Jednym z podstawowych obowiązków inwestora, jako strony umowy o roboty budowlane, jest przekazanie wykonawcy terenu budowy w celu umożliwienia mu rozpoczęcia robót budowlanych. Choć zwykle dokonanie tej czynności nie jest problematyczne, to jednak niekiedy może ono przeciągnąć się w czasie. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy realizację inwestycji blokują osoby trzecie roszczące sobie – dotąd nieujawnione – prawa do nieruchomości, na której mają być wykonywane roboty budowlane. Przekazanie terenu budowy opóźniać mogą także inni wykonawcy, którzy nienależycie realizowali powierzone im prace i w ten sposób uniemożliwili inwestorowi terminowe udostępnienie terenu budowy wykonawcom odpowiedzialnym za kolejny etap robót. Co zatem może zrobić inwestor by bronić się przed roszczeniami wykonawców? Jak minimalizować ryzyko wystąpienia z takimi roszczeniami?

Termin przekazania terenu budowy i jego praktyczne znaczenie

Strony umowy o roboty budowlane powinny oznaczyć, w zawieranej przez siebie umowie, termin przekazania terenu budowy. Zdarzenie to ma bowiem ogromne znaczenie praktyczne przy określaniu wzajemnych praw i obowiązków stron. Po pierwsze, od chwili protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę ponosi on odpowiedzialność za szkody wynikłe na tym terenie aż do chwili oddania obiektu inwestorowi (art. 652 Kodeksu cywilnego). Po drugie, niewywiązanie się przez inwestora z obowiązku terminowego przekazania terenu budowy rodzi dla wykonawcy szereg uprawnień wobec inwestora (o czym jeszcze poniżej).   

Przykładowe problemy związane z przekazaniem terenu budowy

Realizacja powyższego obowiązku przekazania terenu budowy zwykle nie nastręcza problemów. Chciałbym jednak wskazać na dwie potencjalne sytuacje, które mogą być źródłem sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Problem z tytułem prawnym do nieruchomości:

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których pojawia się problem z posiadaniem przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości umożliwiającego realizację zamierzonych robót. Przed przysłowiowym wbiciem szpadla okazuje się, że posiadany przez inwestora tytuł prawny obarczony jest roszczeniami osób trzecich, które skutecznie uniemożliwiają lub blokują rozpoczęcie prac budowlanych na danej nieruchomości (np. roszczenia reprywatyzacyjne byłych właścicieli). Dlatego w praktyce tak ważne jest skrupulatne zbadanie przez inwestora przysługującego mu tytułu prawnego do nieruchomości, zanim rozpocznie on jeszcze proces budowlany.

Problem wykonawstwa częściowego:

Drugi problem dotyczy sytuacji, w której inwestycja budowlana jest realizowana przy pomocy wykonawców częściowych. Wówczas na inwestorze spoczywa obowiązek zapewnienia właściwej organizacji i koordynacji prac wykonywanych przez poszczególnych wykonawców. W praktyce obowiązek ten inwestor może realizować samodzielnie albo powierzyć jego realizację np. temu wykonawcy częściowemu, który ma do zrealizowania największy zakres robót. W przypadku takiego modelu realizacji inwestycji bardzo często dochodzi do sytuacji wzajemnego przeszkadzania sobie przez poszczególnych wykonawców. Istnieje również poważne ryzyko uszkodzenia prac już wykonanych przez innego wykonawcę. To najczęściej powoduje, że inwestor nie może w uzgodnionym terminie przekazać terenu budowy danemu wykonawcy częściowemu.

Jesteś deweloperem lub inwestorem? Masz problem prawny z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Katalog uprawnień i roszczeń wykonawcy wobec inwestora

Przekazując teren budowy inwestor stwarza wykonawcy możliwość przystąpienia do wykonywania robót budowlanych. Powstaje pytanie, z jakimi prawnymi konsekwencjami musi liczyć się inwestor w razie niedopełnienia obowiązku przekazania terenu budowy.

W przypadkach, w których dochodzi do nieprzekazania lub nieterminowego przekazania terenu budowy, i to z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi inwestor, wykonawca – co do zasady – może wystąpić wobec inwestora z następującymi żądaniami lub uprawnieniami:

• roszczeniem odszkodowawczym, domagając się naprawienia szkody na tzw. zasadach ogólnych (zakres takiej odpowiedzialności zależy przede wszystkim od treści zawartej umowy o roboty budowlane),
• odstąpieniem od umowy z winy inwestora, zachowując roszczenie o naprawienie szkody (przy czym w grę wchodzą tutaj zarówno umowne jak i ustawowe podstawy odstąpienia),
• roszczeniem o zapłatę kar umownych za nieterminowe przekazanie placu budowy lub za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie inwestora (o ile umowa zawarta z inwestorem przewiduje sankcję w postaci kar umownych),
• żądaniem przedłużenia czasu na realizację robót (przynajmniej o czas opóźnienia inwestora w przekazaniu terenu budowy),
• żądaniem zapłaty dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli brak możliwości realizacji robót przez wykonawcę w uzgodnionym z inwestorem terminie wiązał się dla niego z dodatkowymi kosztami (np. wzrost kosztów ogólnych prowadzonych robót).

Na marginesie dodam, że dla określenia ostatecznego katalogu uprawnień i roszczeń wykonawcy wobec inwestora znaczenie ma ocena charakteru prawnego spoczywającego na inwestorze obowiązku przekazania terenu budowy. Chcąc uniknąć skomplikowanych rozważań prawnych i ograniczając się do niezbędnego minimum wskazuję, że istnieją dwa odmienne podejścia w tym zakresie. Jedni twierdzą, że jest to szczególny obowiązek współdziałania o charakterze wierzycielskim, inni z kolei, że ma on charakter dłużniczy. Zdecydowana większość doktryny opowiada się za tym pierwszym podejściem. Bez względu na powyższe można moim zdaniem przyjąć, że obowiązek przekazania terenu budowy jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora w ramach umowy o roboty budowlane, którego niedopełnienie rodzi ryzyko wystąpienia przez wykonawcę wobec inwestora z opisanymi powyżej uprawnieniami lub roszczeniami. 

Przypozwanie jako mechanizm obronny inwestora

W przypadku sporów sądowych, w których wykonawca dochodzi wobec inwestora roszczeń w związku z niewywiązaniem się przez niego z obowiązku terminowego przekazania terenu budowy, w określonych sytuacjach z pomocą inwestorowi przychodzi groźnie brzmiąca instytucja przypozwania. Jego istotę warto omówić na poniższym przykładzie:

Przykład:

Inwestor powierza koordynację prac jednemu z wykonawców częściowych (tzw. wykonawcy-koordynatorowi). Ten nie dopełnia jednak swoich obowiązków, wskutek czego inny wykonawca częściowy nie może w terminie uzgodnionym z inwestorem wejść na teren budowy i rozpocząć powierzonych mu prac. Wykonawca częściowy (doznający przeszkody w realizacji zleconych mu robót) pozywa inwestora o zapłatę (np. kar umownych za nieterminowe przekazanie terenu budowy lub o naprawienie szkody na zasadach ogólnych). W przypadku przegrania przez inwestora sporu sądowego z tym wykonawcą częściowym – inwestor miałby w stosunku do wykonawcy-koordynatora tzw. roszczenia regresowe, zmierzające do obciążenia go wszelkimi negatywnymi konsekwencjami przegranego sporu z powodu nienależytego wykonania przez wykonawcę-koordynatora umowy z inwestorem w zakresie właściwej organizacji i koordynacji prac wykonywanych przez poszczególnych wykonawców częściowych. Co w takiej sytuacji może zrobić inwestor?

W toku procesu o zapłatę prowadzonego pomiędzy inwestorem a wykonawcą częściowym, inwestor powinien pomyśleć o skorzystaniu z możliwości przypozwania (art. 84 Kodeksu postępowania cywilnego). Polega ono na tym, że w opisanej powyżej sytuacji inwestor zawiadamia (w określony prawem sposób) wykonawcę-koordynatora o możliwości wzięcia udziału w postępowaniu sądowym. Skorzystanie z takiego przypozwania powoduje, że w ewentualnym późniejszym procesie pomiędzy inwestorem a wykonawcą-koordynatorem (dotyczącym wspomnianych roszczeń regresowych) wykonawca-koordynator co do zasady nie będzie mógł bronić się przed odpowiedzialnością wobec inwestora podnosząc zarzuty, że sprawa pomiędzy inwestorem a wykonawcą częściowym została rozstrzygnięta błędnie albo inwestor prowadził proces wadliwie.

Wnioski

Po pierwsze, przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej inwestor powinien staranie sprawdzić, czy posiadany przez niego tytuł prawny do nieruchomości uprawnia go do zrealizowania inwestycji w pełnym zakresie (w praktyce dokonanie oceny w tym zakresie poprzedzone jest kompleksowym audytem prawnym nieruchomości – due diligence).

Po drugie, inwestor powinien również ocenić ryzyko wystąpienia potencjalnych zagrożeń w terminowym przekazaniu wykonawcy terenu budowy. Jeżeli już na etapie przygotowania inwestycji dostrzega możliwe problemy, to powinien odpowiednio zabezpieczyć swoją sytuację prawną w umowie podpisywanej z wykonawcą (wykonawcą częściowym). Zabezpieczenie to może sprowadzać się do wprowadzenia do umowy postanowienia, zgodnie z którym wystąpienie tych przeszkód w rozsądnym (ustalonym przez strony) terminie będzie wprawdzie skutkować przedłużeniem terminów realizacji robót, ale nie będzie rodzić dla inwestora dalej idących konsekwencji (pozbawienie wykonawcy prawa do odszkodowania, podwyższenia wynagrodzenia, żądania kar umownych czy odstąpienia od umowy).

Po trzecie, w razie wystąpienia nieprzewidzianych przeszkód uniemożliwiających terminowe przekazanie terenu budowy, inwestor powinien dostosować swoje działania do aktualnych uwarunkowań prawno-biznesowych, unikając niepotrzebnej eskalacji konfliktu z wykonawcą. Z doświadczenia wiem, że wykonawcy – pomimo przeszkód – w dalszym ciągu są zwykle zainteresowani dalszą realizacją inwestycji, przy zoptymalizowaniu warunków współpracy.

Po czwarte, w każdym wypadku należy ustalić rzeczywiste źródło braku możliwości terminowego przekazania terenu budowy. Jeżeli przyczyny tkwią w zachowaniu innego podmiotu, wówczas wszelkie ustępstwa (także finansowe) inwestora wobec wykonawcy winny zostać zrekompensowane przez ten podmiot. W razie sporu sądowego pomiędzy inwestorem a wykonawcą, dla osiągnięcia powyższego celu konieczne może się okazać przypozwanie podmiotu odpowiedzialnego.