Zawarcie umowy o roboty budowlane praktycznie zawsze oznacza dla każdej ze stron podjęcie specyficznego ryzyka związanego z realizacją inwestycji budowlanej. Obecnie jesteśmy świadkami dużego wzrostu przedsięwzięć inwestycyjnych, rośnie więc także liczba sporów między poszczególnymi uczestnikami procesu budowlanego (najczęściej: inwestorem–wykonawcą–podwykonawcą). Zarządzanie ryzykiem w przedsięwzięciach budowlanych to trudne zadanie, przed jakim staje każdy inwestor. Dlatego bardzo ważne jest odpowiednie przygotowanie do zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego. Świadomość potencjalnych zagrożeń i umiejętność zapobiegania im jest niewątpliwie kluczem do sukcesu.

W dniach 18-19 kwietnia 2018 r. uczestniczyłem w dwudniowym szkoleniu pt. „Zarządzanie ryzykiem w przedsięwzięciach budowlanych z perspektywy inwestora”. W ramach tego szkolenia wygłosiłem prelekcję na temat roszczeń wykonawcy wobec inwestora – jak im zaradzić i jakie rozwiązania stosować. Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami kilkoma przemyśleniami na ten temat, przy czym skupię się na omówieniu wybranych czynników mających wpływ na pozytywne zakończenie inwestycji. Z założenia będzie to swego rodzaju wstęp do kolejnych publikowanych przez nas treści w obszarze robót budowlanych, pisanych nie tylko z perspektywy inwestora.

Wybór wykonawcy

Dla powodzenia inwestycji budowlanej istotny jest przede wszystkim dobór odpowiedniego wykonawcy, który rzetelnie i terminowo wykona powierzone mu prace budowlane. Doświadczenie pokazuje, że wybór wykonawcy jedynie na podstawie kryterium oferowanej przez niego ceny za wykonanie prac, prędzej czy później wiąże się z problemami, które w efekcie prowadzą do dodatkowych nieprzewidzianych kosztów inwestycji. Dla przykładu, wykonawcy oferując obiektywnie niską cenę realizacji robót często nie potrafią jej utrzymać do końca realizacji kontraktu. Wówczas negocjują z inwestorem jej podwyższenie (niejednokrotnie grożąc zejściem z budowy), a w razie niepowodzenia takich rozmów, decydują się na rozpoczęcie procedury restrukturyzacyjnej lub upadłościowej. Dlatego też, przynajmniej w sektorze prywatnym (gdy nie ma tylu rygoryzmów wynikających z Prawa zamówień publicznych), cena nie powinna być decydującym kryterium doboru właściwego wykonawcy. Spośród pozacenowych kryteriów wyboru oferty warto brać pod uwagę takie czynniki jak: (1) termin realizacji robót, (2) doświadczenie, wiedza i umiejętności wykonawcy w realizacji podobnych inwestycji, (3) wiarygodność finansowa wykonawcy, (4) potencjał ludzki i sprzętowy wykonawcy umożliwiający mu sprawną realizację projektu (w tym udział procentowy samodzielnego wykonania przedmiotu zamówienia), (5) zakres i okres rękojmi oraz gwarancji udzielanych przez wykonawcę. Oczywiście dobór kryteriów oceny ofert powinien mieć charakter indywidualny i należy go każdorazowo dostosować do konkretnych robót. Warto również wskazać, że niektórzy inwestorzy, chcąc wyeliminować element sztucznego zaniżania cen i związaną z nim niezdrową konkurencję pomiędzy oferentami, w praktyce stosują zasadę automatycznego odrzucania skrajnych ofert (tj. zawierających najniższe i najwyższe ceny), dążąc w ten sposób do urealnienia składanych ofert.

Zawarcie umowy

Drugim ważnym czynnikiem powodzenia inwestycji jest dobrze skonstruowana umowa. Nie ma wątpliwości co do tego, że z reguły to treść zawieranego kontraktu budowlanego stanowi centralny punkt zainteresowań w przypadku rozpatrywania wszelkich sporów lub niejasności. Dlatego, to właśnie wypracowaniu ostatecznej treści umowy strony powinny poświęcić dostatecznie dużo czasu, by zminimalizować ryzyko ewentualnych późniejszych nieporozumień. Umowa powinna być w pełni zrozumiała, nie tylko dla jej stron, ale również dla zewnętrznych podmiotów dokonujących jej interpretacji (np. sądów powszechnych czy arbitrażowych).

Precyzyjne i jednoznaczne sformułowanie tekstu umowy nie jest zwykle zadaniem łatwym. Tym bardziej, jeśli weźmie się pod uwagę, że obecnie realizacja inwestycji budowlanych odbywa się na podstawie różnych reżimów prawnych (prywatnego lub publicznego) i w ramach różnych modeli współpracy pomiędzy inwestorem a wykonawcą. W praktyce rzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdy strony (inwestor i wykonawca) zawierają typową (klasyczną) umowę o roboty budowlane uregulowaną przepisami Kodeksu cywilnego. Powszechnie zawierane są umowy mieszane, łączące w sobie kilka – dostosowanych do indywidualnych potrzeb uczestników – elementów różnych rodzajów umów (np. umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonawstwo częściowe, umowa typu design and build – zaprojektuj i wybuduj, umowa o generalną realizację inwestycji „pod klucz”). Należy jednak zaznaczyć, że w większości przypadków wspólnym mianownikiem dla tych umów nadal pozostają przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do umowy o roboty budowlane, które stanowią pewnego rodzaju rdzeń dla wszystkich rodzajów kontraktów budowlanych.

Trzeba także pamiętać, że nie zawsze możliwe jest swobodne negocjowanie warunków przyszłej umowy. W reżimie publicznym regulowanym przez Prawo zamówień publicznych – w odróżnieniu od reżimu prywatnego normowanego przez przepisy Kodeksu cywilnego – istotnie ograniczona jest możliwość wpływu na oferowaną przez zamawiającego (inwestora) treść umowy. To powoduje często, że wykonawcy robót muszą dostosować się do warunków współpracy narzucanych im przez zamawiającego.  

Nadzorowanie prac

Z perspektywy inwestora niezwykle ważny jest również odpowiedni nadzór nad prawidłową realizacją inwestycji, w szczególności nad pracami prowadzonymi przez (generalnego) wykonawcę. Temu służy między innymi instytucja nadzoru inwestorskiego. Co do zasady, inwestor nie ma obowiązku powołania inspektora nadzoru inwestorskiego w celu sprawowania kontroli prawidłowości wykonywanych robót. Obowiązek ustanowienia takiego inspektora może jednak zostać na niego nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest swoistego rodzaju przedstawicielem inwestora na budowie. Podstawowym jego zadaniem, niezależnie od tego czy konieczność jego ustanowienia została przewidziana w pozwoleniu na budowę czy też został on powołany z inicjatywy inwestora, jest szeroko pojęte działanie w interesie inwestora. Inspektor reprezentuje inwestora na budowie i sprawuje kontrolę prawidłowości realizacji robót, w szczególności poprzez weryfikację zgodności robót z dokumentacją oraz przepisami, sprawdzanie jakości wykonywanych robót i zastosowanych wyrobów, a także sprawdzanie i odbiór określonych robót.

Pożądanym jest, aby inwestor zawarł z inspektorem nadzoru odpowiednią umowę, w której zostanie określony zakres praw i obowiązków takiego inspektora, dostosowany do indywidualnych potrzeb inwestora. Inspektor może w szczególności zostać upoważniony do reprezentowania inwestora wobec wykonawcy (np. w zakresie bieżących czynności, zatwierdzania robót zrealizowanych przez wykonawcę, uczestniczenia w odbiorach robót, a nawet akceptacji faktur wystawionych przez wykonawcę). W takim przypadku inspektor dokonuje szczegółowej oceny rezultatu pracy wykonawcy, a w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podejmuje określone działania ochronne bezpośrednio wobec wykonawcy. 

W praktyce rola inspektora nadzoru inwestorskiego w prawidłowej realizacji inwestycji jest bardzo duża. Przede wszystkim inspektor istotnie odciąża inwestora, który może mu powierzyć znaczną część zadań związanych z realizacją procesu budowlanego. W interesie inwestora leży zatem zaangażowanie rzetelnego inspektora nadzoru inwestorskiego, który dodatkowo będzie ponosił wobec inwestora odpowiedzialność za należyte, staranne wykonywanie powierzonych mu obowiązków (w szczególności w zakresie robót wykonawcy odebranych i zatwierdzonych przez inspektora).

Zamiast podsumowania

Powyższa lista nie ma oczywiście charakteru zamkniętego i nie można jej w każdym wypadku traktować jako uniwersalnej recepty na sukces. Niemniej są to z pewnością aspekty ważne, a odpowiednie przygotowanie we wskazanych obszarach powinno ograniczyć niepożądane problemy inwestora związane z realizacją przyszłej inwestycji.

W kolejnych publikacjach, nawiązujących do tematu wspomnianej na wstępie konferencji, i niejako rozwijając zasygnalizowane wyżej wątki, będę chciał skoncentrować się na omówieniu wybranych problemów związanych z potencjalnymi roszczeniami lub żądaniami wykonawcy wobec inwestora i możliwych mechanizmów obronnych.