Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („plan miejscowy”) stanowi akt prawa miejscowego, określający rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Z punktu widzenia inwestora, objęcie terenu inwestycji planem miejscowym jest generalnie korzystne – skraca proces inwestycyjny, eliminując chociażby konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku większych inwestycji może to być nawet kilka decyzji), a także zwiększa pewność co do możliwej, dopuszczonej na nieruchomości zabudowy, określając zasadnicze jej parametry. Z drugiej strony, w przypadku uchwalenia planu miejscowego, co do zasady nie ma możliwości zrealizowania inwestycji niezgodnej z jego zapisami. W związku z tym ważne jest, aby wiedzieć jak wywołać procedurę uchwalania oraz zmiany, a w ostateczności jak zaskarżyć plan miejscowy.

Uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu

Przed omówieniem procedury uchwalenia planu miejscowego, konieczne jest odniesienie się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego („studium”).

Studium służy określeniu polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego. Pomimo tego, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, to wiąże organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Innymi słowy, w wypadku braku planu miejscowego, studium nie przesądza o możliwości zagospodarowania danego terenu, natomiast jako dokument ustalający ogólne założenia, obowiązkowo musi zostać uchwalony dla całej gminy.

W przeciwieństwie do studium, plan miejscowy nie jest uchwalany obowiązkowo i jest aktem prawa miejscowego. W związku z tym uchwalenie miejscowego planu – poza wyjątkami nakazującymi obowiązkowe uchwalenie – zależy od podjęcia stosownej uchwały przez radę gminy. Co ważne, uchwała może zostać podjęta z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta (lub odpowiednio burmistrza albo prezydenta miasta). Jest to element tzw. „władztwa planistycznego gminy” czyli przekazania gminie kompetencji do władczego ustalania przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu.

Nie oznacza to jednak, że inwestor nie ma żadnego wpływu na rozpoczęcie procedury uchwalania miejscowego planu. Przeciwnie – niejednokrotnie to właśnie impuls ze strony podmiotów prywatnych (niezależnie od tego, czy jest to deweloper, czy grupa sąsiadów) skłania władze gminy do uchwalenia miejscowego planu.

Procedura uchwalenia miejscowego planu

Wójt (odpowiednio burmistrz albo prezydent miasta) po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego kolejno ogłasza podjęcie uchwały oraz określa formę, miejsce i termin składania wniosków do miejscowego planu.

Szczególną uwagę należy zwrócić na sposób ogłoszenia podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt ogłasza w prasie miejscowej, przez obwieszczenie oraz udostępnienie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Może się zdarzyć, że będąc właścicielem działki zlokalizowanej w innej części kraju, inwestor przegapi fakt rozpoczęcia procedury planistycznej.

Po uzgodnieniu założeń miejscowego planu przez odpowiednie instytucje i organy, projekt miejscowego planu jest wykładany do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni, a następnie organizowana jest co najmniej jedna dyskusja publiczna nad przyjętymi rozwiązaniami. W wyznaczonym terminie możliwe jest również wnoszenie uwag do projektu, które następnie są rozpatrywane – a w razie pozytywnego rozpatrzenia uwag, wprowadzane są zmiany do projektu.

Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu.

Dopiero po podjęciu powyższych kroków, projekt planu miejscowego przedstawiany jest radzie gminy i poddawany pod głosowanie. Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu.

Co ważne, koszt sporządzenia planu miejscowego obciąża budżet gminy, a w pewnych sytuacjach budżet państwa, powiatu, województwa lub inwestora realizującego inwestycję celu publicznego. Tym samym niedopuszczalne jest domaganie się przez gminę jakichkolwiek środków w zamian za uchwalenie miejscowego planu od inwestora prywatnego (co nie zawsze było jednak respektowane w praktyce – niekiedy bowiem gmina oczekuje w zamian darowizny na określony cel).

Zwykle procedura uchwalenia miejscowego planu jest czasochłonna i trwa od jednego roku do kilku lat. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy procedura planistyczna trwa kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Zmiana miejscowego planu następuje w takiej samej procedurze, jak jego uchwalenie.

Zaskarżenie planu miejscowego

Zdarza się, że nawet pomimo składania uwag i aktywnej postawy, postanowienia uchwalonego miejscowego planu naruszają interes prawny podmiotu prywatnego.

Prawo do zaskarżenia miejscowego planu ma ten, kogo interes prawny został naruszony poprzez uchwalenie miejscowego planu. Innymi słowy, osobami uprawnionymi do zaskarżenia planu miejscowego są przede wszystkim właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych miejscowym planem.

Jeśli sąd administracyjny uwzględni skargę, wówczas orzeknie o stwierdzeniu nieważności planu miejscowego w odniesieniu do poszczególnych części, bądź w całości. Co ważne, sąd stwierdzi nieważność od momentu uchwalenia miejscowego planu – tak jakby wadliwy miejscowy plan nigdy nie został uchwalony. 

Zaskarżenie planu miejscowego odniesie skutek, jeśli naruszona została w sposób istotny procedura uchwalania miejscowego planu (zasady sporządzania oraz tryb sporządzania) lub doszło do naruszenia właściwości organów w powyższym zakresie, a stwierdzone naruszenie pozostawało w związku z naruszeniem interesu prawnego skarżącego.

Poza zaskarżeniem miejscowego planu, właścicielowi przysługują również roszczenia odszkodowawcze. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja powyższych roszczeń, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.

Odrolnienie poprzez uchwalenie planu miejscowego

Jedną z głównych korzyści – zarówno dla gminy, jak i dla podmiotów prywatnych – może być odrolnienie znacznych powierzchni obszarów rolnych i przeznaczenie ich na inne zagospodarowanie.

Miejscowy plan określa obowiązkowo m.in. przeznaczenie terenów, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, środowiska, czy krajobrazu. Jedną z istotniejszych korzyści wynikających z uchwalenia planu miejscowego jest możliwość przeznaczenia nieruchomości rolnych do zagospodarowania na inne cele np. zabudowę mieszkaniową lub usługową. Takie tereny utracą wówczas swój rolny charakter, przez nie znajdzie wobec nich zastosowania ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przykład 1: jeśli nie uchwalono planu miejscowego, to inwestor nie może nabyć działki rolnej składającej się z gleb klasy VI, o powierzchni 3 hektarów, jeżeli nie jest rolnikiem indywidualnym lub nie otrzymał zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Przykład 2: jeśli dla nieruchomości opisanej w przykładzie 1. zostanie uchwalony miejscowy plan, który przewiduje zagospodarowanie terenu na cele inne niż rolnicze, wówczas każdy może swobodnie nabyć tę działkę.

Uchwalenie miejscowego planu może spowodować „odblokowanie inwestycyjne” terenów, na których, co do zasady, nie ma możliwości zrealizowania inwestycji deweloperskiej. W przypadku nieruchomości składających się z użytków klas I-III, poza bardzo restrykcyjnymi wyjątkami, nie ma możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a co za tym idzie pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak gmina uchwalając miejscowy plan określi zagospodarowanie takich terenów w inny, niż rolny sposób, wówczas po uzyskaniu stosownej zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, dopuszczalne będzie przeznaczenie tych ziem na cele nierolnicze – np. pod zabudowę mieszkaniową.

Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.

Przykład: gmina uchwaliła na dotychczas wykorzystywanych jako pola uprawne planowane zagospodarowanie pod osiedle domów jednorodzinnych. Do momentu zagospodarowania ich zgodnie z miejscowym planem, tereny te nadal mogą być wykorzystywane rolniczo.

Autor: Wojciech Maksymczuk