Najem jest obecnie postrzegany w Polsce głównie jako rozwiązanie przejściowe dla osób, które nie mają jeszcze wystarczających środków pozwalających im na kupno mieszkania na własność. Rosnące ceny mieszkań, a z drugiej strony – ubiegłoroczne systematyczne podnoszenie stóp procentowych skutkujące znacznym obniżeniem zdolności kredytowej Polaków mogą jednak sprawić, że zainteresowanie najmem będzie wzrastać. Odpowiedzią na to zapotrzebowanie może być rozwój sektora PRS, czyli najmu instytucjonalnego.

Czym jest PRS?

Termin PRS (PrivateRentedSector) wywodzi się z Wielkiej Brytanii i oznacza ogół mieszkań na wynajem będących własnością prywatnych właścicieli – zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. W ramach sektora PRS wyróżnia się dwa modele działalności:

• BTR (Built-to-Rent): inwestycje mieszkaniowe projektowane, budowane i będące w posiadaniu przez jednego właściciela, zarządzane i wynajmowane w jego imieniu przez specjalistyczne podmioty,
• BTL (Built-to-Let): inwestycje mieszkaniowe oferowane na sprzedaż prywatnym inwestorom, którzy następnie prowadzą ich wynajem. Podobną praktykę można zaobserwować na polskim rynku – prywatne podmioty, nierzadko osoby fizyczne, kupują pojedyncze mieszkania w celu ich wynajmu, traktując je jako inwestycję.

W realiach polskiego rynku mieszkaniowego sektor rynku określany mianem PRS odpowiada w największym stopniu modelowi BTR. Model ten wiąże się dla nabywców z wieloma korzyściami – oferowane lokale są najczęściej utrzymane w wysokim standardzie, profesjonalnie zarządzane, a budynki, w których się znajdują, są wyposażone w dodatkowe udogodnienia i części wspólne dla mieszkańców, takie jak pralnie, siłownie, rowerownie czy wspólne tarasy.

Umowy o realizację inwestycji typu PRS

W realizacjach inwestycji typu PRS (o ile nie są one realizowane ze środków własnych dewelopera) kluczową rolę odgrywa ścisła współpraca dewelopera z inwestorem finansującym przedsięwzięcie, która często rozpoczyna się już na etapie wyboru gruntu pod inwestycję. Inwestor powinien mieć wpływ zarówno na lokalizację budynku, jak i na standard wykończenia całego budynku oraz poszczególnych lokali – wpływa to bowiem na zainteresowanie potencjalnych najemców oraz na wysokość czynszu, jaką najemcy będą gotowi płacić za dany lokal.

W tym kontekście szczególnie zwraca się uwagę na modele forwardfunding oraz forwardpurchase. W pierwszym modelu inwestor nabywa nieruchomość na wczesnym etapie inwestycji, finansując poszczególne etapy procesu budowlanego w ratach, natomiast w drugim – nieruchomość z gotowym już budynkiem – i dopiero wówczas dokonuje zapłaty ceny.

Grunty pod inwestycje typu PRS

Polskie przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują odrębnej kategorii odpowiadającej funkcji pełnionej przez inwestycje typu PRS. Żadnych wątpliwości nie budzi oczywiście zakwalifikowanie tego typu budynków do kategorii budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Niestety obecnie gruntów pod inwestycje mieszkaniowe zaczyna brakować. Powstaje zatem pytanie, czy budynki przeznaczone w całości pod najem lokali można wznosić na gruntach nieprzeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe?

Byłoby to możliwe pod warunkiem, że inwestycje typu PRS zostałyby zakwalifikowane jako budynki zamieszkania zbiorowego – wówczas mogłyby one być realizowane na terenach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod usługi. Jest to jednak rozwiązanie kontrowersyjne z uwagi na fakt, że w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynki zamieszkania zbiorowego zostały zdefiniowane jako budynki przeznaczone do okresowego pobytu ludzi, a tym samym zakwalifikowane do tej samej kategorii, co hotele czy pensjonaty. Nie da się natomiast ukryć, że istotą inwestycji typu PRS jest wznoszenie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przeznaczonych na najem długoterminowy. W związku z tym próba lokalizacji takiej inwestycji na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi rodzi ryzyko odmowy wydania przez organ administracji budowlanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie oznacza to jednak, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja inwestycji typu PRS jest niemożliwa. Jednym z dostępnych rozwiązań jest uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy (pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek do wydania takiej decyzji, określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Ponadto istnieje także możliwość skorzystania z instytucji przewidzianej przez tzw. lex deweloper (czyli ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących). Umożliwia ona realizację inwestycji mieszkaniowej niezależnie od obowiązujących ustaleń planistycznych przy spełnieniu warunków określonych w ustawie, w tym między innymi  braku sprzeczności projektowanej inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz zachowania wymaganych odległości od obiektów użyteczności publicznej. Wymaga to jednak uzyskania odpowiedniej uchwały rady gminy, a cała procedura i formalności związane z ubieganiem się o taką uchwałę są dość skomplikowane i czasochłonne.

Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Dla inwestycji typu PRS rekomendowaną formą umowy najmu z pojedynczym najemcą jest umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego. Ta forma została wprowadzona do polskiego porządku prawnego stosunkowo niedawno, bo dopiero w 2017 roku i pod wieloma względami różni się od „klasycznej” umowy najmu regulowanej przez przepisy Kodeksu cywilnego oraz od umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jest zawierana wyłącznie na czas oznaczony, który może być dowolnie długi (w przeciwieństwie do „klasycznej” umowy najmu, którą poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony, jeżeli została ona zawarta na czas dłuższy niż 10 lat). Do umowy najmu instytucjonalnego obowiązkowe jest załączenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym:

• poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu,
• przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.

Dokument ten znacząco usprawnia ewentualną eksmisję najemcy po zakończeniu stosunku najmu. Jest on bowiem tytułem egzekucyjnym, na podstawie którego wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji przez komornika, bez potrzeby wstępowania na drogę sporu sądowego.

Najemca nie musi natomiast wskazywać lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, ani przedkładać oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu. To rozwiązanie umożliwia zatem zawarcie umowy najmu instytucjonalnego przez szerszy krąg osób, niż to ma miejsce w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego daje ponadto wynajmującemu możliwość podwyższania czynszu zgodnie z warunkami określonymi w umowie, umownego pobierania czynszu oraz innych opłat niezależnych od właściciela, a także umownego określenia podstaw wypowiedzenia umowy (z zachowaniem prawa do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w przypadkach określonych w ustawie). Korzystny dla wynajmującego jest także brak zastosowania przepisów nakazujących w pewnych sytuacjach zapewnienie lokalu socjalnego najemcy, który dobrowolnie nie chce opuścić lokalu.

W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, zawarcia umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba także zgłaszać do urzędu skarbowego, jako że zawiera ją zawsze przedsiębiorca, który przychód z najmu będzie rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Teoretycznie nie ma przeszkód, aby w ramach zarządzania inwestycją typu PRS zawierać z lokatorami klasyczne umowy najmu, objęte przepisami o ochronie praw lokatorów, jednak z punktu widzenia wynajmującego będzie to forma zdecydowanie mniej korzystna. Nie jest natomiast możliwe zawieranie z najemcami umów najmu okazjonalnego – te bowiem może zawierać tylko właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Możliwe zmiany w przepisach obowiązujących

Liczba inwestycji w sektorze PRS zaczyna wzrastać, co z pewnością spowoduje wprowadzenie nowych regulacji prawnych oraz zmiany w przepisach już obowiązujących. Jedną z takich regulacji zapowiada projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych, proponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (który spotkał się z krytyką podmiotów funkcjonujących na rynku nieruchomości). Wprowadza on ograniczenia w nabywaniu lokali mieszkalnych przez właścicieli, którzy posiadają ich co najmniej pięć – po przekroczeniu tego limitu nabywanie kolejnych będzie możliwe z maksymalną częstotliwością jednego mieszkania na 12 miesięcy. Nabycie kolejnych mieszkań przez taki podmiot będzie dodatkowo objęte wyższym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (w chwili obecnej projekt ustawy przewiduje, że będzie to 6%).

Projekt jest aktualnie na wczesnym etapie ścieżki legislacyjnej (został on aktualnie skierowany do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów), niemniej jednak warto śledzić postęp prac nad nim.

Podsumowanie

Jest wiele powodów, dla których inwestycje typu PRS mogą okazać się przyszłością polskiego rynku mieszkaniowego. Lukę mieszkaniową szacuje się obecnie na co najmniej 800 tys. – 1 mln lokali, w związku z czym liczba potencjalnych najemców jest duża (szczególnie biorąc pod uwagę spowodowany wojną napływ obywateli Ukrainy). Z drugiej strony rosnące ceny mieszkań, wysokie stopy procentowe i wzrost rat kredytu, a także zmieniający się sposób życia, kładący większy nacisk na mobilność, prawdopodobnie spowodują przesunięcie dotychczasowego zainteresowania kupnem mieszkań na ich najem. Według przewidywań sektor PRS w Polsce będzie się rozwijał i zyskiwał na znaczeniu, wobec czego już dziś warto się nim bliżej zainteresować i pomyśleć o możliwościach inwestowania z nim związanych.

Autor: Agnieszka Pelc