O zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było głośno we wrześniu ubiegłego roku, kiedy w życie weszła nowelizacja ww. ustawy („Nowelizacja”) wprowadzająca istotne zmiany w polityce planowania przestrzennego gmin. O głównych założeniach do Nowelizacji pisaliśmy w artykule "Założenia nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (Kliknij i czytaj).

Obserwujemy, że coraz więcej gmin zaczyna wprowadzać zmiany wprowadzone Nowelizacją w życie, co z kolei będzie mieć istotny wpływ na możliwośći sposób zagospodarowania nieruchomości w przyszłości.

Czym jest plan ogólny? Jakie są skutki sporządzenia przez gminę planu ogólnego? Jak wygląda procedura jego uchwalania? Czy właściciele nieruchomości mogą mieć realny wpływ na kształtowanie polityki przestrzennej poprzez uchwalaną treść nowych planów ogólnych? Kiedy i w jaki sposób można reagować, aby zmiana przeznaczenia nieruchomości nie była niekorzystna?

Plan ogólny – udoskonalony następca studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy?

Do tej pory podstawowym dokumentem planistycznym gmin w Polsce było (i aktualnie jeszcze jest) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Studium”) określające ogólne zasady i kierunki zagospodarowania przestrzennego w danej gminie.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Ma charakter aktu kierownictwa wewnętrznego, obowiązującego w systemie organów gminy i wiąże je przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennegooraz służy koordynacji ustaleń tych planów.

Pomiędzy planem miejscowym a Studium nie musi zachodzić pełna zgodność, lecz istotnym jest, aby przeznaczenie terenów określone w planie miejscowym było zgodne z kierunkami zmian w przeznaczeniu terenów określonych w Studium. Określenie innego przeznaczenia terenu, czy też ustalenie innych wskaźników zagospodarowania terenu lub parametrów kształtowania zabudowy (tzw. parametrów urbanistycznych) w planie miejscowym niż w Studium może stanowić istotne naruszenie zasad sporządzenia planu miejscowego, co z kolei stanowi przesłankę do stwierdzenia jego nieważności w całości lub części.

Zgodnie z Nowelizacją wszystkie Studia w Polsce zachowają ważność jedynie do dnia 31 grudnia 2025 roku, a po tej dacie wygasną i zostaną zastąpione nowym narzędziem tj. planem ogólnym, który podobnie jak Studium będzie obejmował obszar całej gminy, lecz w przeciwieństwie do Studium będzie mieć rangę aktu prawa miejscowego. Każda gmina w Polsce ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego.

Plan ogólny będzie obligatoryjnie zawierać strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, które będą składać się z profili funkcjonalnych oraz brzegowych wartości parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo plan ogólny może (ale nie musi) zawierać wskazanie obszarów uzupełnienia zabudowy oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej.

Plan ogólny ma uwzględniać zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonność terenów niezabudowanych, przy czym obszary umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej zostaną wyznaczone w planie ogólnym w pierwszej kolejności na podstawie obowiązujących planów miejscowych, a następnie jako obszary uzupełnienia zabudowy w ramach zabudowy istniejącej.

Co ważne, wejście w życie planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy obowiązujących aktualnie planów miejscowych.

Konsekwencje uchwalenia planu ogólnego

Rola planu ogólnego będzie kluczowa z inwestycyjnego punktu widzenia, bowiem zarówno nowo uchwalane plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. Dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego, dopóty nie będzie mogła uchwalać nowych planów miejscowych, ani też wydawać nowych warunków zabudowy, zatem realnie będzie pozbawiona możliwości kształtowania polityki przestrzennej.

Mając na uwadze powyższe obserwujemy, że coraz więcej gmin rozpoczyna prace planistyczne i podejmuje uchwały o przystąpieniu do sporządzania planów ogólnych.

Uchwalenie planu ogólnego jest istotne z punktu widzenia właścicieli niezabudowanych nieruchomości, a także potencjalnych inwestorów planujących nabycie gruntów, gdyż konkretne przeznaczenie nieruchomości w planie ogólnym będzie determinowało czy grunt będzie możliwy do zabudowy, a jeśli tak to jakiej i w ramach jakiej procedury.

Szczególnie zainteresowani procedurą uchwalania planu ogólnego powinni być właściciele niezabudowanych nieruchomości, które nie sąaktualnie objęte żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina nie przeznaczy terenów położenia nieruchomości w planie ogólnym pod obszary uzupełnienia zabudowy, wówczas otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe, a właścicielowi pozostanie czekać na uchwalenie planu miejscowego zgodnego z planem ogólnym, co z kolei (w zależności od budżetu gminy) może zająć nawet kilka lat.

Spać spokojnie mogą natomiast ci właściciele nieruchomości, którzy posiadają ostateczne i prawomocne (bezterminowe) decyzje o warunkach zabudowy, gdyż na ich podstawie co do zasady będą mogli realizować planowane inwestycje po wejściu w życie planu ogólnego.

Jak przebiega proces uchwalenia planu ogólnego i dlaczego warto śledzić w tym zakresie działania gminy?

W pierwszej kolejności rada gminy musi podjąć uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego.

Następny krok to obwieszczenie wójta / burmistrza / prezydenta zawiadamiające o możliwości składania wniosków do projektu planu ogólnego w ściśle określonym i wskazanym w obwieszczeniu terminie.

Oba wskazane wyżej dokumenty muszą zostać udostępnione obywatelom i powinny znaleźć się w Biuletynie Informacji Publicznej gminy. Wnioski złożone po terminie pozostają bez rozpatrzenia, dlatego też ważne jest aby monitorować stronę BIP gminy i zachowywać się aktywnie w toku procedury planistycznej.

Wnioski można składać osobiście lub elektronicznie na specjalnym formularzu udostępnianym przez gminę. We wniosku należy wskazać m.in. dane dotyczące nieruchomości oraz pożądaną nazwę klasy przeznaczenia terenu, a także parametry zabudowy i zagospodarowania terenu tj. maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną.

Z uwagi na powyższe właściciel nieruchomości już na etapie składania wniosku do projektu planu ogólnego powinien mieć chociaż wstępnie przemyślaną przyszłą, potencjalną formę zabudowy i ww. parametry.

Po zakończeniu zbierania wniosków gmina przystępuje do prac projektowych, w tym konsultacji i uzgodnień projektu z właściwymi organami i instytucjami. Następnie dochodzi do publicznego wyłożenia projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, a mieszkańcy w ramach konsultacji społecznych mają możliwość składania uwag do projektu planu. Jest to kolejny moment, w którym zainteresowani konkretnym brzmieniem zapisów planu ogólnego mogą próbować wpływać na jego finalne brzmienie.

Ostatni etap to rozpatrzenie uwag przez wójta/burmistrza/prezydenta oraz skierowanie projektu planu do uchwalenia przez radę gminy.

Podsumowanie

Nowelizacja wprowadza istotnie zmiany do panującego od dwóch dekad modelu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Intencją ustawodawcy było zapanowanie nad chaosem urbanistycznym, poprzez wprowadzenie nowej polityki planowania przestrzennego – jesteśmy ciekawi, jakie będą efekty tych zmian i czy wszystkie gminy w Polsce faktycznie zdążą uchwalić plany ogólne do końca 2025 roku.

Procedura związana z uchwaleniem planu ogólnego obejmującego obszar całej gminy z pewnością wiązać się będzie z koniecznością poniesienia przez gminę znacznych kosztów. Z tego powodu istnieje znacząca obawa o to, czy i kiedy gminy o gorszej kondycji finansowej zdecydują się na uchwalenie planów ogólnych i czy nie dojdzie do sytuacji, w której obowiązujące Studia wygasną, a jednocześnie nie dojdzie do tego czasu do uchwalenia planu ogólnego, co będzie stawiać inwestorów w sytuacji braku możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Z uwagi na doniosłość planu ogólnego oraz ogromne znaczenie dla kształtowania polityki przestrzennej gmin Nowelizacja przewiduje udział obywateli w powstawaniu projektu aż na dwóch etapach tj. na etapie zbierania wniosków do projektu planu oraz składania uwag do przygotowanego projektu planu ogólnego. Wszystkim właścicielom nieruchomości rekomendujemy aktywne uczestnictwo w ww. procedurze oraz oferujemy pomoc w sporządzaniu wniosków do projektu planu ogólnego, a także wsparcie w drugim z momentów, w którym można wpływać na zapisy przyszłego planu tj. w opracowaniu uwag do projektu planu.

Autor: Adrianna Janicka