Od 3 stycznia 2022 roku możliwa jest budowa domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m² bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Jak wynika z uzasadnienia nowelizacji ustawodawca dąży do zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W praktyce, zmiana przepisów wprowadza chaos i naraża zarówno urzędników, jak i inwestorów na liczne niebezpieczeństwa.

Bez pozwolenia, ale pod pewnymi warunkami

Skorzystać z nowych przepisów można po spełnieniu kilku koniecznych warunków. Przede wszystkim powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m², a budynek musi być wolnostojący i nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje.

Co więcej, obszar oddziaływania obiektu musi w całości miesić się w działce, na której został zaprojektowany, a budowa ma służyć zaspokojeniu własnym potrzeb mieszkaniowych.

Co z bezpieczeństwem?

Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę niesie za sobą daleko idące konsekwencje.

Na skutek wprowadzonych zmian inwestor nie ma obowiązku powołania kierownika budowy, co z kolei prowadzi do sytuacji, w której to inwestor uprawniony jest do złożenia oświadczenia o zrealizowaniu inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i przepisami w zakresie warunków technicznych.

Powyższe budzi słuszne obawy środowisk branżowych, w tym Polskiego Związku Firm Deweloperskich, które wskazują, że dwukondygnacyjny budynek o powierzchni zabudowy równej 70 m², może mieć nawet 200 m² powierzchni użytkowej. Nie mamy zatem do czynienia z budową prostego, niewielkiego obiektu, ale z budynkiem o znacznych rozmiarach.

W tym kontekście brak obowiązku powołania kierownika budowy stawia pod znakiem zapytania bezpieczeństwo tego rodzaju (niemałych) konstrukcji.

Brak kontroli

Innym aspektem nowelizacji jest kompletna zmiana sposobu kontroli ze strony właściwych organów administracji publicznej.

Nowelizacja pozbawia organy administracji architektoniczno-budowlanej możliwości wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia budowy domu spełniającego warunki opisywane w niniejszym artykule. Nie jest zatem możliwe powstrzymanie inwestycji przed jej rozpoczęciem, nawet w tak skrajnych przypadkach jak np. niezgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy inwestor uprawniony jest do zgłoszenia zamiaru budowy domu i niezwłocznego rozpoczęcia prac.

Możliwość niekontrolowanej budowy domów jednorodzinnych pogłębi jedynie chaos urbanistyczny. Trudno bowiem mówić o jakimkolwiek „planowaniu” przestrzennym, w sytuacji gdy odpowiednie organy pozbawione zostały możliwości sprawowania swoich obowiązków. Nie bez znaczenia jest też fakt, że w przypadku konieczności uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy, ustawodawca ograniczył obszar analizowany do odległości nie większej niż 200 metrów. Brak elastyczności w przypadku wyznaczania obszaru analizowanego prowadzić może do sytuacji, w której z urbanistycznego punktu widzenia projektowany budynek wpisuje się w urbanistyczną całość, natomiast z uwagi na ograniczenie do 200 metrów, organ nie będzie mógł wziąć pod uwagę sąsiedniej zabudowy. Z drugiej strony jako korzystne należy ocenić wprowadzenie terminu 21 dni na wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w przypadku budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m².

Nowelizacja może okazać się niebezpieczna również dla inwestorów. O ile w przypadku jakichkolwiek uchybień, organ – jeszcze przed rozpoczęciem przez inwestora prac – może spowodować ich usunięcie, tak po zmianie przepisów kontrola będzie możliwa jedynie następczo. Możliwe będą sytuacje, w których organ nadzoru budowlanego dopiero na etapie oddawania budynku do użytkowania dostrzeże nieprawidłowości – takie jak chociażby wady konstrukcyjne budynku.

Niedźwiedzia przysługa

Zmianę przepisów należy ocenić negatywnie. Choć pozornie zmiana jest korzystna, to w istocie nie sprzyja ona inwestorom.

Sama próba odformalizowania procedur zasługuje na pochwałę, tym niemniej jej skutki mogą zaszkodzić zarówno organom administracji, jak i inwestorom. Z punktu widzenia urzędników pozbawienie ich możliwości jakiejkolwiek kontroli spowoduje chaos urbanistyczny. Z kolei inwestor, chcąc wybudować dom na nowych zasadach obarczony został ryzykiem jego prawidłowego zaprojektowania i wykonania. 

Autor: Wojciech Maksymczuk