Na naszym blogu pojawił się już artykuł poświęcony zmianom przewidzianym w nowelizacji ustawy o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym norekwspolnicy.pl/blog/zalozenia-nowelizacji-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym. W nim omówione zostały najważniejsze w naszej ocenie, ogólne założenia i proponowane w projekcie nowelizacji zmiany. Tym razem skupimy się przede wszystkim na zmianach dotyczących inwestycji OZE. Jak powyższa nowelizacja może wpłynąć na procesy inwestycyjno–budowlane inwestycji OZE? W jaki sposób i na jakich terenach będą mogły być realizowane inwestycje OZE? Czy proponowane zmiany faktycznie ułatwią inwestorom realizację inwestycji OZE? Na te pytania odpowiemy w poniższym artykule.

Plan miejscowy a inwestycje związane z OZE

Zgodnie z nowymi przepisami instalacje odnawialnych źródeł energii niezamontowane na budynkach, a zlokalizowane:

a) na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,

b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,

c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW

– będą mogły powstawać wyłącznie na podstawie zapisów planu miejscowego.

Do tej pory instalacje OZE mogły powstawać na dwa sposoby – na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (“MPZP”), a w jego braku, na podstawie decyzji WZ (na naszym blogu szerzej omawiamy tę kwestię - norekwspolnicy.pl/blog/farma-fotowoltaiczna-a-decyzja-o-warunkach-zabudowy). Realizacja inwestycji OZE na podstawie MPZP była możliwa wyłącznie wtedy, gdy przewidywał on lokalizację takich instalacji. Z racji tego, iż postanowienia MPZP nie mogą naruszać przeznaczenia terenu wskazanego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, to już w tym akcie planistycznym gmina co do zasady miała obowiązek wyznaczyć obszary pod instalacje OZE.

Obecnie obowiązujące przepisy nakładają na gminę obowiązek wyznaczenia w studium obszarów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW, z wyłączeniem:

1) wolnostojących urządzeń fotowoltaicznych, o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1000 kW zlokalizowanych na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas V, VI, VIz i nieużytki

2) urządzeń innych niż wolnostojące.

W praktyce bardzo rzadko inwestorzy znajdowali nieruchomości, które zarówno w studium jak i MPZP były przeznaczone pod instalacje OZE, dlatego też zdecydowana większość inwestycji realizowana była na nieruchomościach nieobjętych MPZP, dla których możliwe było uzyskanie decyzji WZ, która to nie musiała być zgodna z zapisami studium (obecnie przepisy nie przewidują ograniczeń dotyczących wydawania decyzji WZ dla instalacji OZE poza brakiem możliwości uzyskania decyzji WZ dla takiej inwestycji na gruntach chronionych klasy I-III).

Z kolei zmiany przewidziane nowelizacją oznaczają, że co do zasady wszystkie wolnostojące instalacje OZE zlokalizowane na gruntach chronionych klasy I-III albo instalacje o mocy  większej niż 150 kW (w przypadku gruntów klasy IV) albo 1000kW (w przypadku gruntów pozostałych klas) – będą mogły być realizowane wyłącznie na podstawie miejscowego planu będącego odpowiednikiem obecnego MPZP (w dalszej części artykułu instalacje te określone będą jako „Duże Instalacje OZE”), a nie również na podstawie decyzji WZ jak to miało miejsce dotychczas (za wyjątkiem lokalizacji instalacji na klasach chronionych I-III, dla których uzyskanie obecnie decyzji WZ dla instalacji OZE nie jest możliwe). To z kolei będzie wymagało od gminy racjonalnego zaplanowania strategii planistycznej z uwzględnieniem rozmieszczenia Dużych Instalacji OZE. Z jednej strony ustawodawca uchyla inwestorom drzwi i pozwala na realizację inwestycji OZE na gruntach szczególnie chronionych tj. klasy I-III i gruntach leśnych (jeśli takie dopuszczenie będzie wynikało z planu miejscowego), a z drugiej strony zamyka drzwi przez objęcie powyższym ograniczeniem użytków rolnych klasy IV (w przypadku instalacji o mocy większej niż skromne 150kW), które stanowią przeważającą część gruntów rolnych w Polsce oraz pozostałych klas gruntów (w przypadku mocy instalacji większej niż 1000 kW). Takie rozwiązanie może przyczynić się do skutecznego zablokowania większych inwestycji OZE, które do tej pory były realizowane na gruntach o słabszej klasie przede wszystkim na podstawie decyzji WZ.

Do tej pory w studium należało wskazać obszary, na których lokalizacja OZE (co do zasady o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW) jest możliwa. Z kolei zgodnie nowymi przepisami wykonawczymi zawierającymi charakterystykę stref planistycznych, jeśli w dokumencie planistycznym odpowiadającym obecnemu studium tj. w planie ogólnym, wyznaczone będą strefa otwarta, gospodarcza lub górnictwa, to domyślnie dopuszczone będzie zlokalizowanie w ich granicach instalacji OZE. Należy pamiętać, że istotną różnicą pomiędzy dotychczasowym studium a planem ogólnym jest to, że studium nie determinuje treści decyzji WZ, a w nowych rozwiązaniach prawnych przewidziana jest obowiązkowa zgodność decyzji WZ z dokumentem planu ogólnego. Powyższe oznacza, iż jeśli w planie ogólnym wyznaczono strefę otwartą, gospodarczą albo górniczą, to domyślnie możliwe jest tam zrealizowanie inwestycji OZE na podstawie uchwalonego planu miejscowego (jeśli będzie obowiązywał i przewidywał lokalizację instalacji OZE) albo na podstawie decyzji WZ (w przypadku braku planu miejscowego i wyłącznie dla tych instalacji, które nie są Dużymi Instalacjami OZE wymagającymi odpowiednich zapisów w miejscowym planie).

W uzasadnieniu wskazano, iż z uwagi na potrzeby zachowania ładu przestrzennego i w celu przeciwdziałania konfliktom społecznym lokalizacja Dużych Instalacji OZE powinna przebiegać za pośrednictwem wyłącznie planów miejscowych, które to będą powtarzały przeznaczenie zgodne ze strefami wskazanymi w planie ogólnym: otwartą, gospodarczą i górniczą, które domyślnie będą umożliwiały lokalizację instalacji OZE, bądź innymi strefami, które będą wprost umożliwiały lokalizację instalacji OZE.

W nowym brzmieniu przepisów przewidziano również, że na terenach, na których plan miejscowy wskazuje możliwość lokalizacji budynków, to na zasadach przewidzianych dla realizacji mikroinstalacji możliwe będzie realizowanie zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego (niezależnie od wielkości tej instalacji tj. również Dużych Instalacji), również w przypadku innego przeznaczenia terenu w planie miejscowym niż produkcyjne. Ustalenia planu miejscowego mogą co prawda zakazać lokalizacji takich instalacji, przy czym powyższe wyłączenie będzie musiało wynikać wprost z postanowień planu miejscowego.

PODSTAWY REALIZACJI INWESTYCJI OZE NA MOCY NOWYCH PRZEPISÓW

Decyzja o warunkach zabudowy a OZE

Do tej pory w sytuacji, w której inwestor w celu realizacji inwestycji związanej z instalacjami odnawialnego źródła energii, jeśli dla danego terenu nie został uchwalony MPZP, musiał uzyskać decyzję WZ. W takim wypadku – wyjątkowo w odniesieniu do inwestycji OZE – przepisy przewidywały ułatwienie w postaci braku konieczności spełnienia warunków dotyczących tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Projekt przewiduje, iż w nowym stanie prawnym co do zasady decyzja WZ na jakąkolwiek inwestycję będzie mogła zostać wydana jedynie, jeśli teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym.

Ponadto decyzja WZ będzie wydawana tylko wówczas, gdy na terenie objętym planem ogólnym nie został uchwalony plan miejscowy.

W zakresie inwestycji OZE dla uzyskania decyzji WZ wystarczające będzie jednak, aby nieruchomość, na której ma zostać zrealizowana inwestycja OZE, w planie ogólnym przewidziana była do takiego zagospodarowania i nie była objęta miejscowym planem. Nie ma zatem konieczności, aby w celu uzyskania decyzji WZ nieruchomość przeznaczona pod realizację instalacji OZE była położona na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym, lecz zapisy planu ogólnego muszą umożliwiać realizację na danej nieruchomości inwestycji OZE (domyślnie będą to strefa otwarta, gospodarcza i górnicza określone w planie ogólnym).

Tak więc decyzja WZ dla inwestycji OZE będzie mogła zostać wydana, o ile będzie ona zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnymi nie będzie stanowiła Dużej Instalacji OZE, która może powstać wyłącznie na podstawie planu miejscowego

Organ rozpatrując wniosek o wydanie decyzji WZ dla inwestycji OZE – tak jak to jest obecnie uregulowane – nie będzie badał również spełnienia warunku tzw. zasady dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej. Te wyjątki zostały zachowane w znowelizowanych przepisach.

Należy jednak pamiętać, iż uzyskanie decyzji WZ dla Dużych Instalacji OZE po 1 stycznia 2026 roku nie będzie możliwe.

Podsumowując – Duże Instalacje OZE zlokalizowane na (i) użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych, (ii) użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej oraz (iii) gruntach pozostałych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW będą mogły powstać po 1 stycznia 2026 roku jedynie na podstawie miejscowego planu, zaś dla pozostałych instalacji OZE, które będę mogły zostać zlokalizowane domyślnie w strefie otwartej, gospodarczej albo górniczej wskazanej w planie ogólnym,możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy z wyłączeniem konieczności spełnienia przez nieruchomość, na której ma zostać zlokalizowana taka instalacja, warunku tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, dostępu do drogi publicznej i położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanego w planie ogólnym.

Postępowanie uproszczone

Mając na uwadze potrzebę rozbudowy OZE oraz zabranie dotychczasowej możliwości realizacji Dużych Instalacji OZE w oparciu o decyzję WZ, Projekt przewiduje procedurę umożliwiającą przyspieszone sporządzenie planów miejscowych przewidujących takie instalacje. Plany miejscowe dla instalacji OZE będą mogły być sporządzane i uchwalane nawet wtedy, gdy gmina nie uchwali planu ogólnego.

Dla lokalizacji instalacji OZE proponowane jest umożliwienie sporządzenia i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany w trybie postępowania uproszczonego. Termin przewidziany dla tego postępowania ma być porównywalny z terminem przygotowania decyzji warunków zabudowy. Powyższe ułatwienie nie dotyczy instalacji elektrowni wiatrowych.

Postępowanie uproszczone będzie również możliwe w przypadku chęci zmiany planu miejscowego wyłącznie w celum.in. uchylenia zakazu lokalizacji zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego lub mikroinstalacji w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii. Co ważne, przeprowadzenie postępowania uproszczonego nie będzie możliwe jeśli uchylenie tego zakazu będzie dotyczyć lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Kolejnym przypadkiem, w którym przeprowadzenie postępowania uproszczonego nie będzie możliwe jest sytuacja, w której plan miejscowy albo jego zmiana w wyżej wskazanych zakresach dotyczyć będą m.in: przeznaczenia gruntów rolnych klasy I-III i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Proponowane zmiany pozwolą na sprawniejsze wprowadzenie korekt w polityce przestrzennej gmin, które będą mogły wykazać się większą elastycznością i szybkością reakcji w przypadku zidentyfikowania nowych potrzeb w zakresie kształtowania zagospodarowania przestrzennego. Wprowadzenie możliwości zastosowania do sporządzania i uchwalania planu miejscowego lub jego zmiany postępowania uproszczonego daje szansę na przyspieszenie procesu inwestycyjnego związanego z lokalizacją instalacji OZE (z wyłączeniem farm wiatrowych oraz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko) w związku z objęciem Dużych Instalacji OZE obowiązkiem lokalizacji na podstawie planu miejscowego.

Przepisy przejściowe

Istnieje ryzyko, iż pomimo założeń Projektu, gminy nie zdążą uchwalić do 1 stycznia 2026 roku planów ogólnych, a co za tym idzie nie będą mogły uchwalać nowych planów miejscowych. W takim scenariuszu Duże Instalacje OZE (z wyłączeniem farm wiatrowych) będą mogły powstawać jedynie w drodze postępowania uproszczonego, które jednak nie będzie mieć zastosowania w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III oraz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Należy pamiętać, że po wejściu w życie Projektu aż do czasu utraty mocy studium tj. do dnia wejścia w życie planu ogólnego w gminie (jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.) realizacja wolnostojącej Dużej Instalacji OZE:

a) na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,

b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,

c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 k/W

- będzie mogła nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Od 1 stycznia 2026 roku wydawanie warunków zabudowy będzie możliwe tylko wówczas, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny. Powyższe oznacza, iż jeżeli gmina do 1 stycznia 2026 roku nie uchwali planu ogólnego, to inwestorzy nie będą mieli możliwości uzyskania decyzji WZ dla instalacji OZE o mocy do 150kW (w przypadku gruntów klasy IV) albo o mocy do 1000kW (w przypadku gruntów o klasie innej niż I-IV) na terenach nieobjętych miejscowym planem. Inwestycje będzie można realizować jedynie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe. Po 1 stycznia 2026 roku Duże Instalacje OZE będą mogły powstać wyłącznie na podstawie obowiązującego planu miejscowego (a w razie jego braku – w drodze uchwalenia planu miejscowego w trybie postępowania uproszczonego).

Ustawodawca nie chcąc blokować inwestycji związanych z instalacjami OZE dopuścił możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla lokalizacji Dużych Instalacji OZE do czasu uchwalenia planu ogólnego. Proponowane rozwiązanie należy ocenić pozytywnie – dzięki temu inwestorzy, którzy rozpoczęli już proces uzyskiwania poszczególnych decyzji, lecz nie uzyskali jeszcze decyzji WZ mają realną szanse na ukończenie inwestycji na dotychczasowych zasadach.

Od dnia wejścia w życie Projektu do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie (jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.), uchwalenie planu miejscowego dopuszczającego lokalizację urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii będzie możliwe niezależnie od treści obowiązującego jeszcze studium, a w procedurze uchwalania takiego planu wyłączony zostanie obowiązek stwierdzenia przez radę gminy, że plan ten nie narusza ustaleń studium.

Podsumowanie

Nowe przepisy wprowadzają duże zmiany dla inwestorów z rynku odnawialnych źródeł energii.

Chociaż Ministerstwo Rozwoju zapewnia, że nowe przepisy ułatwią rozwój elektrowni fotowoltaicznych ze względu na wprowadzą procedurę uproszczoną, to w naszej ocenie przedstawione w projekcie zapisy wyhamują rozwój dużych farm fotowoltaicznych w Polsce. Realizacja Dużych Inwestycji OZE co do zasady odbywać będzie się w oparciu o zapisy miejscowych planów, które z kolei będą mogły powstać dopiero po uchwaleniu przez gminy zupełnie nowych dokumentów planistycznych jakimi będą plany ogólne. Czas niezbędny na przeprowadzenie procesu uchwalania tych nowych dokumentów niestety może okazać się martwym dla możliwości realizacji inwestycji Dużych Inwestycji OZE. Czy po ich uchwaleniu możliwość realizacji inwestycji z branży OZE będą łatwiejsza też można mieć wątpliwości.

Decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 roku mają obowiązywać przez okres 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Takie ograniczenie może doprowadzić do sytuacji, w której inwestorzy nie zdążą w tym okresie przeprowadzić wszystkich etapów procesu inwestycyjnego dla instalacji fotowoltaicznych i uzyskać pozwolenia na budowę. Gdy decyzja WZ wygaśnie inwestor będzie musiał uzyskać nową decyzję WZ, co z kolei wydłuży cały proces inwestycjo-budowlany. Co ważne - powyższe ograniczenie nie będzie mieć zastosowania do decyzji, które staną się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku. Warto wobec tego już teraz próbować uzyskiwać decyzje WZ zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami.

Autor: Adrianna Janicka