Farmy fotowoltaiczne stają się powoli inwestycją, która interesuje nie tylko rolników poszukujących dodatkowego źródła dochodu, ale także inwestorów, szukających nowych i efektywnych sposobów na lokowanie kapitału. Planując budowę farmy fotowoltaicznej na gruncie rolnym zacząć trzeba od działki. Na jakie działki uważać? Jak przygotować grunt pod inwestycję? Poniżej kilka zagadnień mogących mieć znaczenie przy podjęciu decyzji o takiej a nie innej lokalizacji instalacji PV.

Budowa farmy fotowoltaicznej ma sens na nieruchomościach spełniających określone kryteria. Z punktu widzenia biznesowego znaczenie będzie mieć lokalizacja, odpowiednia powierzchnia gruntu, jego nachylenie, nasłonecznienie czy odległość od infrastruktury technicznej lub drogowej. Czasami jednak, nawet gdy dana nieruchomość spełni wszystkie kryteria biznesowe, nie będzie możliwe zrealizowanie na niej farmy fotowoltaicznej. Równie bowiem ważne, są aspekty formalnoprawne takie jak:

• klasa bonitacyjna,
• zapisy studium,
• istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli plan taki istnieje to dokładna treść jego postanowień, analiza możliwości wydania warunków zabudowy w przypadku braku planu,
• objęcie obszaru nieruchomości formami ochrony przyrody lub ochrony konserwatorskiej.

Z uwagi na wielkość powierzchni niezbędną pod budowę farm jak i położenie nieruchomości najbardziej atrakcyjne są bez wątpienia grunty dotychczas wykorzystywane rolniczo lub nieużytki. Fakt ten powoduje szereg dodatkowych uwarunkowań, które wymagają szczegółowej analizy, w tym w szczególności uwarunkowań dotyczących możliwości nabycia gruntów rolnych. Nowym trendem staje się też agrofotowoltaika, która daje możliwość kontynuacji upraw z jednoczesnym powstaniem instalacji PV.

Problem prawny z fotowoltaiką?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Możliwość nabycia gruntu i jego konsekwencje

Jeśli nieruchomość, na której chcemy realizować inwestycję jest gruntem rolnym bardzo prawdopodobne, że do nabycia takiego gruntu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur). Zgodnie z ukur zasadą jest, że grunt rolny może być nabyty jedynie przez rolnika indywidualnego. Powyższa zasada nie dotyczy gruntów o powierzchni poniżej 1 ha. Co ważne jednak z punktu widzenia możliwości realizacji na takim gruncie farmy fotowoltaicznej to fakt, że nabywca gruntu o powierzchni nawet mniejszej niż 1 ha (grunt o pow. powyżej 0,3 ha) zobowiązany jest do prowadzenia działalności rolniczej na nieruchomości przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeśli wobec tego nabycie dotyczyć miałoby gruntu o powierzchni poniżej 1 ha to możliwe, że nabycie formalnie będzie dopuszczalne nawet gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, jednak nie będzie on mógł zrealizować na niej planowanej inwestycji. Gdy z kolei grunt rolny ma powierzchnię powyżej 1 ha wpadamy w reżim generalnej zasady wynikającej z ukur – nabywca powinien być rolnikiem indywidualnym albo… uzyskać  w formie decyzji zgodę KOWR na nabycie nieruchomości. Jeśli nawet możliwe będzie uzyskanie takiej decyzji (mało prawdopodobne przy zadeklarowaniu przez wnioskodawcę, że nieruchomość nie będzie wykorzystana pod uprawę lub hodowlę) to i tak obowiązywał będzie przepis mówiący o 5-letnim obowiązku prowadzenia na niej działalności rolniczej. Pytanie zatem czy nabywca będzie zainteresowany zakupem gruntu, którego przez 5 lat nie będzie mógł wykorzystać na realizację farmy fotowoltaicznej?

Najlepszym remedium na powyższe jest doprowadzenie - jeszcze przed nabyciem nieruchomości - do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej przeznaczeniem nie będzie już działalność rolnicza, a jeśli nieruchomość jest już objęta planem to jego zmiana z przeznaczenia rolnego na takie, które umożliwi realizację instalacji PV.  

Ważnym aspektem w kontekście możliwości realizacji farmy fotowoltaicznej jest też kwestia klasy użytków - od tego bowiem zależy procedura odrolnienia. Więcej na ten temat w artykule "Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega". Kliknij i przejdź.

Dokumenty planistyczne a dopuszczalność realizacji farmy fotowoltaicznej

Plan miejscowy o określonych zapisach ważny jest jednak nie tylko dla możliwości nabycia gruntu, ale ma ogromne znaczenia dla dopuszczalności realizacji inwestycji fotowoltaicznej o określonych parametrach. Od istnienia planu zależeć będzie nie tylko to czy grunt ma charakter rolny czy nie i czy wobec tego może być przedmiotem swobodnego obrotu, ale przede wszystkim, od jego treści zależeć będzie bowiem dopuszczalność planowanej inwestycji w ogóle.  

Analizując możliwość realizacji inwestycji fotowoltaicznej z punktu widzenia dokumentów planistycznych należy zacząć od dokumentu wyznaczającego kierunki zagospodarowania przestrzennego danej gminy czyli tzw. studium. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,  już w studium należy bowiem  uwzględnić obszary, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW. Granice takich terenów powinny być również następczo określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec zasady zgodności zapisów planu ze studium jeżeli takie obszary nie zostały wyznaczone w studium, nie będzie możliwe uchwalenie nowego planu miejscowego lub jego zmiana w sposób umożliwiający realizację na danym terenie farmy fotowoltaicznej o takich parametrach.

Zapisy obowiązujących planów bywają mniej lub bardziej szczegółowe. Często ich treść powinna być wobec tego przedmiotem indywidualnej analizy, aby definitywnie przesądzić o możliwości realizacji na danej nieruchomości inwestycji farmy fotowoltaicznej.

Podsumowanie

Od statusu gruntu planowanego jako lokalizacja farmy zależeć może dopuszczalność jego nabycia przez podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym. Z kolei brak planu miejscowego dla gruntu rolnego oznaczać będzie co do zasady, że nawet jeśli nabycie będzie dopuszczalne to nabywca, przez 5 lat od nabycia, nie będzie mógł realizować w tej lokalizacji działalności innej niż rolnicza (uprawa lub hodowla). W wypadku gdy inwestor zainteresowany jest realizacją inwestycji na własnym gruncie nabycie powinno zostać poprzedzone procedurą uchwalenia nowego lub zmiany istniejącego planu, którego zapisy pozwalałyby na to. W takim wypadku istnieje prawdopodobieństwo zmiany statusu gruntu rolnego na grunt, którego nie obejmowałyby obostrzenia UKUR. Jeśli dla gruntu nie istnieje obowiązujący plan zagospodarowania i perspektywa jego uchwalenia jest nikła rozwiązaniem może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy jednak pamiętać, że sama decyzja o warunkach zabudowy jakkolwiek może przewidywać lokalizację farmy fotowoltaicznej to nie otwiera drogi do nabycia takiego gruntu rolnego przez osobę nie będącą rolnikiem tj. nie jest wyłącznym warunkiem do zmiany charakteru gruntu z rolnego na inny np. produkcyjny lub budowlany.

Więcej o decyzjach koniecznych w procesie realizacji inwestycji fotowoltaicznej w artykule „Budowa farmy fotowoltaicznej krok po kroku”.