Zakup nieruchomości od syndyka masy upadłości może być atrakcyjną okazją inwestycyjną, zwłaszcza w przypadku zabytkowych kamienic. Jednakże, aby transakcja przebiegła pomyślnie i bezpiecznie, należy pamiętać o kilku kluczowych aspektach. Przede wszystkim, ważne jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości, w tym ewentualnych obciążeń oraz stanu technicznego budynku. Istotne są również kwestie związane z ochroną konserwatorską mogą wymagać szczególnej uwagi.

Czy cena to jedyny aspekt, na który oferent powinien zwrócić uwagę? Co należy sprawdzić przed złożeniem oferty i jak nie kupić przysłowiowego kota w worku?

Rola syndyka i warunki sprzedaży

Z momentem ogłoszenia upadłości właściciela nieruchomości i wyznaczenia syndyka, rozpoczyna się procedura mająca na celu upłynnienie majątku upadłego. Syndyk w ramach swoich uprawnień może, za zgodą sędziego – komisarza i na warunkach wskazanych w postanowieniu, przeprowadzić sprzedaż nieruchomości należących do upadłego.

Najważniejsze informacje dotyczące zasad i warunków sprzedaży publikowane są przez syndyka w regulaminie sprzedaży, który stanowi pierwszy dokument, jaki powinien zostać skrupulatnie przeanalizowany przez potencjalnego oferenta. To właśnie tam wskazane są wymagania formalne, opis procedury, jak i informacje o samej nieruchomości oraz harmonogram postępowania sprzedażowego.

Od czego zacząć?

Przyszły oferent powinien zwrócić szczególną uwagę na wszelkie informacje dotyczące przedmiotu sprzedaży - nieruchomości. W regulaminie sprzedaży syndyk zazwyczaj podaje podstawowe dane i wskazuje, jakimi dokumentami dysponuje, nakładając jednocześnie na oferenta obowiązek zapoznania się ze stanem prawnym i fizycznym nieruchomości. Składając ofertę oferent akceptuje stan prawny i techniczny nieruchomości, dlatego też jeszcze przed decyzją o złożeniu oferty powinien przeprowadzić badanie due diligence w powyższym zakresie.

Często lista dokumentów, jakimi dysponuje syndyk jest krótka. Chcąc dokładnie przeanalizować stan nieruchomości oraz ocenić szanse możliwości realizacji planowanych inwestycji związanych z kamienicą, rozwiązaniem może być próba uzyskania od syndyka pełnomocnictwa do uzyskiwania wszelkich zaświadczeń i informacji o nieruchomości, a w przypadku braku możliwości uzyskania takiego pełnomocnictwa, samodzielne złożenie wniosków do organów o udzielenie niezbędnych informacji.Istotnym dokumentem jest operat szacunkowy przygotowany na zlecenie syndyka, który powinien stanowić punkt wyjścia do badania nieruchomości.

Badanie due diligence stanu prawnego powinno obejmować przede wszystkim kwestie dotyczące prawa własności, postępowania upadłościowego, istniejących i potencjalnych obciążeń oraz roszczeń osób trzecich oraz sporów z właścicielami nieruchomości sąsiednich, dokumentów planistycznych, postępowań sądowych i administracyjnych, dokumentacji budowlanej i powykonawczej, obowiązków właściciela, a w przypadku kamienic, przede wszystkim aspektów związanych z ochroną konserwatorską i stanowiskami archeologicznymi.

Dla przykładu, jeżeli oferent jest zainteresowany nabyciem zabytkowej kamienicy i planuje przeprowadzić gruntowną modernizację i rewitalizację obiektu, wówczas powinien położyć szczególny nacisk na m.in. analizę postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli obowiązuje), dopuszczalnej ilości miejsc parkingowych oraz możliwości i potencjalnych kosztów związanych z finansowaniem budowy lub przebudowy dróg publicznych, dostępu do drogi publicznej, dotychczasowej procedury budowlanej, w tym historycznych pozwoleń wydanych przez organy budowlane oraz danych w rejestrze zabytków.Jeżeli dla zabytku wydana została tzw. „biała karta” stanowiąca podstawowe źródło informacji o historii, architekturze i stanie zachowania obiektu, to również powinna ona stanowić podstawę badania due diligence.

W przypadku zabytkowych kamienic możliwość przeprowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych będzie najczęściej uzależniona od obowiązku ścisłej współpracy właściciela z konserwatorem zabytków oraz przestrzegania jego wytycznych i realizowania nałożonych obowiązków.

Analizując dokumenty historyczne należy zwrócić uwagę, czy wszystkie prace budowlane zostały przeprowadzone zgodnie z dokumentacją (w tym postanowieniami konserwatora) i czy nie istnieje ryzyko wystąpienia samowoli budowlanej, która może być dotkliwym obciążeniem finansowym dla przyszłego właściciela.

Niezależnie od powyższego, oferent powinien zbadać stan techniczny nieruchomości i zweryfikować, czy planowana inwestycja jest możliwa z projektowego i budowlanego punktu widzenia. Dobrym pomysłem jest zlecenie własnego operatu szacunkowego.

Dokładna analiza stanu nieruchomości jest kluczowa, gdyż najczęściej w regulaminie sprzedaży syndyk zastrzega, że nabywca nie może żądać unieważnienia przybicia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nabywanego prawa własności nieruchomości oraz zrzeka się roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne.

Wymagania formalne

Jeżeli stan prawny i techniczny kamienicy nie budzi zastrzeżeń, przed złożeniem oferty należy sprawdzić, czy oferent spełnia wszystkie wymagania formalne oraz przygotować dokumenty, które należy obowiązkowo złożyć wraz z ofertą.

Oprócz dokumentów związanych stricte z podmiotem oferenta (dane z rejestrów, zgody korporacyjne) syndyk oczekuje złożenia szeregu oświadczeń dotyczących m.in. znajomości stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz przedstawienia dowodu uiszczenia wadium.

Podczas przygotowań nie można zapomnieć o najważniejszym – harmonogramie postępowania sprzedażowego oraz formie i miejscu składania ofert.

Oferty wadliwe, niezgodne z regulaminem sprzedaży czy też niekompletne są odrzucane i nie są uwzględniane przy rozstrzygnięciu w postępowaniu sprzedażowym.

Nabycie nieruchomości od syndyka masy upadłości może być strzałem w dziesiątkę, przy czym aby uniknąć rozczarowań i zaskoczeń kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie zarówno warunków przeprowadzenia transakcji, jak i samej nieruchomości.

Autor: Adrianna Janicka