Wśród deweloperów wykształciły się różne sposoby pozyskiwania kapitału niezbędnego do realizacji inwestycji. Choć wielu z nich posiłkuje się własnym kapitałem, to jednak znaczna część deweloperów pozyskuje go ze źródeł zewnętrznych. Kwestia ta może być aktualna na każdym etapie realizacji projektu deweloperskiego – począwszy od nabywania gruntu na potrzeby konkretnego zamierzenia inwestycyjnego czy budowania banku ziemi, poprzez fazę projektowania i przygotowania budowy, na wykonawstwie robót budowlanych kończąc.

Wybrane modele finansowania

Deweloperzy korzystają z różnych form służących temu celowi, a każda z nich ma swoją specyfikę, korzyści płynące dla dewelopera, ale także ograniczenia. Wśród nich możemy wyliczyć m.in.:

• pozyskiwanie środków od nabywców lokali mieszkalnych za pośrednictwem otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych,
• kredyt bankowy,
• pożyczki pieniężne,
• przystąpienie inwestora/ów do spółki (najczęściej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowej), realizującej inwestycję jako spółka celowa/projektowa,
• emisja dłużnych papierów wartościowych – obligacji,
• crowdfunding.

Poza samą umową bazową, stanowiącą źródło finansowania, niezwykle istotne jest dobre przygotowanie zabezpieczeń zwrotu dłużnej kwoty.

Obsługując tego typu transakcje zawsze dbamy, aby zabezpieczenia były adekwatne do udzielanego wsparcia finansowego. W przypadku podmiotu udzielającego finansowania mają służyć one realnemu i efektywnemu zabezpieczeniu zwrotu nie tylko nominalnej kwoty finansowania czy odsetek, ale także kosztów związanych z dochodzeniem jej zwrotu. Z kolei reprezentując interesy pozyskującego kapitał dewelopera sprawdzić przede wszystkim trzeba, czy udzielane zabezpieczenia nie są nadmierne, czy nie obciążają w sposób nieuzasadniony majątku dewelopera i majątków osobistych osób powiązanych z nim.

Poniżej przedstawiamy bliżej wybrane modele finansowania działalności deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Jednym ze sposobów finansowania inwestycji jest wykorzystanie środków gromadzonych przez nabywców lokali mieszkalnych na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Wykorzystanie tych środków możliwe jest jedynie zgodnie z postanowieniami ustawy deweloperskiej. Finansowanie inwestycji w tej formule możliwe jest jednak w ograniczonym zakresie, bowiem pozwala na wykorzystanie środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych dopiero na etapie zaawansowanych robót budowlanych. Oznacza to konieczność finansowania inwestycji w poprzedzających etapach ze środków własnych lub za pomocą środków pozyskanych z innych źródeł. Ponadto ten model finansowania obarczony jest znacznym ryzykiem co do skuteczności pozyskania środków finansowych. Po pierwsze, zależny jest od poziomu sprzedaży lokali i dokonanych przez nabywców wpłat, po drugie – realizowany jest pod ścisłym nadzorem banku prowadzącego rachunek powierniczy, a wypłata następuje po weryfikacji przez jego przedstawiciela stanu zaawansowania robót, według ustawowych reguł i z góry określonego harmonogramu. Z powyższych względów należy go zwykle traktować uzupełniająco w stosunku do innych form pozyskania kapitału zewnętrznego.

Kredyt bankowy

Spośród wymienionych powyżej form pozyskania kapitału jest to forma najbardziej skomplikowana pod względem prawnym, bowiem poza zawarciem samej umowy kredytowej (często bardzo obszernej) wymaga ustanowienia szeregu zabezpieczeń spłaty kredytu oraz dokumentów towarzyszących. Podstawowym rodzajem zabezpieczenia jest hipoteka ustanawiana na pierwszej pozycji (lub wręcz jako jedyna) na nieruchomości, zwykle przeznaczonej do realizacji finansowanej inwestycji. W praktyce bankowej inne nieruchomości (nieprzeznaczone pod realizację kredytowanego zamierzenia deweloperskiego) stanowią przedmiot zabezpieczenia zupełnie wyjątkowo. Kolejne stosowane sposoby zabezpieczenia najczęściej wymagane przez banki to: poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 KPC, zastaw (w tym zastaw rejestrowy) na wierzytelnościach przysługujących kredytobiorcy oraz na udziałach w kapitale zakładowym spółki dewelopera, poręczenia osobiste wspólników spółki dewelopera lub spółki-matki, cesja prawa z gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej należytego wykonania robót oraz praw z ubezpieczenia udzielanego przez generalnego wykonawcę robót (w tym polis OC lub polis CAR), cesja wierzytelności przysługujących kredytobiorcy z tytułu zawartych umów, w tym z umowy o roboty budowlane oraz poręczenie za zobowiązania kredytobiorcy udzielane przez osoby trzecie.

Umowy kredytowe wraz z kompletem umów ustanawiających zabezpieczenia są bardzo rozbudowane, co wymaga ich wnikliwej analizy. Możliwość negocjacji ich treści jest różna, zależna także od konkretnego kredytodawcy. Praktyka naszej kancelarii wskazuje, że przy rozsądnej argumentacji i wskazaniu konkretnych propozycji, często udaje się wprowadzić konstruktywne zmiany w umowie kredytowej czy umowach dotyczących ustanawianych zabezpieczeń, korzystne dla kredytobiorcy czy podmiotów udzielających zabezpieczenia. Z sukcesem udawało się to nawet w kontraktach o znacznej wartości.

Ta forma finansowania ma oczywiście swoje ograniczenia wynikające z sytuacji ekonomicznej samego dewelopera (jego zdolności kredytowej i możliwości ustanowienia wymaganych zabezpieczeń), jak i z bieżącej sytuacji rynkowej w ujęciu makroekonomicznym (m.in. dostępności kredytu na rynku, wysokości stóp procentowych i kosztów pozyskania finansowania).

Pożyczka pieniężna

Źródłem finansowania podobnym w swej istocie do kredytu bankowego, często stosowanym w obrocie, jest pożyczka od podmiotów zainteresowanych inwestowaniem w branży deweloperskiej. Jest to mniej sformalizowany sposób finansowania od kredytu bankowego, głównie z uwagi na bardziej elastyczny sposób działania podmiotów będących stronami tych umów. Dokumentacja sporządzana w związku z udzieleniem pożyczki jest często mniej złożona niż dokumentacja kredytowa, jednoczenie jest też zwykle bardziej dopasowana do sytuacji stron i podlega indywidualnym uzgodnieniom.

W przypadku tego typu finansowania treść dokumentów zależy głównie od kwoty zaangażowania finansowego, z której najczęściej wynika zakres ustanawianych zabezpieczeń jego zwrotu.

Angażowany kapitał, zależnie od wielkości realizowanej inwestycji, przekłada się również na liczbę pożyczkodawców. W przypadku braku inwestorów strategicznych (wnoszących znaczną część potrzebnego kapitału), finansowanie często pozyskiwane jest od co najmniej kilku podmiotów, inwestujących mniejsze (z punktu widzenia budżetu potrzebnego dla całej inwestycji) kwoty w formie pożyczki. W przypadku masowej skali pozyskiwania kapitału w grę wchodzić może tzw. crowdfunding pożyczkowy, o którym mowa będzie w dalszej części artykułu.

Przystąpienie inwestora do spółki dewelopera

Pozyskanie środków niezbędnych do realizacji zamierzenia inwestycyjnego w spółce deweloperskiej może polegać również na włączeniu jednego strategicznego lub kilku mniejszych inwestorów do struktury korporacyjnej dewelopera. W praktyce najczęściej warto stworzyć dla danego projektu, który ma być wsparty przez inwestora lub inwestorów, nową spółkę celową (spółkę projektową) dla konkretnej inwestycji, w której wspólnikami zostają deweloper i inwestor lub inwestorzy, którzy zamierzają uczestniczyć w przedsięwzięciu.

Zależnie od formy prowadzonej działalności osoby te mogą zostać przykładowo udziałowcami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytariuszami w spółce komandytowej. Te dwie formy prowadzenia działalności są najczęściej spotykanymi formami wśród deweloperów, nie jest jednak wykluczone pozyskanie wspólników także do innego rodzaju spółki handlowej. Wybranie optymalnej formy dla spółki wymaga wzięcia pod uwagę kwestii podatkowych, obciążenia składkami ubezpieczeniowymi ZUS i zdrowotną oraz kwestii pozapodatkowych, np. zasad odpowiedzialności za zobowiązania czy wpływu wspólników na prowadzenie inwestycji. Zależnie od ustaleń, a zwłaszcza od poziomu udziału w finansowaniu, wspólnikom przyznawane są uprawnienia umożliwiające uzyskanie realnego wpływu na realizację inwestycji (mniej lub bardziej aktywny inwestor) i uprawnienia do bieżącego zasięgania informacji o jej przebiegu (raportowanie inwestorowi jej postępu). Możliwe jest także przyjęcie przez niego roli inwestora finansowego, który weźmie udział w zysku wypracowanym po realizacji inwestycji, bez większej możliwości wpływania na jej przebieg (inwestor pasywny). Ustalenia stron znajdują się zwykle w umowie spółki oraz odrębnym od niej porozumieniu – umowie inwestycyjnej. Inwestorzy wnoszą do spółki tytułem wkładów środki pieniężne lub wkłady rzeczowe, przy czy najczęściej wkładem rzeczowym jest nieruchomość lub jej część, na której realizowana ma być inwestycja.

Istotną cechą (może być to wadą lub zaletą) tego sposobu finansowania jest zatem to, że nie kreuje ono zadłużenia po stronie dewelopera wobec inwestora. Inwestor tak pasywny jak i aktywny nie pożycza pieniędzy spółce – nie jest ona finansowana długiem – lecz w zamian za wkład bierze udział w zyskach z projektu deweloperskiego jako wspólnik spółki projektowej, ponosząc jednocześnie w pewnym stopniu ryzyko związane z przedsięwzięciem.

Oczywiście możliwe jest łączenie tego sposobu finansowania z finansowaniem długiem, w szczególności poprzez udzielenie przez wspólników pożyczek swojej spółce.

Crowdfunding – usługa finansowania społecznościowego

Na polskim rynku deweloperskim jest to relatywnie nowa forma pozyskiwana kapitału, polegająca na publicznym zbieraniu kapitału od bardzo dużej liczby (crowd – ang. tłum) stosunkowo drobnych inwestorów za pośrednictwem internetowych platform inwestycyjnych. Praktyka rynkowa wypracowała dwie podstawowe formy crowdfundingu – pożyczkowy i udziałowy. Crowdfunding rozwinął się w okresie, gdy nie było jeszcze poświęconej mu regulacji prawnej, a działania podejmowane na zasadzie swobody umów pozwalały na gromadzenie znacznych środków i generowały zaangażowanie finansowe bardzo dużej liczby podmiotów. Z tej przyczyny działalność tego typu została poddana szczegółowej regulacji i nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a crowdfunding udziałowy został w Polsce wręcz wyłączony. W naszej ocenie nadal warto brać pod uwagę możliwość pozyskania kapitału tą drogą. Nasza Kancelaria gotowa jest udzielić niezbędnego wsparcia właścicielom projektu deweloperskiego przez cały okres współpracy z dostawcą usług finansowania społecznościowego, począwszy do wyszukania odpowiedniego dostawcy i oferty świadczenia tych usług, aż do etapu realizacji i rozliczenia projektu.

Z uwagi na obszerność zagadnień związanych z crowdfundingiem i nieznajomość tej instytucji wśród deweloperów, omówimy ją w odrębnym artykule poświęconym temu zagadnieniu, umieszczonym na naszym blogu.

Podsumowanie

Wspomaganie się przez deweloperów jedną lub kilkoma z powyższych form finansowania zewnętrznego jest często potrzebne i powszechne na rynku. Choć zwykle generuje to ryzyka i nowe obowiązki po stronie dewelopera, to jednak przy odpowiednim zaplanowaniu i wsparciu prawnym udaje się je zniwelować, zapewniając finansowanie inwestycji i rozwój działalności dewelopera. Warto zatem rozważyć, który z wybranych modeli finansowania może wspomóc Państwa działalność.

Autor:

Magdalena Stępień

Michał Wojciechowski