Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) jest szczególnym rodzajem planu miejscowego. ZPI ma na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego, przy jednoczesnym wprowadzeniu większej swobody w zakresie realizowania inwestycji oraz zwiększeniu partycypacji społecznej. Ten szczególny rodzaj planu miejscowego jest uchwalany przez radę gminy (czyli analogicznie jak w przypadku planów miejscowych) na wniosek inwestora po uprzednim przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej.

Co istotne, w przypadku planu miejscowego, inwestor nie miał takiej mocy sprawczej. Procedura uchwalania planu miejscowego była i nadal jest wyłączną kompetencją gminy, a inwestor dotychczas nie miał skutecznych narzędzi umożliwiających wywołanie procedury planistycznej. Oczywiście można było składać wnioski o podjęcie uchwały, czy zmianę obowiązującej – niemniej, były to niejako „prośby”, których gminy nie musiały uwzględniać. ZPI stanowi w pewien sposób odpowiedź na te potrzeby, ponieważ ten szczególny rodzaj planu miejscowego jest uchwalany na wniosek inwestora. W tym przypadku to inwestor przygotowuje niezbędną dokumentację projektową i wyręcza gminę w dokonywaniu tych czynności.

ZPI zastępuje plan miejscowy

Zgodnie z przepisami, wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI. Przepis ten w praktyce umożliwia zastąpienie niekorzystnego planu miejscowego obowiązującego na danym terenie. Oznacza to, że ZPI może być uchwalony niezależnie od tego, czy na danym obszarze obowiązuje plan miejscowy.

W sytuacji, gdy gmina uchwali plan ogólny – z którym ZPI musi być zgodne – którego ustalenia będą odmienne od obowiązującego planu miejscowego, to narzędzie jakim jest ZPI potencjalnie umożliwi „pozbycie” się tego planu miejscowego. Plan ogólny nie musi być zgodny z planem miejscowym.

Dla zobrazowania sytuacji, można podać następujący przykład:

Obecnie na terenie nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, który przeznacza nieruchomość pod tereny zieleni.

Uchwalając plan ogólny, gmina zmieniła przeznaczenie nieruchomości na strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Inwestor chciałby na tym obszarze wybudować dom jednorodzinny, jednakże z uwagi na plan miejscowy nie ma takiej możliwości.

W związku z tym, może wystąpić z wnioskiem do gminy o uchwalenie ZPI pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Takie przeznaczenie będzie zgodne z obowiązującą na tym obszarze strefą (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), a ZPI zastąpi postanowienia planu miejscowego.

Dotychczas ewentualna procedura zmiany planu miejscowego była dość żmudna i niepewna, ponieważ inwestor mógł złożyć do gminy wniosek o zmianę planu, ale rzadko kiedy przynosiło to efekty. Dla gmin taka procedura jest czasochłonna i kosztowna. Dlatego też w praktyce mało który inwestor podejmował takie próby. ZPI jest narzędziem, które realnie może umożliwić przyspieszenie tej procedury i zmianę niekorzystnego przeznaczenia nieruchomości.

Jakie inwestycje będzie można zrealizować na podstawie ZPI?

ZPI obejmować będzie obszar inwestycji głównej (np. zabudowa usługowa) oraz obszar inwestycji uzupełniającej (np. urządzona zieleń parkowa).

Zgodnie z definicją legalną, poprzez inwestycję uzupełniającą należy rozumieć: inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej. Gmina wraz z inwestorem będą mogli określić zakres realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniającej.

Podsumowując, ZPI może być uchwalany dla terenu, na którym planowana jest inwestycja główna, a więc ta którą będzie chciał zrealizować inwestor, a dodatkowo ZPI będzie obejmować także inwestycję uzupełniającą, czyli tą, której realizacji będzie oczekiwała od inwestora gmina (w związku z realizacją planowanej przez niego inwestycji). Nie ma ograniczeń przedmiotowych dla jakich inwestycji może być uchwalony ZPI. Mogą to być inwestycje mieszkaniowe, ale też innego rodzaju. Co szczególnie istotne, ZPI nie może być uchwalone tylko dla inwestycji głównej – musi obejmować także inwestycję uzupełniającą. Tereny inwestycji głównej i uzupełniającej nie muszą do siebie przylegać. Warto także dodać, że realizacja inwestycji uzupełniającej nie wyłącza obowiązku partycypacji w budowie infrastruktury drogowej na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Umowa urbanistyczna

Warunkiem uchwalenia ZPI jest zawarcie z gminą umowy urbanistycznej, w której zostanie określone, jakie konkretne świadczenie inwestor będzie zobowiązany spełnić na rzecz gminy. Ustawa daje konkretne wskazówki, co to może być, np. przekazanie gminie części nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja uzupełniająca, pokrycie w całości lub w części kosztów budowy inwestycji uzupełniającej.

Taka umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Co ciekawe, nie ma przeszkód, by wniosek o uchwalenie ZPI złożyło kilku inwestorów. Jest to dobre rozwiązanie w sytuacji gdy, np. inwestor dysponuje gruntem pod zabudowę, ale nie jest w stanie sam w całości zrealizować inwestycji.

Oczywiście należy mieć na uwadze, że rada gminy może nie wyrazić zgody na ZPI. Uchwalenie ZPI może nastąpić tylko wtedy, gdy inwestor zawrze z gminą umowę urbanistyczną dotyczącą realizacji inwestycji uzupełniającej. Z powyższego wynika, że gmina może odstąpić od negocjacji do czasu zawarcia umowy urbanistycznej. Podejmując decyzję o procedowaniu ZPI inwestor musi liczyć się z tym, że gmina może, ale nie musi uchwalić ZPI. Istotną kwestią jest również fakt, że inwestor po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie ZPI nie jest ograniczony terminem na wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Pierwsze ZPI zostały już uchwalone

Obecne przepisy umożliwiają już uchwalanie ZPI. Pierwsze plany obowiązują m.in. w gminie Goczałkowice-Zdrój (uchwała z dnia 21 sierpnia 2024 roku i z dnia 17 grudnia 2024 roku), Łuków (uchwała z dnia 30 sierpnia 2024 roku), czy Bolków (uchwała z dnia 29 listopada 2024 roku).

Tytułem przykładu wskazać można, że ZPI w Goczałkowicach-Zdroju (uchwała z dnia 17 grudnia 2024 roku) przewiduje tereny elektrowni słonecznej. Jako inwestycję główną wskazano w tej uchwale budowę elektrowni słonecznej, natomiast jako inwestycję uzupełniającą: obszar zieleni publicznej z urządzeniem do sygnalizowania jakości powietrza.

W wielu innych gminach trwają obecnie procedury sporządzania ZPI. To nowe narzędzie planistyczne ma na celu przyspieszenie realizowania inwestycji. Zintegrowane plany inwestycyjne pozwalają na lepsze wykorzystanie zasobów i infrastruktury, co np. pozwala obniżyć koszty inwestycji. Ponadto, jest to narzędzie umożliwiające rozwój infrastruktury w sposób harmonijny, uwzględniając potrzeby tak inwestorów jak i mieszkańców.

Planowana nowelizacja przepisów dotyczących ZPI

Co ciekawe, obecnie po ponad roku funkcjonowania instytucji ZPI planowana jest nowelizacja przepisów. Rząd pracuje nad projektem ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt ustawy będzie zakładał umożliwienie radzie gminy ustalenie w drodze uchwały wytycznych w zakresie umów partycypacyjnych (ogólne zasady partycypacji inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji określanych w umowie urbanistycznej). Celem takiego rozwiązania ma być uregulowane zobowiązań inwestora i gminy możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej.

Dodatkowo, projekt ustawy zakłada inne zmiany, które mają usprawnić procedurę sporządzenia ZPI: zmiana definicji inwestycji uzupełniającej (ma zostać ograniczona), szczególne zasady powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, rezygnacja z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, rezygnacja z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.

Autorzy:

Zuzanna Kaczmarek

Wojciech Maksymczuk