Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, czyli zestawienia podstawowych danych dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego, nie jest dla deweloperów niczym zaskakującym. Wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej zakres przekazywanych nabywcy informacji uległ jednak znaczącemu poszerzeniu. Jednocześnie za nieprawidłowe sporządzenie prospektu informacyjnego wciąż grożą surowe konsekwencje, zarówno na płaszczyźnie cywilnej jak i karnej (w grę potencjalnie wchodzi odpowiedzialność członków zarządu firmy deweloperskiej). Jak zatem przygotować prospekt informacyjny na nowych zasadach? Gdzie szukać potrzebnych informacji? Jakie są nowe obowiązki dotyczące doręczenia prospektu informacyjnego?

Doręczenie prospektu – już nie tylko na żądanie
Jedna z najważniejszych zmian dotyczących prospektu informacyjnego dotyczy obowiązku jego doręczenia. Dotychczas deweloper, który sporządził prospekt informacyjny dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego przy rozpoczęciu sprzedaży, musiał go doręczyć wyłącznie na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Obecnie obowiązek ten został poszerzony. Deweloper musi doręczyć prospekt informacyjny nieodpłatnie, na trwałym nośniku, każdej osobie zainteresowanej przed zawarciem z nią umowy deweloperskiej (bądź innej umowy, do której stosuje się przepisy ustawy) lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej. W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie lub na jego załącznikach, należy doręczyć informację o tej zmianie w formie, w jakiej pierwotnie został doręczony prospekt z załącznikami. Doręczenie to powinno nastąpić w czasie umożliwiającym potencjalnemu nabywcy zapoznanie się z zawartymi w prospekcie informacjami jeszcze przed zawarciem umowy.

Co trzeba zawrzeć w nowym prospekcie?
Zakres informacji, które należy umieścić w prospekcie informacyjnym, jest szerszy niż dotychczas. Do nowych obowiązków należy m.in. wskazanie daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego, daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i daty ustanowienia odrębnej własności tego lokalu. Jeśli informacje te nie są jeszcze znane w momencie sporządzania prospektu (ze względu na zawarcie umowy z nabywcą na wcześniejszym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego), pola te należy pozostawić puste.

Ponadto ustawodawca wprowadził obowiązek zamieszczenia informacji o powierzchni użytkowej oraz cenie całkowitej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (wcześniej była mowa tylko o „powierzchni”, a deweloper musiał podać jedynie cenę jej metra kwadratowego), a także wysokości stawki procentowej, według której obliczana jest kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nowością jest również konieczność sporządzenia szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości) w formie załącznika do prospektu informacyjnego.

Największe obawy wśród deweloperów budzi jednak konieczność wskazania w prospekcie informacji dotyczących gruntu przeznaczonego pod inwestycję oraz zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiednich, a także inwestycji planowanych w promieniu 1 km od granic nieruchomości, na których realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.

Zagospodarowanie przestrzenne terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim
Przygotowanie prospektu informacyjnego zgodnie z nową ustawą deweloperską wymaga w pierwszej kolejności dokładnej analizy postanowień aktów planowania przestrzennego oraz innych aktów prawnych na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim. W nowym prospekcie należy w szerszym niż dotychczas zakresie opisać ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dotyczące m.in. minimalnej liczby miejsc do parkowania, warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, czy warunków i szczegółowych zasad obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej), a w wypadku braku tego planu – ustalenia decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Należy także zamieścić informacje, czy teren, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, jest objęty miejscowym planem rewitalizacji, miejscowym planem odbudowy, czy innymi aktami prawnymi (wskazanymi we wzorze prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do ustawy).

Zagospodarowanie przestrzenne terenów sąsiednich
W przypadku zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiednich istotne są dwa aspekty: ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim oraz informacje dotyczące przewidzianych informacji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. We wzorze prospektu informacyjnego zawarty jest katalog aktów prawnych, w których te inwestycje mogą być przewidziane. Należą do niego:

• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
• studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• uchwały o obszarach ograniczonego użytkowania,
• miejscowe plany odbudowy,
• mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego,
• decyzje w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, w tym m.in. decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, itd.

Planowane inwestycje, o których należy poinformować, to przede wszystkim te dotyczące budowy i rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych takich jak: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze. Należy jednak mieć na względzie, że powyższy katalog ma charakter otwarty, co oznacza, że lepiej (bezpieczniej) zawrzeć w prospekcie informacyjnym informacje o innych planowanych inwestycjach, jeśli mogłyby generować istotną uciążliwość dla nabywcy.

Ponadto w prospekcie informacyjnym należy zamieścić informacje dotyczące obiektów już istniejących, położonych w sąsiedztwie i wpływających na warunki życia. Chodzi w szczególności o obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe czy świetlne. Jest to kolejna zmiana jaka nastąpiła w prospekcie informacyjnym na skutek wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Wcześniej ustawodawca wychodził z założenia, że nabywca powinien znać okolice kupowanego lokalu lub domu jednorodzinnego, w związku z czym nakładał na dewelopera tylko obowiązek wskazania obiektów planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości. O tym, jak należy rozumieć pojęcie „sąsiedztwa”, a także o jakich obiektach należy poinformować nabywcę można przeczytać w naszym poprzednim artykule dotyczącym prospektu informacyjnego: Prospekt informacyjny w nowej ustawie deweloperskiej.

W tym miejscu warto też podkreślić, że zgodnie z art. 27 ust. 1 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej, informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu mają obowiązek uzyskać także deweloperzy, którzy zawierają jedynie umowy, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (opisane w art. 3 nowej ustawy deweloperskiej). Jest to swego rodzaju uproszczony prospekt informacyjny, którego zakres w praktyce i tak jest bardzo szeroki (muszą w nim zostać wskazane, bez wyjątków, wszystkie informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, które byłyby umieszczone w „normalnym” prospekcie).

Gdzie szukać informacji?
Wskazane wyżej informacje stanowią informacje publiczne. Część z nich jest dostępna na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej prowadzonych dla danej gminy. To od nich warto rozpocząć poszukiwania interesujących nas informacji. Niestety, w praktyce często okazuje się, że znalezienie tam wszystkich informacji potrzebnych do prawidłowego sporządzenia prospektu jest niemożliwe (poszukiwanie ich samodzielnie jest często niezwykle żmudne i czasochłonne; ponadto nie wszystkie informacje są w BIP zamieszczane). Wówczas najlepszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o udostępnienie brakującej informacji publicznej. Wniosek taki należy skierować do urzędu gminy, na terenie której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. Zgodnie z art. 13 ustawy o dostępie do informacji publicznej, odpowiedź powinniśmy uzyskać w ciągu 14 dni (aczkolwiek termin ten może ulec wydłużeniu).

Urzędy gmin są ustawowo zobowiązane do udostępniania informacji publicznych. Niekiedy jednak gminy odmawiają ich udzielenia. Taka sytuacja może mieć miejsce przykładowo wówczas, jeśli dla danego obszaru została wydana bardzo duża liczba aktów planistycznych i innych aktów prawnych, a ich przestudiowanie oraz wyodrębnienie z nich wnioskowanych informacji, wymaga dużego nakładu czasu i pracy. Wówczas mamy do czynienia z tzw. informacją przetworzoną, którą podmiot zobowiązany ma obowiązek udostępnić wyłącznie w zakresie, w jakim jest to szczególnie istotne dla interesu publicznego.

W naszej opinii, w takiej sytuacji należy zgodnie z prawdą poinformować nabywcę w prospekcie o działaniach podjętych przez dewelopera w celu pozyskania wymaganych informacji oraz o niemożności ich uzyskania. Jeśli bowiem deweloper rzeczywiście wnikliwie przeanalizował informacje dostępne w Biuletynie Informacji Publicznej, a ponadto złożył wniosek o udostępnienie brakujących informacji do właściwego organu, to można stwierdzić, że przy sporządzaniu prospektu wykazał się on należytą starannością, a zatem nie powinien ponosić odpowiedzialności za brak umieszczenia w nim części wymaganych informacji. Na razie jednak nie sposób stwierdzić, jak do takich sytuacji będą podchodzić sądy czy UOKiK – miejmy jednak nadzieję, że rozsądnie.

Sankcje cywilne i karne
Za niewywiązanie się z obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego grozi kara grzywny, natomiast jeśli osoba odpowiedzialna za informacje w nim przekazywane poda nieprawdziwe lub zatai prawdziwe informacje, będzie podlegać grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2. Jak widać, w skrajnych przypadkach lepiej jest więc w ogóle nie przygotować prospektu, niż przygotować go niedbale – w tym drugim przypadku odpowiedzialność dewelopera jest bowiem potencjalnie surowsza. Brak doręczenia prospektu, przekazanie w nim niekompletnych bądź nieprawdziwych informacji, niezgodność prospektu z umową deweloperską są ponadto przesłankami umożliwiającymi nabywcy odstąpienie od umowy.

Podsumowanie
Nowy prospekt informacyjny miał w założeniu zapewnić nabywcy maksymalny poziom wiedzy o nabywanym mieszkaniu (domu jednorodzinnym) i jego sąsiedztwie. Jego przygotowanie będzie jednak dla deweloperów sporym wyzwaniem, wymagającym gruntownej analizy stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie, jak i terenów sąsiednich. Co szczególnie istotne, deweloper powinien monitorować ewentualne zmiany w powyższym zakresie i aktualizować prospekt, jeśli takie zmiany nastąpią. Niezgodność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy z deweloperem (a nie w dniu sporządzenia prospektu informacyjne) jest przesłanką umożliwiającą nabywcy odstąpienie od umowy.

Jak widać, rzetelne sporządzenie prospektu informacyjnego jest niezwykle ważne. Niezgodność prospektu z prawdą może prowadzić do wielu negatywnych konsekwencji. Jednocześnie proces uzyskiwania wszystkich wymaganych w nim informacji może być bardzo czasochłonny. Z tego względu o sporządzeniu prospektu należy pomyśleć z odpowiednim wyprzedzeniem – nawet do kilku miesięcy przed rozpoczęciem przez dewelopera sprzedaży.

Autor: Agnieszka Pelc