Jakiś czas temu pisaliśmy o projektowanych zmianach do tzw. ustawy deweloperskiej tj. ustawy o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Proponowane zmiany mają na celu jeszcze silniejszą regulację procesu zbywania nieruchomości mieszkalnych na rynku pierwotnym. W szczególności zmiany te dotyczyć mają objęcia ochroną przewidzianą w ustawie również tych nabywców, którzy zamierzają kupić już gotowe, oddane do użytkowania lokale lub domy jednorodzinne. W takim przypadku projektowane przepisy przewidują konieczność zawarcia wprawdzie już nie umowy deweloperskiej, ale umowy przedwstępnej, która jednak podlegała będzie reżimowi ustawy deweloperskiej tj. m.in. przewidywać powinna utrzymywanie przez dewelopera zabezpieczeń w postaci rachunku powierniczego. Ustawodawca zamierza zatem zabezpieczyć interesy nie tylko nabywcy, który zamierza kupić przysłowiową „dziurę w ziemi”, ale i nabywcy, który lokal mieszkalny lub wymarzony dom już widział lub nawet dokładnie sprawdził. Prace nad ustawą trwają - obecnie toczą się na etapie opiniowania i trudno określić w jakim kształcie i kiedy ustawa w zmienionej wersji zacznie obowiązywać.

Aktualna praktyka

Już w obecnym stanie prawnym zdarza się jednak, że deweloperzy zawierają z klientami najpierw umowy rezerwacyjne, następnie przedwstępne umowy sprzedaży, a w ich wykonaniu umowy sprzedaży. W procedurach takich brakuje zawieranych standardowo umów deweloperskich. Często umowy przedwstępne zawierane są w zwykłej formie pisemnej, ale też zdarza się, że umowy takie zawierane są w formie aktu notarialnego. Podstawowym celem jaki przyświeca deweloperom w takim przypadku jest chęć uniknięcia konieczności stosowania ustawy deweloperskiej, w tym przede wszystkim prowadzenia rachunku powierniczego. Niestety często takie umowy są wadliwe. Nie można tak po prostu zawrzeć umowy przedwstępnej zamiast umowy deweloperskiej. Pytanie też czy na pewno zawierając umowę przedwstępną zbycia lokalu mieszkalnego w obecnym stanie prawnym deweloper nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego, zwłaszcza, jeśli środki na budowę pochodzą z wpłat nabywcy? 

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zasadnicza różnica między umową deweloperską a umową przedwstępną sprowadza się do treści zobowiązań w nich zawartych. Co do zasady, w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, zobowiązanie zbywcy ogranicza się do zobowiązania do przeniesienia własności na nabywcę, podczas gdy w przypadku umowy deweloperskiej zobowiązania zbywcy (dewelopera) są rozbudowane, oprócz zobowiązania do przeniesienia własności zawarte są w niej przede wszystkim zobowiązana do wybudowania budynku i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Co dodatkowo jest charakterystyczne dla umowy deweloperskiej i odróżnia ją od umowy sprzedaży, budowa następuje przy zaangażowaniu środków nabywcy, nawet jeśli ma to postać zamrożenia ich na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Różnica między umową deweloperską a umową sprzedaży bazuje zatem na założeniu, że umowa deweloperska jest zawierana na etapie zanim lokal mieszkalny powstanie, a co się z tym wiąże, dojście do skutku przeniesienia własności jest obarczone znacznym ryzykiem. Z tym też wiąże się bardzo szeroki zakres ochrony nabywców i dążenie do jego poszerzania. 

Kiedy faktycznie mamy do czynienia z umową przedwstępną i brakiem konieczności prowadzenia rachunku powierniczego?

Wobec powyższego dla udzielenia odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność zawierania na rynku pierwotnym przedwstępnej umowy sprzedaży z pominięciem umowy deweloperskiej, przede wszystkim znaczenie ma to, na jakim etapie jest dana inwestycja i w jaki sposób finansowana jest jej realizacja. Możliwe są w uproszczeniu dwie opcje - pierwsza, gdy zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży lokalu już faktycznie istniejącego i umowa ta rzeczywiście posiada cechy przedwstępnej umowy sprzedaży (tj. zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę własności w terminie umożliwiającym uzyskanie przez nabywcę finansowania, przy czym termin ten nie jest odległy); druga, gdy zawierana jest umowa nazywana przedwstępną umową sprzedaży, jednakże okoliczności sprawy (trwają jeszcze prace budowlane w ramach inwestycji, lokal praktycznie nie istnieje, nabywca wpłaca zaliczki na poczet ceny z których to deweloper finansuje realizację inwestycji) jak i jej treść wskazują, że zawarta powinna zostać umowa deweloperska. O ile w pierwszym przypadku zawiązany stosunek prawny będzie się kształtował zgodnie z postanowieniami zawartej umowy, o tyle w drugim przypadku, umowa będzie co do zasady ważna, jednak należy się liczyć z zakwalifikowaniem jej nie jako przedwstępnej umowy sprzedaży, lecz jako umowy deweloperskiej. Przyjęcie odmiennego stanowiska – uznania dopuszczalności zawarcia w takiej sytuacji przedwstępnej umowy sprzedaży zamiast deweloperskiej - stanowiłoby akceptację możliwości obejścia przepisów ustawy. Konsekwencją zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, podczas gdy okoliczności sprawy, a tym bardziej część jej postanowień (np. wyposażenie nabywcy w prawo odstąpienia od umowy podobnie uregulowanym jak w ustawie) świadczą, że powinna zostać zawarta umowa deweloperska, jest uznanie zawartej umowy za umowę deweloperską. Dalej idącym skutkiem takiej sytuacji, jest to, że zastosowanie znajdą postanowienia ustawy deweloperskiej, nawet jeśli nie zostaną wprost zawarte w umowie tj. nabywca podlega ochronie ustawy deweloperskiej w tym w szczególności dla inwestycji otwarty zostać powinien rachunek powierniczy. Niestety w skrajnych sytuacjach może okazać się też, że umowa nazwana umową przedwstępną może zostać uznana za nieważną jako dotycząca nieruchomości, która jeszcze nie istnieje (np. nie istnieje jeszcze lokal mieszkalny, który wskazany jest jako przedmiot umowy). 

Podsumowując, obecnie ustawa deweloperska znajduje zastosowanie wyłącznie do umów, których przedmiotem jest przede wszystkim zobowiązanie do wybudowania mieszkania lub domu jednorodzinnego, a następnie do przeniesienia prawa jego własności. Inne umowy, niezawierające zobowiązania do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym przedwstępna umowa sprzedaży (jeśli jest faktycznie przedwstępną umową sprzedaży, a nie tylko umową, która nazwana jest przedwstępną podczas gdy faktycznie uznana być powinna za deweloperską), znajdują się poza jej zakresem zastosowania. W takim przypadku nie ma też wobec tego potrzeby prowadzenia przez dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Autor:

Agata Pawlak-Jaszczak

Olga Sawastian-Lipska