Jak siła wyższa wpływa na terminy odbioru, przeniesienia własności lokalu i inne terminy z umowy deweloperskiej? Kiedy deweloper, przeczuwając fiasko transakcji, może odstąpić od zawartej umowy? Czy siła wyższa daje nabywcy możliwość przeciągania terminów na swoją korzyść?

Omawiając wpływ siły wyższej w postaci koronawirusa na bieg terminów, należy na wstępie zaznaczyć, że co do zasady okoliczność ta nie wpływa na terminy umowne – nie powoduje ich zawieszenia ani wydłużenia. Uprawnienia wynikające z siły wyższej zasadniczo wiążą się z możliwością uchylenia od skutków niedotrzymania tych terminów (zapłaty kar umownych, odszkodowania), a nie ich „automatycznego” wydłużenia. Warto jednak pamiętać o tym, iż obowiązek wykazania, że do przekroczenia terminu doszło z uwagi na siłę wyższą, obciąża stronę, która na taką okoliczność chce się powołać.

Jesteś deweloperem? Masz problem z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Termin dokonania odbioru lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę

Istotnymi terminami przewidzianymi w umowie deweloperskiej są termin dokonania odbioru lokalu oraz termin przeniesienia jego własności na nabywcę. Zgodnie z tym co zostało podkreślone wyżej, nie podlegają one jednak zawieszeniu czy wydłużeniu z uwagi na wystąpienie siły wyższej. W przypadku przekroczenia tych terminów nadzwyczajna sytuacja w postaci koronawirusa daje podstawę deweloperowi do uwolnienia się od negatywnych konsekwencji ich przekroczenia. Przede wszystkim deweloper może próbować uchylić się od obowiązku zapłaty kar umownych. Warto nadmienić, że będzie to łatwiejsze w przypadku fakultatywnych kar umownych, a znacznie trudniejsze w przypadku obligatoryjnej (z uwagi na treść ustawy deweloperskiej) kary umownej. Deweloper nie uchroni się jednak przed ryzykiem odstąpienia od umowy przez nabywcę. Jeżeli nabywca wyznaczy deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności, a ten upłynie, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

Dodatkowe 120 dni na przeniesienie własności lokalu, po których nabywca może odstąpić od umowy

Pozostając w poruszonym powyżej wątku, ustawa deweloperska wskazuje 120-dniowy dodatkowy termin na przeniesienie własności lokalu na nabywcę, po którego bezskutecznym upływie aktualizuje się jego prawo do odstąpienia od umowy (art. 29 ust. 3 ustawy). Mając na uwadze cel ustawy – ochronę nabywcy – pominięcie okoliczności wpływu siły wyższej na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności w terminie należy uznać za celowy zabieg ustawodawcy. Bez względu zatem na przyczynę ewentualnych przeszkód po stronie dewelopera, nabywca może odstąpić od umowy po upływie 120-dniowego terminu. Wyróżnić należy natomiast te sytuacje, gdy nieprzystąpienie do aktu notarialnego będzie spowodowane okolicznościami po stronie nabywcy lub niezależnymi od stron (np. niemożliwość stawienia się przez nabywcę do notariusza z uwagi na objęcie kwarantanną lub pobytu za granicą), zaś deweloper jest ze swojej strony gotowy do zawarcia umowy. Wykonanie odstąpienia w takim przypadku powinno być traktowane jako nadużycie prawa, w związku z czym na podstawie art. 5 k.c. nie powinno korzystać z ochrony.

30 dni na odstąpienie od „niekompletnej” umowy deweloperskiej

Wskazany 30-dniowy termin na odstąpienie od umowy przez nabywcę z uwagi na brak wymaganych elementów w umowie czy uchybienia w zakresie prospektu, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej, jest terminem zawitym. Oznacza to, że po jego upływie nabywca, co do zasady, traci przysługujące uprawnienie. Z uwagi na „zawitość” terminu, można wobec tego, w drodze analogii, zastosować art. 121 pkt 4 k.c., który powoduje zawieszenie terminu z powodu siły wyższej przez czas trwania przeszkody.  Należy podkreślić, że dla skutecznego odstąpienia od umowy przez nabywcę, konieczne jest złożenie oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym. Nabywca musi się zatem udać do notariusza. Łatwo więc sobie wyobrazić sytuację, w której nabywca przebywający za granicą lub objęty kwarantanną, nie może z powodu siły wyższej spełnić zadość temu obowiązkowi. Nabywca będzie zatem uprawniony do odstąpienia od umowy po upływie 30 dni od zawarcia umowy, jeżeli w tym terminie nie mógł skorzystać ze swojego prawa z powodu siły wyższej.

14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad lokalu przez dewelopera

Zgodnie z art. 27 ust. 4. ustawy deweloperskiej deweloper ma 14 dni na złożenie oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wad stwierdzonych podczas odbioru lokalu mieszkalnego. Ponieważ przedmiotowa ustawa nie zastrzega formy pisemnej dla oświadczenia dewelopera, nie ma przeciwskazań, aby dowolnie uregulować tą kwestię w umowie deweloperskiej (np. w formie mailowej). Jeżeli jednak została przewidziana w umowie forma, która, z uwagi na utrudnienia w komunikowaniu i przemieszczaniu się, jest niemożliwa do spełnienia przez dewelopera, warto, aby informację o swoim stanowisku deweloper wysłał choćby mailowo. Istotne w tym miejscu jest podkreślenie, że w relacjach z konsumentem przekroczenie tego terminu może zostać automatycznie potraktowane jako uznanie wad (na podstawie art. 561⁵ k.c.).

30 dni na usunięcie stwierdzonych wad lokalu

Kolejnym ważnym terminem wynikającym z ustawy deweloperskiej jest termin 30 dni na usunięcie przez dewelopera stwierdzonych podczas odbioru lokalu wad (art. 27 ust. 5 ustawy). W świetle ww. przepisu, jeśli usunięcie wad nie jest w tym terminie możliwe z przyczyn obiektywnych (np. warunki technologiczne, dostępność materiałów) lub subiektywnych (np. duża liczba zgłoszeń napraw, przeszkody organizacyjne po stronie dewelopera), deweloper powinien o tym fakcie poinformować nabywcę i wskazać przyczynę opóźnienia, a także poinformować o nowym, dłuższym terminie usunięcia wady.

Dodatkowe 30 dni na zapłatę należności

Po stronie dewelopera istnieje uprawnienie do wyznaczenia nabywcy dodatkowego terminu (30 dni) na zapłatę należności. Przepis art. 29 ust. 4 ustawy wyraźnie jednak wskazuje, że jeżeli niespełnianie świadczenia przez nabywcę (nawet w przypadku wyznaczenia dodatkowego 30 - dniowego terminu) jest spowodowane siłą wyższą, deweloper nie będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. To jednak nabywca musi wykazać związek przyczynowy łączący zaistnienie siły wyższej z niemożnością spełnienia świadczenia na czas. Nie wpływa to jednak na obowiązek zapłaty przez nabywcę odsetek ustawowych za opóźnienia, który powszechnie przyjmuje się, że ma charakter odpowiedzialności absolutnej.

Odstąpienie od umowy przez dewelopera po 60 dniach

Ponadto w ustawie deweloperskiej został uregulowany termin 60 dni, który musi upłynąć, aby deweloper mógł odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie stawi się na podpisanie aktu notarialnego i tym samym uniemożliwi przeniesienie własności lokalu na jego rzecz (art. 29 ust. 4 i ust. 5). Również w tym miejscu należy podkreślić, że to nabywca powinien wykazać (a deweloper może żądać udokumentowania tych okoliczności), że niestawienie się było spowodowane działaniem siły wyższej.

Podsumowując, w przypadku nabywcy, możliwość powoływania się na siłę wyższą została wprost przewidziana w ustawie. Nie oznacza to jednak, że stwierdzenie „bo koronawirus” będzie wystarczające. Deweloper może bowiem żądać udokumentowania wpływu siły wyższej na sytuację nabywcy. W przypadku dewelopera natomiast, zakres możliwości powoływania się na siłę wyższą jest niewielki. Jeśli jednak koronawirus miał wpływ na wydłużenie któregoś z terminów (np. wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu, co w efekcie wpłynie na termin przeniesienia własności na nabywcę), warto np. uzyskać odpowiednie zaświadczenie z urzędu o wydłużonym terminie rozpoznania sprawy, ale później móc się obronić przez ewentualnymi roszczeniami nabywców. Każdy przypadek powinien być jednak przeanalizowany indywidualnie.

Autor:

Magdalena Mila

Katarzyna Nowak