Powierzchnia użytkowa to bardzo istotny parametr lokalu mieszkalnego – przy sprzedaży na rynku pierwotnym jego ostateczna wartość będzie mieć wpływ na cenę całego mieszkania. Wskaźnik ten należy także podawać w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej, wraz ze wskazaniem sposobu jego wyliczania.

W ostatnich latach burzliwą kwestią stało się zagadnienie wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Coraz bardziej świadomi nabywcy nie chcą płacić za metraż, którego w zasadzie nie mogą w żaden sposób wykorzystać.

Co w tym zakresie mówią przepisy prawa? Jeszcze do niedawna nie dawały one jednoznacznej odpowiedzi, ale najnowsze wersje normy PN-ISO 9836 wydają się te wątpliwości rozstrzygać. W wielu projektach budowlanych i umowach deweloperskich można jednak dostrzec posługiwanie się starszą, nieobowiązującą już wersją tej normy. Czy jest to prawidłowe? Na jakich zasadach można korzystać jeszcze ze „starej” normy”? Którą normę należy stosować obecnie?

Polskie Normy

Stosowanie Polskich Norm jest co do zasady dobrowolne (art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji) i nie stanowią one same w sobie źródła powszechnie obowiązującego prawa. Obowiązek ich przestrzegania może jednak wynikać z przepisu ustawy bądź rozporządzenia, jeżeli z przepisu bezpośrednio wynika, że w danej sytuacji należy posługiwać się określoną normą. Właśnie taki przypadek ma miejsce, gdy chodzi o normę PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

„Stare” rozporządzenie i „stara” norma – PN-ISO 9836:1997

Tematykę określania i obliczania wskaźników powierzchniowych, w tym sposobu pomiaru powierzchni użytkowej, reguluje rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Do 19 września 2020 roku obowiązywało „stare” rozporządzenie, tj. rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej 1 z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z § 8 ust. 2 pkt 9) ww. rozporządzenia, do wyznaczenia powierzchni zabudowy w części opisowej projektu zagospodarowania działki lub terenu zastosowanie powinna znaleźć Polska Norma dotycząca określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, wymieniona w załączniku do rozporządzenia. W załączniku jako normę właściwą wskazano PN-ISO 9836:1997 (dalej także jako „stara norma”).

Zgodnie z § 11 ust. 2 pkt 2) normę PN-ISO 9836:1997 należało stosować także przy sporządzaniu zestawienia powierzchni użytkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, które to zestawienie powinno znaleźć się w opisie technicznym projektu architektoniczno-budowlanego obiektu budowlanego.

Od dnia wejścia w życie ww. rozporządzenia aż do jego uchylenia, a więc do dnia 19 września 2020 r., norma PN-ISO 9836:1997 była uznawana za powszechnie obowiązującą.

„Nowe” normy

W 2015 roku Polski Komitet Normalizacyjny  opublikował nową wersję normy PN-ISO 9836 pod nazwą PN-ISO 9836:2015-12. Choć świeższa wersja pojawiła się już w 2015 roku, to przez kilka lat brakowało „nowego” rozporządzenia, które ww. normę wprowadzałoby do obrotu prawnego jako wiążącą (przypomnijmy, że w starym rozporządzeniu mowa była konkretnie o normie z 1997 roku).

Dopiero rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego stało się źródłem obowiązywania i konieczności stosowania normy PN-ISO 9836:2015-12. W § 12 ww. rozporządzenia wskazano, że powierzchnie budynku należy określać zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 do rozporządzenia. Załącznik jako właściwą wymienił normę PN-ISO 9836, bez wskazywania roku wydania normy. Jednocześnie jednak w załączniku znalazło się zastrzeżenie, że zastosowanie znajduje najnowsza norma opublikowana w języku polskim.

Nowe rozporządzenie weszło w życie z dniem 19 września 2020 r. i od tego dnia powszechnie obowiązującą normą w zakresie wyliczania powierzchni była PN-ISO 9836:2015-12.

Polski Komitet Normalizacyjny w dniu 18 lipca 2022 roku opublikował jednak kolejną wersję normy: PN-ISO 9836:2022-07. Zgodnie z brzmieniem ww. rozporządzenia, to właśnie tegoroczna norma powinna być stosowana w aktualnie tworzonych i składanych projektach.

Przepisy przejściowe – możliwość stosowania starej normy

W związku z tym, że sporządzenie projektu oraz realizacja inwestycji są procesami długotrwałymi, ustawodawca nie zdecydował się na całkowite usunięcie starej normy z obrotu z dnia na dzień. Na mocy przepisów przejściowych w niektórych przypadkach nadal możliwe jest korzystanie ze starej normy. 

Rozporządzenie wprowadzające normę z 2015 roku było ściśle związane z dość głośną nowelizacją całego prawa budowlanego (ustawy dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane), która wchodziła w życie 19 września 2020 r. Zgodnie z zawartymi tam przepisami przejściowymi, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji (a więc do dnia 19 września 2021 r.) można było sporządzić projekt budowlany na zasadach sprzed nowelizacji. Działając w oparciu o stare przepisy należało także stosować stare rozporządzenie, a co za tym idzie – również starą normę dotyczącą pomiaru powierzchni.

W pierwotnym projekcie nowego rozporządzenia zamieszczono nawet przepisy przejściowe, w których bezpośrednio wskazano, że w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia możliwe jest sporządzenie projektu według przepisów dotychczasowych. W trakcie prac legislacyjnych to postanowienie zostało jednak usunięte, co nie oznacza jednak, że wycofano się z powyższej zasady o możliwości stosowania starego rozporządzenia i starej normy przez pewien czas. Należy raczej domniemywać, że w ocenie ustawodawcy wprowadzenie tego postanowienia do rozporządzenia byłoby zbędne – skoro taki przepis przejściowy znajduje się już w ustawie, to nie ma potrzeby umieszczać go również w rozporządzeniu.

Kluczowym momentem z perspektywy wyboru stosowania odpowiedniej normy jest data sporządzenia i złożenia projektu. Norma właściwa na ten dzień pozostaje właściwa aż do końca realizacji całej inwestycji. Oznacza to, że jeżeli w projekcie zastosowano starą normę, to cała inwestycja powinna zostać dokończona na zasadach płynących z tej normy, włącznie z dokonywaniem inwentaryzacji powykonawczej.

Z powyższego wynika, że projekty składane przed 19 września 2020 r. lub przed 19 września 2021 r. na zasadach przejściowych, mogły bazować na starej normie. Jeśli jednak projekt sporządzany był już według nowych przepisów, to jest po 19 września 2020 r., jeśli nie skorzystano z okresu przejściowego, lub po 19 września 2021 r., czyli po zakończeniu okresu przejściowego, obowiązkowe było stosowanie normy z 2015 roku. Od 18 lipca 2022 roku normą właściwą jest natomiast PN-ISO 9836:2022-07.

Wliczanie powierzchni ścianek działowych do powierzchni użytkowej

Z punktu 5.1.5.3. starej normy z 1997 roku wynikało, że do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały. Powierzchnię pod ścianami w mieszkaniu (lub domu) powinno się zatem doliczać do metrażu jedynie wtedy, gdy są one przeznaczone do demontażu.

Zgodnie z normą z 2015 roku powierzchnię użytkową powiększa się o powierzchnię pod elementami nadającymi się do demontażu takie jak ścianki działowe (typu przepierzenia), rury, kanały.

Pojęcie „elementów nadających się do demontażu” w kontekście ścianek działowych wywoływało (i nadal wywołuje) niemałe spory co do jego właściwej interpretacji. Zgodnie z jednym z poglądów za ścianki działowe nadające się do demontażu należy uznawać ścianki z góry zaprojektowane jako ściany typu lekkiego, nadające się do łatwego zdemontowania bez wykonywania prac typowo budowlano-remontowych. Mając jednak na uwadze dość nieprecyzyjne określenie, w obrocie deweloperskim często przyjmowano, że skoro ścianki działowe mogą zostać zdemontowane przy mniejszym lub większym nakładzie pracy, to powierzchnia pod tymi ściankami jak najbardziej może być wliczana w powierzchnię użytkową lokalu. Bez znaczenia pozostawał przy tym fakt, z jakiego materiału wykonano ściankę oraz w jaki sposób ją zamontowano/wbudowano.

Norma z 2015 roku dodała jednak, że jako ściankę działową nadającą się do demontażu należy traktować ścianki typu przepierzenia, a ponadto bezpośrednio wskazano w niej, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się: powierzchni pod stałymi ściankami, powierzchni w przejściach drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i nisz w ścianach.

Z powyższego wynika, że powierzchnia użytkowa wyliczana zgodnie z normą z 2015 roku nie powinna obejmować powierzchni pod ściankami działowymi. Nie zmienia to jednak faktu, że powierzchnia obejmująca także tę przestrzeń może być wykorzystana przez dewelopera w celach stricte sprzedażowych i rozliczeniowych, pod warunkiem stosownego opisania w umowie deweloperskiej (rzucie lokalu) powierzchni branej pod uwagę przy wyliczaniu ceny mieszkania.

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego

Polski Komitet Normalizacyjny w odpowiedzi na pytanie, czy na gruncie normy z 2015 roku powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając powierzchnię pod ściankami działowymi, przedstawił następujące stanowisko:  

Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej.

Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.

Źródło: https://www.pkn.pl/interpretacje_pn/PN-ISO%209836_2015-12_zapytanie%201.pdf

Autorka: Magdalena Komudzińska