Gdy planujemy zakup działki, jedną z podstawowych czynności przeprowadzanych w ramach audytu nieruchomości powinno być sprawdzenie, czy objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jakie przeznaczenie przewiduje dla niej istniejący plan i czy owe przeznaczenie zgodne jest z naszymi planami dotyczącymi nieruchomości.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP” ) stanowi akt prawa miejscowego i przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy. MPZP określa przede wszystkim przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jest to dokument, który składa się  z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały).

To właśnie ustalenia MPZP, wraz z innymi przepisami, określają i wskazują sposób korzystania z nieruchomości oraz stanowią bezpośrednią podstawę wydawania decyzji pozwolenia na budowę.

Każdy MPZP powstaje na podstawie i w zgodzie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Studium”).

W przeciwieństwie do MPZP Studium nie jest aktem prawa miejscowego, a co za tym idzie nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Studium ma jedynie charakter aktu kierownictwa wewnętrznego, wiąże organy przy sporządzaniu MPZP i służy koordynacji ustaleń tych planów.

MPZP a Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Sprawdzenie, czy dana nieruchomość objęta jest MPZP jest niezwykle istotne i powinno być dokonane w ramach audytu jeszcze przed nabyciem działki, szczególnie, gdy planujemy wykorzystywać nieruchomość na cele innye niż rolne.

Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”) przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego tj. zasadniczo nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana na cele upraw lub hodowli, z wyłączeniem jednak nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Powyższe jednoznacznie wskazuje, iż w MPZP dokonuje się zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zmiany przeznaczenia gruntów nie należy jednakże mylić z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej i leśnej, czyli tzw. odrolnieniem. Więcej na temat odrolnienia pisaliśmy tutaj "Odrolnienie gruntu - kiedy jest możliwe i na czym polega".

Zatem jeśli w danym MPZP wskazano przeznaczenie interesującej nas działki jako inne niż rolne, przepisy UKUR nie będą miały zastosowania i nieruchomość można nabyć bez obawy o obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, czy też konieczność uzyskania zgody KOWR na nabycie. W takim wypadku nie ma też znaczenia powierzchnia nabywanej działki. Tak samo jak działka poniżej 0,3 ha tak i działka powyżej 1 ha w takim wypadku nie podpadają pod działanie UKUR, a co się z tym wiąże to przede wszystkim brak wymogu bycia rolnikiem indywidualnym przy jej nabywaniu.

Szukasz prawnika od nieruchomości?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Agata Pawlak

radca prawny

 

agata.pawlak@kniw.pl

61 646 84 56

Co jeśli moja działka nie jest objęta MPZP, bądź nie pozwala mi na realizację planowanej inwestycji?  

Wciąż mniej niż jedna trzecia kraju jest pokryta planami zagospodarowania – na koniec 2017 roku w Polsce miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego objętych było jedynie 30,5% powierzchni.

W sytuacji, gdy interesująca nas działka nie jest objęta MPZP, a chcielibyśmy zrealizować na niej jakąś inwestycję istnieją dwie możliwości działania – możemy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, bądź wystąpić do gminy z wnioskiem o uchwalanie MPZP dla konkretnego obszaru.

Procedura planistyczna jest niestety skomplikowana, czasochłonna i zależna od planów budżetowych danej gminy. Cały proces zakłada konsultacje, uzgodnienia i opiniowanie projektowanego MPZP z szeregiem instytucji m.in. z urzędem wojewódzkim, właściwym zarządcą dróg, konserwatorem zabytków, policją, wojskiem, strażą pożarną czy sanepidem. Udział w tej procedurze mają też podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości objętych granicami projektu planu. Projekt MPZP wykładany jest do publicznego wglądu i poddawany jest dyskusji publicznej dotyczącej rozwiązań przyjętych w nim. Po wyłożeniu możliwe jest składanie uwag do MPZP. W końcowej fazie rada gminy stwierdza zgodność projektu ze Studium oraz uchwala MPZP. Czas trwania procedury planistycznej zależny jest od wielu czynników. Przepisy nie regulują, w jakim maksymalnym terminie musi powstać i zostać podjęta uchwała. Jest to procedura długotrwała – w zależności od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem, na uchwalenie planu można czekać od kilku miesięcy do kilku lat.

Powyższa procedura ma również zastosowanie w sytuacji, gdy dla obszaru położenia nieruchomości istnieje MPZP, lecz przeznaczenie w nim wskazane nie pozwala nabywcy, czy też właścicielowi na realizację planowanej inwestycji (np. wybudowanie hali magazynowej na terenie obecnie przeznaczonym pod zieleń). W takim przypadku wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy nie będzie możliwe. Jedynym rozwiązaniem jest wnioskowanie o zmianę przeznaczenia dla danej działki w MPZP. Procedura zmiany istniejącego MPZP przebiega praktycznie analogicznie, jak w przypadku uchwalenia nowego MPZP. Jest wobec tego tak samo długotrwała, a samo jej rozpoczęcie zależy nie tylko od inicjatywy zainteresowanego podmiotu ale i możliwości i planów gminy.

Wzrost wartości nieruchomości – opłata planistyczna

Warto również podkreślić, iż jeśli wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu lub zmianie MPZP, to należy liczyć się z tym, że po jej sprzedaży wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobierze tzw. rentą planistyczną lub opłatą planistyczną.  Wysokość opłaty zależy od wzrostu wartości nieruchomości, jednakże nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (właściwą stawkę ustala rada gminy). Opłata jest należna w przypadku sprzedaży nieruchomość w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP. 

Podsumowując powyższe, wiele zależy od postanowień konkretnego MPZP i indywidualnych planów związanych z nieruchomością. Nie istnieje jednolita strategia działania możliwa do zastosowania dla różnych sytuacji i okoliczności dotyczących nieruchomości i planowanych na niej inwestycji.

Z pewnością jednak, sprawdzenie, czy MPZP obowiązuje dla danej działki oraz jakie jest wskazane nim jej przeznaczenie, powinno być podstawową czynnością dokonywaną przed nabyciem nieruchomości, aby nie doprowadzić do sytuacji, w której nabywca nie będzie mógł zrealizować wymarzonej inwestycji.

Autor: Adrianna Janicka