Sprzedaż udziału w prawie własności kamienicy, w której formalnie nie wyodrębniono lokali, stanowi – zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego - skomplikowaną transakcję, często wymagającą wcześniejszego zaplanowania poszczególnych jej etapów i precyzyjnego określenie warunków finalizacji sprzedaży, zwłaszcza, gdy wszyscy współwłaściciele decydują się na sprzedaż posiadanych udziałów w ramach jednej transakcji. Na co współwłaściciele powinni zwrócić szczególną uwagę? W jaki sposób zaplanować transakcję? Czy transakcja z „flipperami” może generować ryzyka po stronie sprzedającej? Jak transakcję powinien zaplanować kupujący? 

Udziały a lokale – jaka jest różnica?

Rzadko zdarza się, aby stan prawny kamienic był w pełni uregulowany, a prawo własności należało wyłącznie do jednego podmiotu. Najczęściej spotyka się sytuacje, w których prawo własności kamienic należy w różnych proporcjach do szerokiego grona podmiotów – co z kolei jest skutkiem toczących się, często latami, zawiłych postępowań spadkowych.

Wskutek powyższego, prawo własności kamienic składa się z udziałów poszczególnych podmiotów, co oznacza, że każdy współwłaściciel posiada określony udział w całym prawie własności kamienicy (współwłasność ułamkowa) - wszyscy współwłaściciele łącznie są właścicielami całej kamienicy, a nie poszczególnych lokali faktycznie istniejących w kamienicy.

W ramach porozumienia bardzo często współwłaściciele nieformalnie rozdzielają między siebie lokale do użytkowania, lecz z prawnego punktu widzenia każdy z nich ma udział w określonej wysokości w każdym lokalu i częściach wspólnych istniejących w kamienicy.

Zgodni współwłaściciele mogą próbować uregulować stan prawny kamienicy i znieść współwłasność, lecz rzadko kiedy kwestie te są możliwe do uregulowania szybko i polubownie. Najczęściej w grę, oprócz samego zniesienia współwłasności, wchodzi również rozliczenie nakładów, co z kolei może utrudniać dojście do porozumienia, wydłużać proces i skutkować skierowaniem sprawy o zniesienie współwłasności do sądu.

Jeżeli jednak współwłaścicielom ostatecznie uda się znieść współwłasność, wówczas każdy z nich staje się wyłącznym właścicielem konkretnego, wyodrębnionego formalnie i wieczystkosięgowo lokalu oraz posiada udziały w częściach wspólnych kamienicy. Taki stan prawny znacznie ułatwia potencjalną sprzedaż, gdyż wówczas transakcja zbliżona jest do standardowej sprzedaży mieszkania w budynku wielorodzinnym.

Z drugiej strony, jeśli jednak postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności trwa latami, a w międzyczasie pojawia się korzystna oferta sprzedaży wszystkich udziałów posiadanych przez wszystkich współwłaścicieli, powstaje pytanie – jak to zrobić i co tak naprawdę będzie stanowić przedmiot sprzedaży?

Grunt to odpowiednio zaplanowana transakcja

Potencjalny kupiec planujący nabycie wszystkich udziałów w prawie własności kamienicy często stanowi zbawienie dla współwłaścicieli zmęczonych wieloletnim sporem sądowym, którzy chętnie i szybko chcą rozwiązać problematyczną sytuację oraz spieniężyć udziały.

Wiele zależy od tego, jaki jest cel nabycia kamienicy - coraz częściej kupującymi są spółki, które w ramach swojej działalności formalnie regulują stan prawny kamienicy, wyodrębniają lokale, przeprowadzają remonty, a następnie sprzedają tak przygotowane lokale osobom fizycznym. W takim scenariuszu strony powinny przede wszystkim zadbać o zabezpieczenie swoich interesów zawierając przedwstępną umowę sprzedaży, która będzie precyzyjnie wskazywać warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesienia własności.

Bardzo często etap formalnoprawnego wyodrębnienia lokali odbywa się po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a jeszcze przed przeniesieniem prawa własności, gdyż to właśnie ten element procesu jest najważniejszy z punktu widzenia kupującego – jeżeli nie uda się przeprowadzić podziału, wówczas najczęściej do finalizacji transakcji nie dochodzi. Jeżeli kupujący faktycznie wyodrębni lokale wówczas powstaje pytanie w jaki sposób prawidłowo określić przedmiot umowy przyrzeczonej? Wszakże w umowie przedwstępnej była mowa o sprzedaży udziałów o określonych wysokościach, zaś po wyodrębnieniu lokali sytuacja kształtuje się odmiennie – przedmiotem umowy stanie się prawo własności poszczególnych, wyodrębnionych lokali.

Oprócz zapłaty zaliczki czy też zadatku warto pomyśleć o tym, co ma się wydarzyć, jeżeli umowa ostatecznie nie dojdzie do skutku. Jest to istotne, gdyż bardzo często kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej podejmują szereg działań, w tym przeprowadzają niezbędne dla wyodrębnienia w kamienicy lokali prace remontowe. Jeżeli jednak z jakiegoś powodu transakcja nie zostanie sfinalizowana, wówczas pozostaje pytanie co z przeprowadzonymi pracami i w jaki sposób przywrócić poprzedni stan? Nie można zapomnieć o kwestii ustalenia w umowie, w jaki sposób mają być przeprowadzane prace remontowe i kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody. Z drugiej strony kupujący powinien zadbać o to, aby umowa przewidywała po stronie współwłaścicieli obowiązek współpracy, a najlepiej udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych m.in. z wyodrębnieniem lokali oraz zabezpieczała zwrot wydatków poniesionych przez kupującego na wypadek wycofania się z transakcji przez sprzedających.

Transakcja może skomplikować się jeszcze bardziej, jeżeli ze wszystkich współwłaścicieli, przykładowo jeden będzie chciał sprzedać tylko część swojego udziału, a pozostałą część zostawić dla siebie zaznaczając jednocześnie, który konkretnie lokal ma przypaść mu na własność. Wówczas dbając o interes współwłaściciela, który „zostanie” w kamienicy należy pamiętać o uregulowaniu z przyszłymi właścicielami kwestii dotyczących funkcjonowania przyszłej wspólnoty i ponoszenia wydatków związanych z częściami wspólnymi itd.

Kolejna kwestia wymagająca przemyślenia to zabezpieczenie potencjalnego ryzyka wycofania się jednego ze współwłaścicieli z transakcji – jeżeli celem kupującego jest nabycie wszystkich udziałów, rezygnacja jednego ze sprzedających doprowadzi do rozbicia transakcji.

Co dalej z najmem?

Jeżeli lokale w kamienicy– mieszkalne czy też usługowe – są wynajmowane, w ramach planowania transakcji sprzedaży należy również uwzględnić aspekt związany z losem najemców. Bardzo często bowiem kupujący oczekują rozwiązania umów najmu jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, aby po nabyciu móc od razu i bez ograniczeń dysponować całym budynkiem. W takiej sytuacji sprzedający powinni przeanalizować czy umowy najmu mogą być wypowiedziane, a jeśli nie, to czy istnieją alternatywne rozwiązania, które jednocześnie mogą być akceptowalne zarówno przez sprzedających, kupujących jak i najemców.

Łańcuszek transakcji

Gdy po stronie kupującej staje spółka, której celem jest dalsza sprzedaż przygotowanych, wyodrębnionych lokali, sprzedający powinni zwrócić szczególną uwagę na uprawnienia dotyczące cesji praw z umowy. Zdarza się, że na etapie umowy przyrzeczonej, spółka kupująca ma już docelowych nabywców lokali i wprowadza ich w swoje miejsce w umowie przyrzeczonej. Powyższe, o ile dość popularne na rynku, stanowi istotny aspekt prawny pod kątem odpowiedniego sformułowania i zabezpieczenia zapłaty pozostałej reszty ceny oraz ewentualnych roszczeń nabywców wobec właścicieli. O ile łatwiej jest zweryfikować kondycję finansową spółki, o tyle bez odpowiednich mechanizmów umownych trudno mieć pewność, iż osoba fizyczna wstępująca w miejsce spółki (dotychczasowego kupującego) będzie w stanie uiścić pozostałą część ceny. Im bardziej rozdrobniona będzie transakcja – im więcej podmiotów zacznie pojawiać się po stronie kupującej, tym trudniej będzie zadbać o zabezpieczenie wszystkich przepływów finansowych.

Z drugiej strony spółka może zaproponować współwłaścicielom rozwiązania, które jednocześnie zapewnią kupującym możliwość zamiany podmiotu w umowie przyrzeczonej oraz zagwarantują sprzedającym większy komfort w aspekcie zabezpieczenia zapłaty ceny.

Każda transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia oraz dobrania takichrozwiązań prawnych, które nie tylko odpowiednio zabezpieczą interesy stron,ale również usprawnią finalizację transakcji.

Autor: Adrianna Janicka