Od dnia 1 stycznia 2021 r. obowiązują przepisy ustaw o podatku dochodowym wprowadzające do porządku prawnego nowy typ spółki – spółkę nieruchomościową, nakładające na nią nowe obowiązki podatkowe.

Nowa spółka – nowe podatki

Za dochód opodatkowany na terytorium Polski przez podatnika, który podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu uznaje się obecnie dochody z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw - jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, spółki niebędącej osobą prawną, tego funduszu inwestycyjnego, tej instytucji wspólnego inwestowania lub osoby prawnej, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości.

Za taki sam dochód opodatkowany na terytorium Polski uważa się dochód z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej – i to ten rodzaj dochodu będzie omawiany w dalszej części artykułu.

Spółka nieruchomościowa - definicja

Za spółkę nieruchomościową uznawany jest podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

• w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność - na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego;
• w przypadku pozostałych podmiotów - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe. W przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Nowe obowiązki podatkowe

Spółka nieruchomościowa, której udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, będzie zobowiązana odprowadzić jako płatnik zaliczkę na podatek od dochodu z tytułu zrealizowanej transakcji, jeżeli stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Polski oraz przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej. Zaliczkę należy w takim wypadku odprowadzić w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał przychód.

Powyższy obowiązek zaistnieje także w przypadku dokonania przez jeden podmiot więcej niż jednej transakcji zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie, jeżeli są spełnione warunki określone powyżej. W takim przypadku spółka nieruchomościowa jest obowiązana wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma praw głosu w spółce, której udziały (akcje) zostały zbyte, albo ogółu praw i obowiązków dających prawa do udziału w zyskach w spółce niebędącej osobą prawną, albo tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w okresie, o którym mowa w zdaniu pierwszym, wyniosła co najmniej 5%.

W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie dochodu, podatek należny będzie wynosił 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.

Formalnie to podatnik zagraniczny (podlegający w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu) winien przed terminem wpłaty zaliczki przez spółkę nieruchomościową jako płatnika przekazać płatnikowi kwotę zaliczki na podatek. W terminie wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczki na podatek płatnik jest obowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzoną według ustalonego wzoru.

Nowe przepisy nakładają tym samym obowiązek wypełnienia funkcji płatnika na spółkę nieruchomościową, która w praktyce zwykle nie będzie posiadała informacji niezbędnych do wyliczenia dochodu jaki osiągnął podmiot zbywający udziały, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze w tej spółce. Wielokrotnie bowiem, spółka nieruchomościowa nie jest stroną transakcji tylko jej przedmiotem, a co za tym idzie nie ma możliwości poboru podatku od zbywającego. Równie dobrze, spółka może też nigdy nie wejść w posiadanie informacji o wartości transakcji. Wypełnienie obowiązku odprowadzenia podatku w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, będzie częstokroć zwyczajnie niemożliwe do wykonania.

Szukasz prawnika od nieruchomości?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Przedstawiciel podatkowy

W przypadku spółki nieruchomościowej, która nie będzie miała siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółka ta będzie musiała ustanowić w drodze sporządzonej na piśmie umowy przedstawiciela podatkowego. Przedstawiciel podatkowy będzie wykonywał w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, dla której został ustanowiony, obowiązki płatnika i ponosił solidarnie ze spółką nieruchomościową odpowiedzialność za zobowiązanie podatkowe, które przedstawiciel podatkowy rozlicza w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej. Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego będzie skutkowało nałożeniem na spółkę nieruchomościową kary pieniężnej w drodze decyzji, w wysokości do 1 000 000 zł.

Z obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego zwolnione są spółki nieruchomościowe podlegające w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Obowiązek informacyjny wobec Szefa KAS

Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, informację:

• o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw - w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,
• o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze - w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych. Informacje powyższe należy podawać według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień jej roku obrotowego. W przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązek ten będzie dotyczył spółek wchodzących w skład takiej grupy.

Publikowanie polityki podatkowej

Spółka nieruchomościowa nie jest zobowiązana do publikowania polityki podatkowej, niezależnie od osiąganych przez nią przychodów.

Sprawozdanie o terminach zapłaty w transakcjach handlowych

Spółka nieruchomościowa jest zobowiązana do złożenia w terminie do 31 stycznia danego roku sprawozdania o terminach zapłaty w transakcjach handlowych za poprzedni rok. Sprawozdanie to składa się drogą elektroniczną. Niezłożenie sprawozdania w terminie stanowi wykroczenie, za które podatnik może zostać ukarany karą grzywny.

Podsumowanie

Przepisy w omówionym kształcie będą źródłem wielu sporów z organami podatkowymi i nakładają obowiązki w pewnych obszarach niemożliwe do terminowego wykonania. Przepisy te zorientowane są na zapewnienie wpływów podatkowych, bez oglądania się na podstawowe zasady konstrukcyjne podatku dochodowego i instytucji płatnika. W praktyce spółka nieruchomościowa zostanie wręcz zmuszona do dochodzenia od podatnika kwot stanowiących równowartość zapłaconego przez siebie, a w braku dochodzenia zwrotu tego podatku przez podatnika spółka nieruchomościowa poniesie jego ciężar ekonomiczny. Może to skutkować tym, że spółka nieruchomościowa będzie faktycznie podatnikiem podatku od dochodu zrealizowanego przez odrębny podmiot (poniesie jego ciężar) a nie jego płatnikiem.

Autor: Jarosław Augustyn - doradca podatkowy