Zgodnie z dotychczasowymi przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzje WZ) były bezterminowe. Taka sytuacja miała miejsce przez wiele lat.

Terminowe decyzje WZ

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła istotne zmiany w przepisach. Jedną z kluczowych reform jest obowiązek uchwalenia planów ogólnych gminy (więcej na ten temat można przeczytać w naszym artykule: Plan ogólny gminy - nowe narzędzie planistyczne).

Nowe regulacje mają istotny wpływ na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz okres jej obowiązywania. Zmiany w prawie dotyczące planowania przestrzennego wprowadzają nowe zasady, które warto znać, zwłaszcza w przypadku planowania inwestycji budowlanych.

Dotychczas, znowelizowane przepisy przewidywały, że decyzje o warunkach zabudowy, które nie będą ostateczne i prawomocne przed dniem 31 grudnia 2025 roku, będą ważne jedynie przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.

Początkowo zakładano takie rozwiązanie, jednak w związku z obawami dotyczącymi krótkiego terminu na uchwalenie planów ogólnych gminy (do końca 2025 r.), zgłaszanymi zarówno przez samorządy, jak i inwestorów, ustawodawca ponownie zdecydował się na zmiany w przepisach o planowaniu przestrzennym.

Dodatkowe 6 miesięcy na uzyskanie decyzji WZ

Najnowszy projekt kolejnej nowelizacji przewiduje zmiany w zakresie pierwotnie określonych tzw. „granicznych” terminów.

Z uzasadnienia projektu wynika, że istotą tych rozwiązań jest przede wszystkim zmiana terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin do dnia 30 czerwca 2026 roku. W konsekwencji zmianie mają również ulec inne powiązane terminy, określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów.

Dotychczasowa graniczna data 1 stycznia 2026 roku ma zostać przesunięta o 6 miesięcy. Zgodnie aktualnie obowiązującymi przepisami, po 1 stycznia 2026 roku uchwalanie planów miejscowych oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy miało być możliwe, jeśli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Ustawodawca przychylił się jednak do pojawiających się głosów niepewności odnośnie do zakończenia prac planistycznych w pierwotnie określonym terminie i postanowił go wydłużyć.

Jedną z kluczowych zmian jest wydłużenie terminu na uzyskanie prawomocnej decyzji WZ. Projekt zakłada bowiem, że decyzje WZ, które nie staną się prawomocne przed dniem 1 lipca 2026 roku – będą terminowe.

Oznacza to, że inwestorzy zainteresowani uzyskaniem bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy powinni jak najszybciej złożyć wniosek. Aby decyzja była ważna bez ograniczeń czasowych, musi uzyskać prawomocność do 30 czerwca 2026 roku – pod warunkiem, że nowe przepisy zostaną uchwalone (co wydaje się być obecnie przesądzone).

Dlaczego warto?

Wraz z wejściem w życie planu ogólnego uzyskanie decyzji WZ stanie się znacznie trudniejsze.

Podstawowym warunkiem ubiegania się o decyzję WZ będzie obowiązujący plan ogólny. Obecnie gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku, choć najprawdopodobniej termin ten zostanie przesunięty o pół roku, czyli do 30 czerwca 2026 roku. Jeśli plan ogólny nie zostanie uchwalony na czas, wydawanie decyzji WZ może zostać całkowicie wstrzymane, co grozi paraliżem inwestycyjnym.

Nawet jeśli plan ogólny zostanie uchwalony w terminie, uzyskanie decyzji WZ będzie obwarowane dodatkowymi warunkami. Nowelizacja ustawy zmierza do ograniczenia wydawania decyzji WZ i promowania planów miejscowych, jako podstawowego narzędzia zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas, ze względu na niewielki odsetek terenów objętych planami miejscowymi, decyzje o warunkach zabudowy stały się głównym instrumentem umożliwiającym realizację nowych inwestycji. Zmiana przepisów ma na celu odwrócenie sytuacji – wydawanie decyzji WZ ma stać się wyjątkiem, a nie regułą.

Zgodnie z nowymi regulacjami, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, musi ona być zgodna z planem ogólnym, a nieruchomość, objęta wnioskiem, musi znajdować się na terenie oznaczonym jako obszar uzupełnienia zabudowy.

Co istotne, wymóg zgodności z planem miejscowym nie dotyczy sytuacji, gdy decyzja WZ zostanie wydana po 1 stycznia 2026 roku (docelowo: 1 lipca 2026 roku), ale postępowanie zostało wszczęte przed 31 grudnia 2025 roku (docelowo: 30 czerwca 2026 roku).

Obszar uzupełnienia zabudowy – czym właściwie jest?

Obszar uzupełnienia zabudowy to fakultatywny element planu ogólnego. Gminy mogą, ale nie muszą go wyznaczyć, natomiast decyzje WZ można wydawać tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Sposób jego wyznaczania określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 2 maja 2024 roku. Kluczowym kryterium jest zgrupowanie co najmniej 5 budynków w odległości nieprzekraczającej 100 metrów, z uwzględnieniem dodatkowych ograniczeń zapobiegających nadmiernej ekspansji nowej zabudowy.

Mając na uwadze powyższe, rekomendujemy by możliwie jak najszybciej zabezpieczyć swoje interesy i uzyskać decyzję WZ. Co więcej, z uwagi na fakt, że dla jednego terenu możliwe jest wydanie wielu decyzji o warunkach zabudowy, warto rozważyć złożenie kilku wniosków.

Decyzja WZ zapewni możliwość zabudowy niezależnie od ustaleń planu ogólnego, a jeśli będzie ona również prawomocna i ostateczna przed 31 grudnia 2025 roku (a docelowo 30 czerwca 2026 roku), to jej ważność nie będzie obwarowana 5-letnim terminem. Chcąc uniknąć konsekwencji związanych z terminową decyzją WZ, należy możliwie najszybciej złożyć wniosek o wydanie decyzji.

Autorzy:

Zuzanna Kaczmarek

Wojciech Maksymczuk