą umową blokuje sobie możliwość takiego a nie innego zakresu korzystania z nieruchomości na wiele lat.

Warto nadmienić, że inwestor nie może zabronić właścicielowi gruntu jego sprzedaży. Może natomiast chcieć zapewnić sobie prawo pierwszeństwa nabycia lub prawo pierwokupu na wypadek chęci sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego. W takim wypadku warto określić procedurę pomiędzy stronami na wypadek sprzedaży. Trzeba pamiętać, że razie sprzedaży nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy dzierżawy, dzierżawca zobowiązany będzie do płatności czynszu nowemu właścicielowi. Innymi słowy w tej kwestii obowiązuje zasada, zgodnie z którą dzierżawca płaci temu, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości.

Szukasz prawnika od nieruchomości rolnych?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Wypowiedzenie

Umowy dzierżawy na potrzeby instalacji farmy fotowoltaicznej, jak wskazaliśmy powyżej, zawierane są na czas oznaczony. Oznacza to, że mogą być one wypowiedziane jedynie w okolicznościach ściśle określonych treścią umowy. Jeśli wobec tego umowa nie będzie zawierała postanowień uprawniających właściciela gruntu do jej wypowiedzenia np.  w przypadku zmiany sposobu wykorzystania gruntu przez dzierżawcę, braku płatności albo wywiązywania się z innych zobowiązań przez inwestora, to właściciel gruntu uprawnienia takiego zwyczajnie mieć nie będzie. Ważne wobec tego, aby zawieraną umową od razu spróbować zagwarantować sobie prawo do wypowiedzenia umowy, choćby z długim okresem wypowiedzenia, po stronie właściciela. 

Kto to posprząta?

Budowa farmy fotowoltaicznej wiąże się z koniecznością przygotowania odpowiedniej infrastruktury technicznej jak i drogowej, w celu zapewnienia swobodnego dojazdu. Jeżeli umowa zostanie zawarta na długi okres (z reguły jest to ponad 20 lat), może okazać się, że grunt rolny utracił swoje właściwości. Najczęściej dzierżawca chcąc chronić cenną instalację, buduje ogrodzenie wokół farmy. W tym kontekście szczególnie istotne są postanowienia umowy, które regulują obowiązki stron po zakończeniu umowy. Zdarza się, że umowy w ogóle nie przewidują obowiązku demontażu farmy, instalacji, ogrodzenia, czy też rekultywacji gruntu.

Dobrze przygotowana umowa dzierżawy, powinna jasno opisywać kto, w jakim terminie i na czyj koszt przywróci stan pierwotny nieruchomości, jaki występował przed oddaniem gruntu dzierżawcy.

Najpierw negocjacje, potem umowa

Dynamicznie zmieniający się rynek, coraz większe zapotrzebowanie na zieloną energię oraz ograniczony zasób nieruchomości, które spełniają warunki (o tym, jakie cechy musi mieć nieruchomość pisaliśmy tutaj: Budowa farmy fotowoltaicznym na gruncie rolnym) sprawiają, że właściciel ziemi, zanim odda ją w dzierżawę jest w stanie wynegocjować daleko idące ustępstwa z drugiej strony.

W praktyce, umowy którymi posługują się firmy z branży fotowoltaicznej najczęściej nie poruszają najbardziej problemowych kwestii, takich jak doprowadzenie gruntu do pierwotnego stanu, czy regulacji na wypadek, gdyby do realizacji przedsięwzięcia jednak nie doszło. Przed podpisaniem umowy dzierżawy, zawsze warto zastanowić się najpierw nad czarnymi scenariuszami, wszak umowy podpisuje się na „złe czasy”.

Autor:

Wojciech Maksymczuk

Agata Pawlak-Jaszczak