Zbliża się data wejścia w życie dużej nowelizacji przepisów ustawy prawo budowlane. Już od 19 września zaczną obowiązywać nowe regulacje, które przede wszystkim mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz zwiększyć stabilność podejmowanych w tym procesie decyzji. Zmian przewidzianych ustawą zmieniającą jest sporo. Nowe rozwiązania dotyczą m.in. zakresu projektu budowlanego, przeniesienia pozwolenia na budowę, stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie, odstępstwa od projektu budowlanego, a także procesu legalizacji samowoli budowlanych. Poniżej postaramy się zasygnalizować, naszym zdaniem, najważniejsze kwestie objęte nowelizacją.

Projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny
Przygotowując się do procesu budowlanego, inwestor musi złożyć zgłoszenie budowy lub wykonania innych robót albo wniosek o pozwolenie na budowę. Przy obecnie obowiązujących przepisach składając zgłoszenie, inwestor nie ma obowiązku dołączać do niego projektu budowlanego, co z kolei jest wymagane, gdy stara się on o pozwolenie na budowę.

Od 19 września pojęcie projektu budowlanego ulegnie modyfikacji. W jego zakres, oprócz projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, wejdzie także projekt techniczny. Podział projektu spowoduje uproszczenie procedur. Najpierw organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zatwierdzać projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Projekt techniczny przedkładany będzie organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Ważną zmianą z technicznego punktu widzenia jest to, że do wniosku o pozwolenie na budowę składane będą 3, a nie jak obecnie 4 egzemplarze projektu zagospodarowania i projektu architektoniczno – budowlanego.

Mniej stron postępowania o pozwolenie na budowę
Zawężona zostanie definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który wyznacza krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Aktualnie granice obszaru oddziaływania są wyznaczane przez kryterium „ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości”, wynikające z odrębnych przepisów. Ustawodawca uznał, iż jest to zbyt rozległy obszar, którego niejednokrotnie nie da się ustalić jednoznacznie, a stanowi on niezbędny element projektu zagospodarowania terenu. W związku z tym od wejścia w życie nowelizacji obszar oddziaływania będzie wyznaczany jedynie w stosunku do „ograniczeń w zabudowie”. Dzięki takiej modyfikacji znacznie zmniejszy się liczba stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Dodatkowo, jednoznaczne wyznaczenie obszaru oddziaływania będzie zdecydowanie łatwiejsze, nie trzeba będzie bowiem ustalać, w jaki sposób nasza budowa może ograniczać zagospodarowanie innych nieruchomości w oparciu o niezdefiniowane kryteria. Wystarczające będzie sprawdzenie, czy nasza inwestycja ogranicza na nich możliwość samej zabudowy, a tę ostatnią okoliczność można będzie już w dużej mierze ustalić w oparciu o przepisy techniczno-budowlane.

Łatwiejsza zmiana inwestora
Kolejne rozwiązanie ułatwi przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowy inwestor, chcąc wejść w uprawnienia wynikające z pozwolenia na budowę wydanego dotychczasowemu inwestorowi, musi uzyskać jego zgodę. Po wejściu w życie nowelizacji zgoda dotychczasowego inwestora nie będzie wymagana, jeśli własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przejdą na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji.

Mniej czasu na unieważnienie pozwolenia na budowę
Ponadto skrócony zostanie termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Jest to prawdopodobnie najistotniejsze z perspektywy zmian w tym zakresie. Dotychczas decyzja o pozwoleniu na budowę nawet po wieloletnim okresie po jej wydaniu mogła zostać unieważniona. Ustawodawca w celu zwiększenia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę, a co za tym idzie ustabilizowaniu sytuacji inwestora, zdecydował się wprowadzić termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia wynoszący 5 lat od jego doręczenia lub ogłoszenia.

Żegnamy wzór decyzji o pozwolenie na budowę
Nowelizacja odchodzi również od wymogu stosowania wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę. Od 19 września organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą stosować obowiązującego wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę określonego w rozporządzeniu. Decyzja będzie wydawana zgodnie z wymogami określonymi w kpa, bez określonego wzoru.

Odstępstwo od projektu budowlanego również przed zmianą decyzji
Kolejną zmianą jest modyfikacja katalogu istotnych odstępstw od projektu. Obecnie organ administracji architektoniczno–budowlanej może udzielić zgody na odstępstwo jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Od września będzie mógł to również zrobić przed wydaniem zamiennego pozwolenia na budowę.

„Istotne” i „nieistotne” odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego
Co ważne, nie każde odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu będzie uznawane za istotne. Odstępstwo musi bowiem spowodować zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę. Co więcej, odstępstwo w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu będzie istotne, jeśli dotyczyć będzie liczby kondygnacji, powierzchni zabudowy o ponad 5%, a także wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%.

Istotnym odstępstwem zawsze zmiana źródła ciepła na źródło opalane paliwem stałym
Ponadto, do katalogu istotnych odstępstw dodano zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody z paliw ciekłych, gazowych, odnawialnych źródeł energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym. Dodanie tego punktu do katalogu istotnych odstępstw od projektu jest wyrazem dążenia ustawodawcy do zachęcania obywateli do nie korzystania z paliw stałych.

Odpowiedzialność inwestora za samowolę budowlaną
Nowelizacja przepisów budowlanych objęła także regulacje w zakresie samowoli budowlanej. Przede wszystkim odpowiedzialność właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego została uregulowana jako pomocnicza wobec odpowiedzialności inwestora. Oznacza to, że co do zasady nakazy i zakazy zawarte w postanowieniach i decyzjach związanych z samowolą budowlaną będą obciążać organizacyjnie i finansowo inwestora. Jednocześnie wraz z tą zmianą uchyla się przepis przewidujący odpowiedzialność karną inwestora za wykonywanie robót budowlanych pomimo nakazów lub zakazów nałożonych na niego w związku z samowolą budowlaną.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej
Modyfikacji ulegnie również procedura legalizacji samowoli budowlanej. Dla obiektów, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu, przewidziana została procedura uproszczonej legalizacji. Będzie ona korzystna dla obecnych właścicieli niezalegalizowanych budynków, ponieważ przewiduje znacząco mniejsze wymogi wobec dokumentacji legalizacyjnej. Ponadto, w przypadku starych samowoli budowlanych właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która niejednokrotnie stanowiła barierę do przeprowadzenia tej procedury.

Krótszy termin na podważenie pozwolenia na użytkowanie
Proces budowlany kończy się wraz z uzyskaniem możliwości legalnego użytkowania skończonego obiektu budowlanego. Możliwość taką daje zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli nie wniósł on w przewidzianym terminie sprzeciwu, albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wymagana w określonych w ustawie przypadkach. W przypadku budowy obiektów budowlanych wskazanych w Prawie budowlanym inwestor ma obowiązek uzyskania pozwolenia na ich użytkowanie. Podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie ograniczonego terminu na stwierdzenie nieważności tej decyzji. Dotychczas stosowane do pozwolenia na użytkowanie regulacje zawarte w kpa, umożliwiające stwierdzenie nieważności tej decyzji nawet po wielu latach, zostaną zastąpione wprowadzaną normą szczególną. Zgodnie z jej brzmieniem nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Kogo obejmą nowe przepisy?
Omówione zagadnienia nie wyczerpują wszystkich kwestii objętych nowelizacją, która już niedługo wejdzie w życie. Większość zaproponowanych przez Ustawodawcę zmian ocenić należy pozytywnie. Z pewnością proces budowlany będzie sprawniejszy i ułatwi inwestorom oraz właścicielom nieruchomości planowane działania.

Przepisy, które obowiązują obecnie będą mogły być stosowane w przypadku: spraw wszczętych i niezakończonych; gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych przed wejściem w życie zmian oraz gdy inwestor wystąpi w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie zmian z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego albo dokona zgłoszenia, dołączając do wniosku projekt budowlany sporządzony na zasadach dotychczasowych.

Autor:

Agata Pawlak-Jaszczak

Adrianna Janicka