Od początku 2019 roku prowadzone są prace Ministerstwa Rozwoju nad zmianą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada m.in. wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Do tej pory opublikowany został jedynie nieoficjalny projekt nowej ustawy. Działania Ministerstwa miały nabrać tempa – planowano w najbliższym czasie powołanie zespołu ekspertów, który ma wspierać Ministra Rozwoju w dalszych pracach. Nie wiadomo jednak, jak sytuacja związana z panującą pandemią przełoży się na efektywność prac Ministerstwa.

Główne założenia zmian miały zostać przedstawione w połowie 2020 roku, jednak wydaje się, że w związku z pandemią choroby COVID-19, realizacja tych założeń opóźni się. Tym niemniej, już teraz wiadomo, że planowana nowelizacja bardzo mocno odciśnie piętno na polityce zagospodarowania przestrzeni prowadzonej przez jednostki samorządu terytorialnego.

Wygaśnięcie decyzji

Kluczową zmianą ma być wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje, wydane przed wejściem w życie nowych przepisów będą obowiązywały nie dłużej niż przez 3 lata od wejścia w życie nowelizacji, potem wygasną.

Zaproponowane rozwiązanie przypomina sytuację, która miała miejsce w związku z nowelizacją prawa wodnego. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, decyzje lokalizacyjne i decyzje o warunkach zabudowy, dotyczące nieruchomości lub jej części znajdujących się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią lub w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału przeciwpowodziowego po stronie odpowietrzanej, co do zasady wygasały z dniem wejścia w życie Prawa wodnego (tj. 1 stycznia 2018 roku).

Wówczas inwestorzy, którzy byli w trakcie uzyskiwania pozwoleń na budowę, na skutek wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy zostali postawieni w bardzo trudnej sytuacji, a w praktyce zmuszeni do uzyskiwania nowych decyzji. Jeżeli nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wejdzie w życie w zaproponowanym brzmieniu, możemy oczekiwać, że sytuacja ta się powtórzy.

Jednocześnie Ministerstwo Rozwoju, wychodząc naprzeciw postulatom inwestorów, zaproponowało, aby vacatio legis  nowej ustawy (czyli okres pomiędzy opublikowaniem ustawy a jej wejściem w życie) trwało 3 lata.

Plany ogólne w każdej gminie

Największą nowością ma być objęcie całego obszaru gminy planem ogólnym o randze aktu prawa miejscowego. Takie rozwiązanie ma sprzyjać z jednej strony ochronie cennych terenów przed zabudową, z drugiej zaś powinno korzystnie wpłynąć na przewidywalność zagospodarowania terenu. Jednocześnie, wraz z uchwaleniem planu ogólnego sporządzany będzie harmonogram terminów „uruchomienia” terenów pod zabudowę. Harmonogram czasowy ma wskazywać, kiedy w danej strefie ma zostać utworzony plan zabudowy oraz niezbędna infrastruktura.

Tym samym, plan ogólny w każdej gminie „wyprze” studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, na podstawie planu ogólnego nie będą mogły być wydawane pozwolenia na budowę.

Plan zabudowy

Na wyznaczonych w planie ogólnym terenach sporządzany będzie plan zabudowy. Do wniosku o pozwolenie na budowę, jako załącznik dołączany będzie projekt sporządzony w oparciu o plan zabudowy. Tym samym plan zabudowy wyprze istniejące obecnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja lokalizacyjna

W miejsce dotychczasowej instytucji decyzji o warunkach zabudowy, wprowadzona zostanie decyzja lokalizacyjna, która istotnie różnić się będzie od swojej poprzedniczki.

Decyzje lokalizacyjne będą mogły być wydawane tylko na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (określonych w planie ogólnym). Co więcej, nie każda inwestycja będzie mogła zostać zrealizowana w oparciu o decyzję lokalizacyjną. Przykładowo, nie będzie można na jej podstawie wybudować stadionu, hali sportowej, czy też obiektu kultu religijnego.

Zmiany dotkną również takich materii jak dobre sąsiedztwo, które określone zostało jak wymóg kontynuacji funkcji na działce bezpośrednio przyległej, z limitem odległościowym maksymalnie do 50 metrów. Dostęp do drogi publicznej, zgodnie z planowanym zmianami, co do zasady będzie musiał być wyłącznie bezpośredni.

Decyzje lokalizacyjne mają być wydawane w ciągu 60 dni, oraz pozostaną ważne przez okres 2 lat.