Od 1 czerwca 2017 roku nowe brzmienie uzyskały przepisy kodeksu cywilnego, regulujące odpowiedzialność solidarną inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Od teraz inwestor będzie odpowiadać solidarnie z generalnym wykonawcą jedynie, gdy uzyska informację o szczegółowym zakresie robót podwykonawcy.

Posłuchaj podcastu:

Jak było?
Wcześniejsza regulacja choć miała chronić podwykonawców przed negatywnymi konsekwencjami niewypłacalności wykonawców, istotnie wzmacniała ich pozycję kosztem inwestora. Zgoda inwestora nie wpływała na ważność dalszej umowy o roboty budowlane, a mimo to inwestor odpowiadał solidarnie wobec podwykonawcy, nawet jeśli tylko choćby wiedział o fakcie działania na placu budowy niezgłoszonych podwykonawców. W momencie, gdy podwykonawca zwrócił się do niego o zapłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowalne, inwestor miał obowiązek zapłacić bez względu na to, czy miał pełną wiedzę na temat zakresu robót określonych w umowie z podwykonawcą.

Jak jest?
Sama umowa o podwykonawstwo, zawarta bez wiedzy inwestora, będzie ważna nawet jeśli nie wyraził on na nią zgody. Jego odpowiedzialność względem podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia będzie jednak możliwa jedynie jeśli spełnione zostaną określone warunki.

W umowie z generalnym wykonawcą musi bowiem zostać określony szczegółowy zakres robót, który ma wykonać firma podwykonawcza. Wtedy inwestor automatycznie zgadza się na odpowiedzialność wobec takiego podwykonawcy za zapłatę należnego wynagrodzenia. Jeśli w umowie generalny wykonawca nie określi zakresu prac wykonywanych przez podwykonawcę może on zgłosić ten zakres później. Zgłoszenie takie powinno mieć miejsce przed przystąpieniem do robót przez podwykonawcę, a ponadto powinno zostać złożone na piśmie. W takim przypadku inwestor ma 30 dni na złożenie sprzeciwu wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Jeśli inwestor nie akceptuje podwykonawcy powinien w powyższym terminie złożyć sprzeciw, który doręczy zarówno generalnemu wykonawcy jak i podwykonawcy. Brak sprzeciwu oznacza akceptację przez inwestora i tym samym wzięcie na siebie odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy. Inwestor wobec powyższego powinien zachować się aktywnie, aby uniknąć ewentualnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Od 1 czerwca ograniczono również kwotę do jakiej odpowiada inwestor. Nie może być ona większa niż wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. Taka zmiana rodzi konieczność bardzo precyzyjnego formułowania umów o roboty budowlane z generalnym wykonawcą, w szczególności w zakresie harmonogramu rzeczowo- finansowego. Tylko dzięki szczegółowym postanowieniom umowy zawartej z generalnym wykonawcą możliwe będzie bowiem określenie limitu odpowiedzialności za wynagrodzenie płatne podwykonawcy.

Co z już zawartymi umowami o roboty budowlane?
Jeśli umowę zawarto przed 1 czerwca 2017 roku, to inwestor odpowiada względem podwykonawcy na poprzednich zasadach. Mając na uwadze trzyletni termin przedawnienia roszczeń w takich sprawach, niejednokrotnie jeszcze będziemy świadkami sporów i problemów dotyczących zbyt szerokiej odpowiedzialności inwestora.

O czym pamiętać?
Choć nowelizacja jest słuszna w swych zamiarach, rodzi konieczność uwzględniania wielu ryzyk już na etapie negocjacji postanowień umowy roboty budowlane, czy też umowy o podwykonawstwo. Zależnie od tego, którą strony umowy jesteś mamy dla Ciebie rady na co zwracać uwagę przy zawieraniu takich umów od czerwca 2017 roku.

• Inwestorze, określ możliwie jak najprecyzyjniej zakres prac z uwzględnieniem każdego z etapów i przewidywanym wynagrodzeniem za nie. Wpłynie to na maksymalną kwotę Twojej odpowiedzialności względem podwykonawcy. Staraj się już na etapie zawierania umowy z generalnym wykonawcą określić szczegółowo kto i w jakim zakresie realizować będzie podwykonawstwo. Jeśli nie chcesz ponosić odpowiedzialności, prześlij w terminie swój sprzeciw. Pamiętaj aby sprzeciw trafił w terminie 30 dni zarówno do generalnego wykonawcy głównego jak i podwykonawcy.
• Wykonawco, staraj się już na etapie zawierania umowy określić zakres podwykonawstwa. Unikniesz w ten sposób zbędnego przestoju w wykonywanych robotach z powodu konieczności przeprowadzenia procedury akceptacji samego podwykonawcy jak i zakresu powierzonych mu robót.
• Podwykonawco, jeśli chcesz mieć pewność, że otrzymasz zapłatę za wykonane prace w umowach z generalnym wykonawcą, zawieraj w umowie z wykonawcą odpowiednie klauzule i warunki. Możesz na przykład uzależnić wykonanie swojej pracy od zgody inwestora.