Od 3 stycznia 2022 roku możliwa jest budowa domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m2 bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak wynika z uzasadnienia nowelizacji ustawodawca dąży do zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W praktyce, zmiana przepisów choć na pozór korzystna, może przysporzyć inwestorom wielu kłopotów.

Własne potrzeby mieszkaniowe

Nowelizując przepisy prawa budowlanego, ustawodawca nie pokusił się o zdefiniowanie pojęcia „własne potrzeby mieszkaniowe”. Tym samym powstało sporo wątpliwości – czy tak zbudowany dom można wynająć lub sprzedać? Czy taki dom można wybudować „dla dzieci”?

Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.

Co więcej, za złożenie fałszywego oświadczenia, że planowana budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych zagrożone jest karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat.

Wydaje się więc, że do zdefiniowania własnych potrzeb mieszkaniowych powinno podchodzić się zdroworozsądkowo.

Przykład 1: Jan Kowalski zbudował w ramach Polskiego Ładu dom, jednak po połowie roku dostał pracę w innej miejscowości.

W takiej sytuacji można uznać, że dom posłużył Janowi Kowalskiemu do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, które następnie uległy zmianie.

Przykład 2: Jan Kowalski wybudował na swojej działce dom, w którym zamieszkali jego rodzice.

W tym przypadku budowa domu nie zaspokoiła własnych potrzeb mieszkaniowych Jana Kowalskiego.

Więcej wad niż zalet

Ustawodawca nie zdecydował się na wpisanie do ustawy zakazu zbywania, czy oddawania w posiadanie takiego domu, tak jak zrobił to chociażby w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Stąd też interpretując przepisy znowelizowanej ustawy, można dojść do wniosku że oświadczenie o tym, że dom ma zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe musi być prawdziwe na dzień jego złożenia, natomiast inwestor nie ma obowiązku przewidywać przyszłości.

Z drugiej jednak strony ustawa nie daje odpowiedzi na szereg pytań np. co w przypadku, gdy inwestor straci pracę i nie będzie go stać na spłatę kredytu.

Dodatkowo pojawiają się wątpliwości związane z możliwością ubezpieczenia takiego domu, czy też pozyskaniem kredytu na jego budowę.

W przyszłości również potencjalny nabywca domu może preferować ten zbudowany w dotychczasowy sposób – z pozwoleniem na budowę oraz pod nadzorem kierownika budowy.

Autor: Wojciech Maksymczuk