Prawodawca przygotowuje daleko idące zmiany, mające poprawić sytuację osób planujących kupić nieruchomość dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. Zapowiadany wiosną projekt „StopPatodeweloperka” to szereg uregulowań, które w ocenie Ministra Rozwoju i Technologii mają służyć uzdrowieniu polskiego rynku mieszkaniowego i wyeliminowaniu z niego niekorzystnych zjawisk, takich jak budowa ciasnych, niezapewniających prywatności mieszkań, brak odpowiednio rozwiniętej infrastruktury na osiedlach, niedobór przestrzeni zielonych na publicznych skwerach i placach. Służyć temu ma nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, która ma zostać podpisana jeszcze przed jesiennymi wyborami. Nasuwa się jednak pytanie, czy diagnoza postawiona przez ustawodawcę była trafna, a także czy zaproponowane środki rzeczywiście są lekarstwem na problemy polskiego rynku deweloperskiego?

Jak długo będzie można budować na „starych zasadach”?
Projekt nowelizacji został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji 27 kwietnia 2023 r., przeszedł już przez etap konsultacji publicznych oraz opiniowania. Ma ono wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jego ogłoszenia, przy czym przepisy przejściowe zakładają, że do inwestycji, co do których przed wejściem w życie rozporządzenia:

1) zostaną złożone: wniosek o pozwolenie na budowę albo wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę (lub też zostaną wydane decyzje w tym przedmiocie),

2) zostanie dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe.

Tło wprowadzanych zmian
Hasło „patodeweloperka” (często niestety nadużywane) kojarzy się przede wszystkim z budynkami nieprzyjaznymi lokatorom, stawianymi przez deweloperów, którym zależy wyłącznie na maksymalizacji zysku, często wbrew lub z wykorzystaniem luk w przepisach prawa budowlanego. Choć w rzeczywistości inwestycje takie stanowią marginalny procent wszystkich zrealizowanych przedsięwzięć deweloperskich, zjawisko to zostało niesłusznie uznane jako powszechny problem wymagający interwencji. Nowelizacja ma więc doprowadzić do ukrócenia praktyk, w wyniku których na rynek trafiają lokale i domy niezapewniające mieszkańcom pożądanego komfortu.

Większe odległości od granicy działki oraz budynków produkcyjnych i magazynowych
Jedną z istotniejszych zmian jest zwiększenie minimalnej dopuszczalnej odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki – obecnie wynosi ona 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi oraz 4 metry w przypadku pozostałych. Po nowelizacji odległość ta ma wynosić 5 metrów. Nie będzie wymagane jej zachowanie, jeżeli na sąsiedniej działce będą tereny nieprzeznaczone pod zabudowę lub sąsiednia działka będzie działką drogową. Dodatkowo projekt nowelizacji przewiduje wyjątek w postaci zmniejszenia odległości od granicy działki do 1,5 metra w przypadku zwrócenia budynku do granicy ścianą bez okien lub drzwi (o ile takie rozwiązanie będzie przewidywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Budynki „doklejane” do obiektów istniejących na działce sąsiedniej będą musiały natomiast do nich przylegać całą długością ściany.

Większe będą także odległości od dużych (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m2) obiektów produkcyjnych i magazynowych. Obiekty takie będą musiały znajdować się minimum 30 metrów od ścian istniejącego (lub planowanego – pod warunkiem posiadania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowęalbo dokonania zgłoszenia budowy, do którego organ administracji budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu) budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego.

Koniec z mikrokawalerkami?
Projektodawca chce także walczyć z powstawaniem tzw. „mikrokawalerek”, czyli lokali o powierzchni zbyt małej, by mogły zgodnie z przepisami stanowić lokale mieszkalne (te muszą mieć powierzchnię użytkową minimum 25 m2), wyodrębnianych w budynkach jako „lokale użytkowe” i traktowanych w rzeczywistości zarówno przez sprzedających, jak i kupujących, jako małe mieszkania. Rozwiązaniem ma być zakaz wyodrębniania w nowoprojektowanych budynkach lokali użytkowych mniejszych niż 25 m2. Ograniczenie to nie dotyczy lokali znajdujących się na parterze lub pierwszym piętrze, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku, a także niektórych obiektów zamieszkania zbiorowego (hoteli, moteli, pensjonatów czy domów studenckich) i budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych.

Większa prywatność na balkonach i tarasach
Kolejnym celem nowelizacji jest zapewnienie w budynkach mieszkalnych większej prywatności. Ma temu służyć nakaz stosowania przegród o wysokości co najmniej 2,2 m i szerokości równej szerokości balkonu (chyba, że ten jest większy niż 2 m) między balkonami znajdującymi się na jednej płycie. Przegroda ta będzie musiała mieć także odpowiednią przepuszczalność światła (nie mniejszą niż 30% i nie większą niż 50%, aby zapewniać mieszkańcom prywatność). Większemu poczuciu prywatności w domach jednorodzinnych o zabudowie szeregowej lub bliźniaczej ma także sprzyjać zaostrzenie wymogów akustycznych dotyczących przegród między lokalami – mają one być takie same, jak w przypadku budynków wielorodzinnych. Wprowadzony zostanie także zakaz ich pogarszania w wyniku prowadzenia robót budowlanych.

Ograniczenie liczby miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnością zlokalizowanych bezpośrednio pod oknami budynku
Zmianie ulegną nie tylko przepisy dotyczące samych lokali mieszkalnych, ale także towarzyszącej im infrastruktury. Nowelizacja obejmie m.in. projektowanie stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami – po wejściu w życie zmienionego rozporządzenia liczba miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych zbliżonych do okien budynków będzie mogła wynosić tylko 6% ogólnodostępnych miejsc postojowych. Dotychczas miejsca takie mogły być lokalizowane bez ograniczeń bezpośrednio przy oknach budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi, podczas gdy pozostałe miejsca postojowe muszą być od nich oddalone o co najmniej 7 m (w przypadku parkingu do 10 miejsc postojowych, w przypadku większych odległość ta jest jeszcze większa). Doprowadziło to do powstania praktyki realizacji parkingów z przewagą miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych zlokalizowanych tuż pod oknami lokali mieszkalnych (można było dzięki temu zapewnić sumarycznie większą liczbę miejsc postojowych na inwestycji i zwolnić znaczną część nieruchomości pod zabudowę). W wyniku planowanych zmian to zjawisko ma teraz zostać ograniczone.

Większe place zabaw
Znacznemu powiększeniu ma ulec powierzchnia projektowanych placów zabaw, a obowiązek ich budowy będzie dotyczył już budynków i osiedli, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Ich powierzchnia będzie zależała od liczby mieszkań w inwestycji. Przy budynkach i osiedlach liczących więcej niż 20 mieszkań będzie także obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw lub miejsca rekreacyjnego ma być lokalizowane na terenie biologicznie czynnym. Place zabaw będzie można dzielić na mniejsze części, ale ich powierzchnia nie będzie mogła być mniejsza niż 50 m2 (chodzi o to, by nie składały się one np. z pojedynczej atrakcji). Ograniczona ma zostać powierzchnia ich nasłonecznienia – do 50%, tak aby w letnie dni nie były one praktycznie wyłączone z użytku przez nadmierną temperaturę. Nowe przepisy zobowiążą także do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych miejsc do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.

Więcej zieleni na publicznych placach
Oprócz powyższych uregulowań dotyczących budynków mieszkalnych jedną z głośnych zmian jest konieczność urządzenia placów i skwerów publicznych o powierzchni ponad 1.000 m2 w taki sposób, aby co najmniej 20% powierzchni publicznie dostępnej stanowiło teren biologicznie czynny (w ramach walki z tzw. „betonozą”).

Pozostałe zmiany
Zmiany dotkną także system planowania przestrzennego – Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało zmianę sposobu liczenia ustalanej w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego intensywności zabudowy. Docelowo mają być do niej przestać wliczane balkony, tarasy i loggie (podstawą do ustalenia intensywności zabudowy ma być powierzchnia kondygnacji liczona po obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych).

Podsumowanie
Planowana nowelizacja nie jest pozbawiona kontrowersji. Z jednej strony sama idea zmian zmierzających do poprawy komfortu mieszkańców jest pozytywna, jednak zaproponowane rozwiązania niekoniecznie przyniosą realne polepszenie sytuacji nabywców. Wskazuje się, że np. budowa lokali o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 m2 odpowiada aktualnym potrzebom rynku, gdyż mieszkania takie są przeznaczone głównie pod wynajem i cieszą się dużym zainteresowaniem. Ponadto szafowanie krzywdzącym dla deweloperów hasłem „patodeweloperka” kształtuje nieuzasadniony negatywny wizerunek tej grupy przedsiębiorców. Zwraca się także uwagę na fakt, że skutkiem wejścia w życie znowelizowanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, może być dalszy wzrost cen za 1 m2 lokalu mieszkalnego, co w kontekście obecnego głodu mieszkaniowego i już i tak wysokich kosztów nabycia mieszkania należy ocenić negatywnie.

Deweloperzy, którzy obawiają się wzrostu kosztów inwestycji, powinni więc rozważyć przyspieszenie procesów inwestycyjnych – ponieważ tych przedsiębiorców, którzy zdążą złożyć wniosek o pozwolenie na budowę przed wejściem w życie planowanych zmian, nowelizacja nie obejmie.

Autor: Agnieszka Pelc