Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jakie niesie ze sobą ryzyko? Czy deweloper może nie wyrazić na nią zgody?

Wobec systematycznego wzrostu cen mieszkań w ramach postępu prac budowlanych (nawet w dobie pandemii), cesją umowy deweloperskiej interesują się przede wszystkim nabywcy – inwestorzy, którzy upatrują w niej źródło dochodu. Podpisują umowę deweloperską na początkowym etapie inwestycji deweloperskiej (a więc na niższych cenach), a następnie odsprzedają prawa do umowy z zyskiem. Obecnie jednak, z uwagi na niestabilną sytuację spowodowaną epidemią COVID-19, cesją mogą być również zainteresowane osoby, które z różnych względów nie są w stanie uiszczać kolejnych wpłat na mieszkanie.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Przelew wierzytelności, potocznie nazywany cesją, został uregulowany w Kodeksie cywilnym. Istota cesji sprowadza się do przeniesienia (przez cedenta – zbywcę) praw (i korespondujących z nimi obowiązków) wynikających z umowy na inną osobę (cesjonariusza – nabywcę). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania). Niemniej jednak, z uwagi na fakt, że umowa deweloperska jest umową wzajemną (a więc każda ze stron ma zarówno uprawnienia, jak i obowiązki), w przypadku cesji umowy deweloperskiej dochodzi nie tylko do przelewu wierzytelności (praw), ale również do przejęcia obowiązków (długu). Zmiana dłużnika uregulowana jest w art. 519 Kodeksu cywilnego, który wprost wskazuje, że wówczas wymagana jest zgoda wierzyciela (chociaż można to uregulować odmiennie w umowie, o czym jeszcze poniżej).

Czy cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera?

Z uwagi na treść powyżej przytoczonych przepisów, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco – tak, bez zgody dewelopera cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie jest możliwa. Zgoda taka może być udzielona już w pierwotnej umowie deweloperskiej (wystarczające będzie postanowienie, że deweloper wyraża zgodę na przeniesienie przez kupującego praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy) lub dopiero później. Deweloper może wówczas wyrazić zgodę w osobnym dokumencie lub w trójstronnej umowie cesji zawieranej pomiędzy nim, cedentem (pierwotnym kupującym lokal – zbywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) a cesjonariuszem (nowym kupującym – nabywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej). Warto zauważyć, że zazwyczaj w umowach deweloperskich brak jest postanowienia zawierającego zgodę dewelopera na ewentualną cesję. Deweloperzy nie są bowiem zainteresowani spekulacyjnymi klientami, którzy poprzez taką praktykę prowadziliby konkurencyjną „sprzedaż” mieszkań. Bez zgody dewelopera cesja nie jest możliwa. Czy wobec tego nabywcy w trudnej sytuacji materialnej, niejako „zmuszeni” do cesji, będą poszkodowani? Niekoniecznie, ponieważ deweloper zamiast wyrażać zgodę na cesję, może rozwiązać umowę deweloperską z dotychczasowym nabywcą i zawrzeć nową umowę z kolejnym.

Forma cesji praw do umowy deweloperskiej

Choć przepis art. 522 Kodeksu cywilnego, dla ważności umowy przejęcia wierzytelności lub długu wymaga jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności, cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy interes cesjonariusza (nabywającego prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej) jest w pełni chroniony – zarówno poprzez wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej, jak i w prawnych możliwościach wykonania zobowiązań przez dewelopera (a więc głównie zawarcia umowy przeniesienia własności).

Jak bezpiecznie wejść w prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej, czyli o czym powinien pamiętać cesjonariusz

Osoba chcąca nabyć prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskutek cesji umowy deweloperskiej powinna pamiętać o tym, że zawierając umowę cesji, wchodzi nie tylko w prawa wynikające z tej umowy, ale również obowiązki – m.in. do uiszczania wpłat w określonych terminach (zgodnie z harmonogramem), do dokonania odbioru, czy do przystąpienia do umowy przeniesienia własności na warunkach opisanych w umowie. Cesjonariusz (nabywca) powinien zatem dokładnie zapoznać się z pierwotną umową deweloperską, aby dowiedzieć się, jakie obowiązki będą na nim ciążyły i z czym będzie się wiązało zawarcie takiej transakcji. Umowa deweloperska niejednokrotnie przewiduje bowiem obowiązek ponoszenia opłat związanych z lokalem lub zawiera pełnomocnictwa udzielane przez nabywcę. Konieczne jest również standardowe zweryfikowanie samej nieruchomości oraz dewelopera.

Podsumowanie

Zawarcie umowy cesji może być korzystną finansowo transakcją dla cedenta (zbywcy praw i obowiązków z umowy), jak i atrakcyjne dla cesjonariusza (nabywcy praw i obowiązków z umowy), który tym sposobem może nabyć nieruchomość, która na „normalnym” rynku byłaby niedostępna lub zdecydowanie droższa. Strony umowy nie mogą jednak zapomnieć o deweloperze – ponieważ to on ma ostatnie zdanie. Transakcję cesji umowy deweloperskiej, z uwagi na to, że stanowi bardziej złożony proces dochodzenia do własności lokalu mieszkalnego – istotna jest treść samej umowy cesji, jak i warunki pierwotnej umowy deweloperskiej, warto skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem.