Decyzja o warunkach zabudowy (tzw. decyzja WZ) to kluczowy dokument, jeśli planujesz inwestycję na terenie, który nie jest objęty planem miejscowym. W poprzednim wpisie na naszym blogu pt. „Decyzja o warunkach zabudowy a wniosek o pozwolenie na budowę” omówiliśmypodstawowe kwestie związane z tym tematem. Wskazaliśmy m.in.: kiedy uzyskanie decyzji WZ jest konieczne, jakie warunki należy spełnić, by taką decyzję otrzymać, a także czym różni się decyzja ostateczna od prawomocnej.

Decyzja WZ określa, jakie obiekty potencjalnie można wybudować na danym terenie oraz jakie parametry powinna spełniać inwestycja. Nie można wykluczyć jednak sytuacji, kiedy inwestor planuje zdecydować się na modyfikację decyzji ostatecznej, np. może dojść do wniosku, że warto zwiększyć wysokość planowanego budynku.

Zmiana decyzji WZ nie zawsze jest możliwa i wymaga spełnienia kilku istotnych warunków. Warto o tym wiedzieć szczególnie wobec ostatnich, ważnych zmian w przepisach.

Kiedy można zmienić decyzję WZ?

W pierwszej kolejności warto wiedzieć, że aby w ogóle wystąpić o zmianę rozstrzygnięcia, inwestor musi dysponować decyzją, która jest ostateczna. Decyzja ostateczna to rozstrzygnięcie, które nie zostało zaskarżone przez żadną ze stron postępowania. Z momentem uzyskania ostateczności decyzji kończy się postępowanie administracyjne w danej instancji, a strona traci możliwość złożenia odwołania w ramach administracyjnego toku sprawy.

Podstawą prawną zmiany decyzji WZ jest art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem, ostateczna decyzja administracyjna może zostać zmieniona przez organ, który ją wydał, ale tylko pod warunkiem, że wszystkie strony postępowania wyrażą na to zgodę, nie istnieją przepisy szczególne sprzeciwiające się zmianie oraz przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes inwestora. Wszystkie warunki muszą być spełnione, by możliwa była zmiana decyzji o warunkach zabudowy.

Niezbędne jest również zachowanie tożsamości sprawy – oznacza to, że postępowanie zmieniające oraz poprzedzające je postępowanie o wydanie decyzji WZ musi dotyczyć tych samych podmiotów i tego samego przedmiotu, opierając się na niezmienionym stanie faktycznym przy utrzymaniu jednolitego stanu prawnego.

Nawet jeśli inwestor spełnia wszystkie przesłanki określone w art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego, nie ma gwarancji na uzyskanie pozytywnej odpowiedzi ze strony organu. Praktyka administracyjna pokazuje bowiem, że zmiana decyzji WZ powinna respektować ustalenia analizy urbanistycznej, sporządzonej na etapie wydawania decyzji. Organ nie przeprowadza nowej analizy urbanistycznej – bazuje na tej, która stanowiła podstawę wydania decyzji WZ w jej pierwotnym kształcie.

Uzyskanie zgody stron postępowania może być problematyczne, szczególnie gdy w pierwotnym postępowaniu uczestniczyło wiele podmiotów. W takiej sytuacji wszyscy muszą zaakceptować zmiany, a ich zgoda powinna precyzyjnie określać, na jaką modyfikację się zgadzają. Dodatkowe komplikacje pojawiają się, gdy po wydaniu decyzji zmienili się właściciele sąsiednich działek. Nowi właściciele również stają się stronami postępowania i muszą wyrazić zgodę na zmianę decyzji.

Nowe przepisy a zmiana decyzji WZ

Sytuacja zmieniła się z dniem 26 lipca 2024 roku, kiedy weszło w życie nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologiiw sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten uchylił wcześniejsze regulacje i wprowadził istotne zmiany w zakresie parametrów warunków zabudowy. Wejście w życie nowych przepisów zasadniczo zmieniło zasady wydawania decyzji WZ.

Nowe rozporządzenie wprowadza szereg istotnych modyfikacji – między innymi parametry, takie jak maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy oraz ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Część doktryny stoi na stanowisku, że decyzje wydane przed 26 lipca 2024 roku nie zawierają tych parametrów i nie mogą być zmieniane według nowych zasad. Jeśli zatem nieruchomość objęta jest decyzją WZ wydaną na podstawie „starych” przepisów z 2003 roku, jej zmiana może okazać się niemożliwa. W ich ocenie, modyfikacja decyzji jest bowiem możliwa wyłącznie wtedy, gdy nadal obowiązują te same przepisy, które były podstawą jej wydania. Dużo zależy jednak od praktyki, gdyż pojawiają się również głosy, że mimo zmiany przepisów modyfikacja decyzji WZ jest możliwa. Zatem w tej kwestii znaczenie ma lokalna praktyka.

Z § 12 tego rozporządzenia wynika tylko, że dotychczasowe przepisy mają zastosowanie do spraw wszczętych i niezakończonych przed 26 lipca 2024 roku (czyli nie mają zastosowania do wydanych przed ta datą decyzji WZ). Jeżeli więc,po 26 lipca 2024 roku, inwestor złożył wniosek o zmianę wydanej przed tą datą decyzji WZ, to może okazać się, że nie będzie możliwa zmiana tego rozstrzygnięcia, nawet wówczas gdy spełnione będą wszystkie pozostałe przesłanki, od których uzależniona jest zmiana decyzji WZ.

Co to oznacza w praktyce?

Inwestorzy powinni szczególnie uważać przy zakupie nieruchomości, dla których decyzja WZ została wydana przed wejściem w życie nowego rozporządzenia. Może się bowiem okazać, że jej zmiana nie będzie możliwa. Nowe przepisy wprowadziły w tym zakresie ograniczenia i choć na ten moment brak jest jednoznacznej praktyki orzeczniczej, ponieważ jest to stosunkowo nowa regulacja, należy podejść do sprawy ostrożnie. Jak wyżej wskazano, wpływ na to ma między innymi lokalna praktyka i podejście organu.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości z decyzją WZ, wydaną przed 26 lipca 2024 roku, warto wiedzieć, że możliwość jej modyfikacji może być ograniczona. Dotyczy to także decyzji WZ wydanych już po tej dacie, ale jeszcze w oparciu o stare przepisy – one również mogą nie podlegać zmianie.

Na chwilę obecną kluczowe jest zachowanie szczególnej czujności przy nabywaniu inwestycji opartych na „starej” decyzji WZ, aby uniknąć sytuacji, w której okaże się, że modyfikacja tej decyzji nie jest możliwa. 

Autorki:

Zuzanna Kaczmarek

Martyna Świderska