Wysoka inflacja, znaczący wzrost cen – w tym również cen materiałów i usług w sektorze budowlanym, a także niepewna sytuacja na arenie międzynarodowej spowodowana wojną na Ukrainie stały się przyczynkiem do dyskusji w środowisku deweloperów nad możliwością wprowadzenia do umów deweloperskich mechanizmów pozwalających na zmianę ceny nabycia lokalu tak, by cena ta odpowiadała faktycznej wartości rynkowej mieszkania w momencie przeniesienia własności na nabywców.

Deweloperzy poszukujący sposobu na utrzymanie dochodu z inwestycji na założonym poziomie i zminimalizowanie ryzyka rynkowego rozważają obecnie zmodyfikowanie stosowanych wzorów umów pod kątem wprowadzenia do nich klauzul indeksujących cenę nabycia.

Należy jednak odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób powinna zostać skonstruowana klauzula waloryzacyjna i jakie kryteria powinna spełniać, by nie została uznana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywną (niedozwoloną), a w konsekwencji niewiążącą konsumenta.

Niniejszy artykuł jest pierwszym z cyklu trzech publikacji na temat waloryzacji ceny w umowie deweloperskiej, które pojawią się na naszym blogu.

Czy cena nabycia lokalu może zostać zmodyfikowana po zawarciu umowy deweloperskiej?

Może. Co więcej, większość deweloperów obecnie posiada w stosowanych przez siebie wzorach umów deweloperskich mechanizmy pozwalające na korektę ceny w sytuacji zaistnienia określonych przesłanek – najczęściej jest to zmiana stawki podatku VAT lub różnica w metrażu (powierzchni lokalu). Dopuszczalność zmiany ceny wynika również pośrednio z samej ustawy deweloperskiej – we wzorze prospektu informacyjnego przewidziano rubrykę na informację o waloryzacji ceny i jej warunkach. Analiza orzecznictwa oraz dotychczasowych wypowiedzi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów także prowadzi do wniosku, że istnieje możliwość wprowadzenia klauzul waloryzacyjnych do umów deweloperskich.

Waloryzacja z zasadami

Dla mechanizmu indeksacji ustalić należy jednak określone ramy – deweloper nie może posiadać zupełnej swobody kształtowania ceny po podpisaniu umowy deweloperskiej. Postanowienie umowne pozwalające na waloryzację ceny nabycia lokalu powinno sprostać konkretnym wymaganiom i posiadać sześć cech opisanych skonstruowanym przez nas akronimem „PASMOO” (P – precyzyjność, A – automatyczność, S – symetryczność, M – możliwość odstąpienia, O – obiektywność, O – ograniczoność).

#1) Precyzyjność

Przez precyzyjność rozumieć należy jasność i dokładność opisu mechanizmu zmiany ceny. Przeciętny konsument po zapoznaniu się z klauzulą waloryzacyjną powinien mieć pełną świadomość, w jakich warunkach i w oparciu o jaki miernik cena lokalu będzie wzrastać lub spadać. Ważne jest również jednoznaczne oznaczenie okresu, w którym będzie następowała waloryzacja oraz jej częstotliwości.

#2) Automatyczność

Klauzula waloryzacyjna powinna przewidywać, że jeśli wskaźnik przyjęty za podstawę waloryzacji wzrośnie lub spadnie, cena automatycznie tj. bez konieczności podjęcia działania przez którąkolwiek ze stron również ulegnie odpowiedniej zmianie. Deweloper nie może posiadać jednostronnego prawa do podwyższenia/obniżenia ceny w przypadku wzrostu/spadku wskaźnika stanowiącego podstawę waloryzacji. Automatyczność powinna zwiększać stopień pewności konsumenta co do ukształtowania ceny w przyszłości – nabywca winien mieć możliwość uwzględnienia ewentualnej podwyżki w swoim planie wydatków.

#3) Symetryczność

Symetryczność oznacza dwustronne działanie wskaźnika przyjętego za podstawę waloryzacji – w razie wzrostu wskaźnika, cena za lokal powinna wzrastać, natomiast w przypadku jego obniżenia – ulegać zmniejszeniu.

#4) Możliwość odstąpienia

Zgodnie z art. 385(3) pkt 20 Kodeksu cywilnego, w przypadku wzrostu ceny lokalu nabywca powinien mieć zapewnione prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Dyskusyjne jest jednak to, czy prawo odstąpienia od umowy powinno przysługiwać nabywcy niezależnie od poziomu wzrostu ceny, tj. nawet przy nieznacznych wahaniach, czy też wyłącznie wtedy, gdy cena przekroczy określony w umowie pułap. Przy przyjęciu drugiego wariantu istotne jest również określenie wysokości progu wzrostu ceny, po przekroczeniu którego nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wysokość ta powinna być ustalona w taki sposób, by nie ograniczało to faktycznie prawa konsumenta do odstąpienia od umowy zapewnionego przez ww. przepis.

#5) Obiektywność

Istotnym jest, by ani deweloper, ani nabywca nie mieli wpływu na kształt wskaźnika przyjętego za podstawę waloryzacji. Ponadto miernik ten powinien być ogólnodostępny, tj. łatwy do odszukania dla przeciętnego konsumenta.

#6) Ograniczoność

By już na starcie zapewnić konsumentowi jak najpełniejszy obraz tego, co będzie czekało go w przyszłości (na jakiego rzędu wydatek będzie musiał się przygotować), należy w treści klauzuli waloryzacyjnej określić górny pułap wzrostu ceny za lokal. Zasadnym jest przyjęcie - zgodnie z zasadą symetryczności – że możliwe jest także ustalenie dolnej granicy, poniżej której cena lokalu na skutek dokonanej waloryzacji nie spadnie. Ważne, by obie te wartości (górna granica wzrostu oraz dolna granica spadku) były takie same lub aby ewentualne odstępstwo było na korzyść konsumenta.

PASMOO sukcesów?

Dobrze napisana klauzula waloryzacyjna to taka, która będzie równoważyła interesy obu stron umowy deweloperskiej – z jednej strony zapewni deweloperowi uzyskanie rynkowej w za sprzedawany lokal, z drugiej zaś w jak największym stopniu zapewni nabywcy pewność co do finalnej wartości lokalu, a także – w razie potrzeby – zagwarantuje możliwość bezkosztowego „wyjścia” z umowy.

Konstruując klauzulę waloryzacyjną należy pamiętać o tym, że drugą stroną umowy jest konsument, czyli podmiot objęty „szczególną ochroną”. Zastosowanie się do zasady PASMOO powinno uchronić dewelopera przed zarzutem abuzywności klauzuli waloryzacyjnej ze strony Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – poszczególne cechy zostały bowiem wyinterpretowane z orzeczeń sądów oraz wypowiedzi UOKiK.

Autor: Dominika Grabarczyk